樓上勝訴！老舊小區加裝電梯迎來最好機遇

◎策劃執行/江媛媛

“電梯加裝遇阻案”，為何判決樓上勝訴

對于年邁體衰的老年人來說，行程路線中是否有電梯，往往決定著他們的出行選擇。特別是那些身居高層老舊樓房的老人，每次出行都無疑是一種嚴峻的考驗。雖然群眾對老舊小區加裝電梯滿含期待，但在實際操作中卻困難重重。

2020年11月，由于電梯加裝遇阻，位于合肥市包河區蕪湖路街道綠園小區6幢樓樓上的7戶業主一起把一樓兩戶業主告上了法庭。2021年7月2日，合肥市包河區人民法院民事判決書下發，判決樓上7戶業主勝訴，一樓兩戶業主于判決生效之日起停止對該棟樓電梯安裝施工的阻撓、妨礙。這是合肥市首例“電梯加裝”訴訟案。

這棟樓一單元共6層，每層兩戶居民，共12戶居民。早在2019年底，小區加裝電梯前開始征求意見，涉及的12戶居民中，有1戶業主對加裝電梯的事情選擇棄權，2戶業主反對，9戶同意加裝電梯并簽字。其中還有2戶是同意加裝但不使用電梯，所以一共是7戶業主同意并準備后期使用電梯，原告也就是這7戶業主。

按照2020年9月1日《合肥市人民政府辦公室關于修改合肥市既有住宅加裝電梯工作實施意見部分條款的通知》的規定，該樓已經達到了2/3以上業主有加裝意向的相關規定。隨后，這份電梯加裝方案經過了相關部門的評審通過。

但在2020年11月，電梯施工方進場施工第一天，一樓的兩戶人家就提出了異議，阻止施工，不讓裝電梯。街道的工作人員說，這幢樓加裝電梯的糾紛調解了十幾次，還不包括私下的調解，于是只能建議樓上業主走司法程序。

小區6幢樓一單元7戶業主共同向包河區人民法院提出訴訟請求，要求判令一樓業主停止對綠園小區6幢加裝電梯工程的阻撓行為，不得阻止、妨礙、破壞加裝電梯工程的正常施工。

一樓兩戶業主作為被告稱：未經協商一致，不同意綠園小區6幢加裝電梯。

包河區人民法院審理認為，根據合肥市政府發布的既有住宅加裝電梯的政策規定，此案涉樓宇加裝電梯的事項，已征詢專有部分占建筑物總面積三分之二且占總人數三分之二以上的業主的意見，且獲得參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，并對加裝電梯事項亦進行了公示，涉案小區所在社區、街道均已蓋章備案，因此，相關電梯施工方依據《加裝電梯設備采購及安裝合同》對涉案樓宇加裝電梯進行相應施工，符合法律規定，原告要求被告不得阻撓加裝電梯施工的訴請，該院予以支持。

被告認為安裝電梯可能會存在影響采光、出行便利與安全等不可預見的隱患，該院認為，原告加裝電梯的行為合法有效，被告不應對原告加裝電梯的行為予以阻撓，若被告認為加裝電梯造成相關隱患存在，其可向原告另行主張權利。據此，判決被告1樓業主于本判決生效之日起停止對合肥市包河區蕪湖路街道綠園小區6幢樓電梯安裝施工的阻撓、妨礙。

爭也沒用，加裝電梯迎來最好機遇

2020年7月，國務院下發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，提出，到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到2025年，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區的改造任務。

根據報道，北京確定了《關于確認2021年第一批老舊小區綜合整治項目的通知》，并且在此之前，已有很多城市公布了“舊改”計劃清單。可以說，各地對老舊小區的改造工作已全面鋪開。當下及未來的“舊改”，是與現代居住需求同步，提升居民的居住品質，而加裝電梯是老舊小區改造的重點工作。

老小區加裝電梯迎來前所未有的機遇，這對腿腳不便的老年人來說，可謂是重大利好。之所以說迎來機遇，還體現在資金和政策上。

“指導意見”中明確，支持居民提取住房公積金用于包括加裝電梯在內的自住房改造，減輕居民的籌資壓力。而從一些地方的實際操作來看，政府資金約占改建總費用的一半。為推動電梯加裝，各地相關政策正在調整。如青島、上海、北京修訂后的加裝電梯政策中，都取消了“一票否決權”。

