房地產開發項目管理的難點與重點分析

何軼鷗

合肥工投工業科技發展有限公司 安徽 合肥 230001

引言

在我國經濟社會快速發展下，城鄉人民居住所需的房屋需求和房屋建筑工程規模也在不斷增加，這樣就極大程度上推動了房地產的發展，使房地產業在國民經濟中所占據的地位逐漸加重，并且成為我國經濟的支柱產業。而就目前我國房地產行業整體來看，雖然有著良好的發展，但其中還是存在著一些重點與難點問題，這就需要有效地對這些問題進行詳細分析，以此來對房地產項目更好地進行管理。

1 房地產項目管理重要性

房地產開發新項目要順利推進，提高項目風險管理的有效性，確保建設進度嚴格執行，合理保證項目進度順利推進，基于詳細的計劃管理，全計劃連接點可以將房地產開發和新項目的全過程納入計劃范圍。根據整改的不斷調整和較強的執行能力，可以合理保證房地產開發項目風險管理總體目標的順利實施。在房地產開發的全過程中，要提高項目風險管理的有效性，更關鍵的目標是實現經濟效益的最大化。管理者應對項目的施工質量、成本和周期時間進行嚴格控制。和管理方法，各個階段的工作都可以按照之前的計劃進行，使最終落地和立即交付給客戶，保證質量，減少施工質量的通病問題，防止和減少的財產損失。

2 房地產開發項目管理的難點與重點問題

2.1 決策缺少依據

在房地產開發項目管理具體實踐過程中，由于其會受到各種各樣客觀因素的影響，會使其管理過程中遇到一些開發管理方面的問題。如，由于開發商對項目開發時的市場情況缺少詳細研究的過程，就會造成在做決策時缺少所需要的市場分析數據和優化設計方案。在具體施工時，提供的很多資料不準確，還會出現由于發包方不能清晰理解規定內容，而導致施工結尾發生項目管理無法實現的情況[1]。這些影響因素的存在都嚴重限制了開發商對開發項目管理的有效制約，也成為房地產開發管理過程中存在的重點與難點問題。

2.2 缺乏相應管理體制

現階段在我國房地產項目開發過程中，一般都存在對項目管理認識不到位的現象。這就導致了在后期容易出現項目管理模式只能簡單模仿的現象，導致這些的根源就是缺乏相應的管理體制。另外，管理體制問題的存在，還讓工程進度與質量發生控制不到位的現象，讓事前管理與事中管理出現脫節，從而影響到房地產項目的交付使用。

2.3 成本控制不到位

房地產開發項目管理當中最大的難點就是項目的成本控制，這是直接影響開發商、管理者和所有用戶真正利益的重要因素，如果處理不好，就容易引起三方發生糾紛，這就是房地產開發項目管理當中成本管理成為重點難點的原因。目前，我國大部分房地產開發商都對所開發項目的前期策劃以及設計階段的成本不夠重視，這容易造成項目后期的進展變得十分困難。為了解決這一難點，房地產開發商應該對開發成本控制方面進行嚴格的把控，創建更加完善的成本控制體系，成立專門的機構負責標準成本的制定、差異的原因分析、前期的預評價等，盡量降低開發項目各項成本，進而確保開發項目管理過程中的每個決策都能科學有效的加強成本控制。

2.4 開發項目管理復雜性

在開展具體的房地產開發項目風險管理工作時，要充分考慮各種因素、各種標準的綜合危害和復雜的遏制效果，一旦遇到特殊情況，環境因素和內部因素會產生復雜而令人擔憂的情況。不僅大大提高了房地產開發項目風險管理的難度，而且構成了房地產開發項目風險管理中的各種問題和安全隱患。廣泛存在的問題如下：一是房地產開發項目風險管理中，銷售市場資料和開發設計資料的系統實施和綜合管控缺乏保障。這很容易導致房地產開發項目風險管理決策和工作的合理化。房地產開發項目的具體風險管理活動存在性強、合理性不足、適應性不強等諸多不足，難以達到相關標準和規定，也難以充分保證新房地產項目的實際運行。二是在房地產開發項目風險管理的具體過程中，忽視了工作的階段性和思維邏輯特征，難以系統地軟件化、有序、全面地開展復雜房地產項目風險管理的全過程。發展。這不僅損害了房地產開發項目風險管理工作的節奏感，也導致了房地產開發項目風險管理的整體混亂，使得本已復雜的風險管理更加難以控制和實施。理性是房地產開發項目風險管理的重點和出發點。同時，也是房地產開發項目風險管理工作者必須關注和突出的難點和重點。房地產開發項目風險管理的合理性，立即且嚴重損害基建方、開發設計方、施工企業的經濟利益和權益。由于其整體的經濟發展目標和成本管理，它經常出現在房地產開發的全過程中。這導致行為主體在各方面產生分歧，引發一系列糾紛、糾紛和問題，危及房地產開發項目的風險管理，也造成了房地產開發全過程“多虧”的安全隱患。房地產開發項目風險管理不夠合理的原因有很多。一方面，房地產開發全過程沒有系統，健全的成本管理是關鍵，因為房地產開發項目無法融入成本管理，風險管理的具體規定不能根據房地產開發工作的實際特點，難以系統地操作和維護成本設計計劃、成本管理等階段，從而使整個房地產開發過程的成本遠遠超出預算。導致房地產開發中的各種債務糾紛和問題。另一方面，在房地產開發項目風險管理的具體全過程中，不可能結合項目實施對經濟發展的總體成本進行合理調整。房地產開發項目風險管理過于僵化，導致市場流失，以及資源的動態控制和系統應用工作的能力。

3 提升房地產開發項目管理的有效策略

3.1 做好前期的市場調研工作

做好前期市場調研工作對于房地產開發項目而言是十分重要的，其能夠有效地為房地產開發項目具體的實施提供可靠的依據和參考。由于其在施工過程中，沒有設計好方案，這就讓房地產開發項目無法得到順利開展。同時如果設計的方案缺乏固定性，也會讓房地產開發項目反復調整或者拖延工期，房地產開發項目管理的目標也是一樣不能得以實現[2]。所以，房地產開發項目的管理人員就需要對項目開發的前期調研工作加以重視，為下一步房地產開發工作提供更準確、可靠的信息資源，進而促進房地產開發項目得以順利實施。

3.2 加強項目質量的控制與管理

加強項目質量控制，需要通過制定完善的項目管理制度來實施，而由于商品房房價越來越高，而且對個人投入資金比例而言是非常大的一個項目，所以對房屋質量與性能就提出了更多的要求，因此，保證質量已經成為避免房地產開發與用戶間產生矛盾的重要保障。通常其都是以完善的管理制度為基礎來實施的，通過嚴格的管理與控制施工技術、施工材料和機械設備等，從而保障工程質量，如此方可為用