越來越多的現實案例讓我們看到，老舊住宅加裝電梯迎來歷史最好機遇，受到全方位支持已成為一種趨勢，爭也沒用。

“共享電梯”是騙局嗎

如今，共享單車、共享雨傘等正在方便著我們的生活，但電梯也可以共享，你想過嗎？

什么是“共享電梯”？八個字可以概括——“免費安裝，有償使用”。“共享電梯”是騙局嗎？當然不是！在共享經濟的時代，這種運營模式其實是一種創新，我們不應該輕易否定。

為什么這樣說呢？共享電梯，首先是不需要居民出電梯的安裝費用的。畢竟電梯這個特種設備是個“大件兒”，真要業主們自己出資來加裝，其中牽涉到的資金等問題很多，反對的意見肯定也不會少。而在共享電梯的模式下，由企業進行投資，居民收費使用，前期投入少，負擔分割到能按月支付，最大程度解決了居民的經濟壓力，大家也易于接受一些。就好比是一輛公交車，居民們也不需要出買車的錢，只需購買車票，憑票上車。

“共享電梯”是一個合作多贏的模式，它為老舊小區加裝電梯探索出了一條有效的可行之路。它的出現基本上解決了一樓不同意加裝電梯的問題，同時也解決了高樓層費用分攤比較高的問題，算是一個不錯的方案。現在越來越多的老小區正在試行“共享電梯”，讓我們拭目以待。

劃重點：舊樓加裝電梯，你最關心的問題

什么樣的房屋可以裝？

具有合法權屬證明或者合法報批手續，已建成投入使用的4層及以上的多業主無電梯住宅都可以安裝電梯。

如何邁出加裝電梯第一步？

有意向加裝電梯的業主，第一步應向所在街道、社區了解加裝電梯相關政策，根據相關規定，確定本幢或本單元是否滿足加裝電梯的條件，并在本幢或本單元內選出加裝電梯的牽頭人，按照既有住宅加裝電梯辦事流程做好初步設計方案。

誰來申請？

業主或者業主代表可以提出申請，也可以由業主委員會提出申請。申請的業主人數超過5人的，應當推選不超過5名業主作為代表。業主可以委托原房地產開發企業、物業服務企業、電梯生產安裝企業、增設電梯咨詢服務機構等提出申請。增設電梯的住宅屬于房改房的，業主可以委托原房改售房單位提出申請；原房改售房單位已經關閉、破產、撤銷，其住房維修基金已轉歸其上級主管部門管理的，也可以委托上級主管部門申請辦理。

需要哪些人同意？

經過本單元或者本幢房屋專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；如果增設電梯擬占用業主專有部分的，還應當征得該專有部分的業主同意。

向誰申請？

業主形成書面協議后委托設計單位現場勘察是否具備加裝條件，后向國土規劃行政管理部門申請。

書面協議應包含哪些內容？

確定電梯使用管理者；增設電梯工程費用的預算及其籌集方案；電梯維護保養方式及其保養維修費用分擔方案；與不同意增設電梯的業主進行協商，以及對利益受損業主進行補償的資金籌集方案；法律、法規、規章規定其他應當由業主協商確定的事項。

安裝電梯的資金怎么籌集？

根據所在樓層等因素，由業主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業主協商約定；屬于房改房的，可以申請使用單位住房維修基金；可以申請使用房屋所有權人名下的住房公積金、專項維修資金；原產權單位或者原房改售房單位（不包括財政撥款的預算單位）出資；社會投資等其他合法資金來源。

不同樓層需要怎么分攤資金？

如果安裝電梯的費用由業主共同出資，則同意增設電梯的業主需要就各自出資額、維護和養護分攤等事項達成書面協議。費用比例可參照：以第三層為參數1、第二層為0.5、第一層為0，從第四層開始每增加一層提高0.1個系數，即第四層1.1、第五層1.2、第六層1.3，依此類推；同一樓層各戶的出資比例可以按照業主專有部分占該層建筑總面積的比例確定。

老樓加裝電梯，相互理解是關鍵

加裝電梯，低層住戶一是擔心影響采光和受到噪聲污染侵擾；二是覺得通過加裝電梯，高樓層的房子大概率增值了，低樓層住戶、特別是一樓沒有享受到增值，這不公平。

其實，低層住戶的前一個擔憂，如今基本都可以通過技術手段來避免。采光：根據試點小區的情況看，均加裝了玻璃幕墻的電梯，對低樓層沒有任何采光影響；噪音：新裝的電梯采用光伏發電，沒有機房，自然也就沒有噪聲污染。

而后一個擔憂，相互理解就成了關鍵。第一，首先是心態平衡，換位思考，理解為上，別人受益但我不受損，為何不保持寬容的態度呢？第二，高樓層住戶是最大受益者，在條件允許的情況下，可適當給予一樓一些補償。

看一看成功加裝的案例，加裝之所以能順利推進，一方面是社區從中做了大量工作，同時，居民相互理解也是重要因素。總之，加裝電梯是好事。好事要辦好，居民們要同心協力，同時，社區也要當好“中間人”，建立各方平等參與的協商機制，讓大家彼此多一些理解和包容。當各個環節理順了，老舊小區加裝電梯自然也就不會“卡殼”了。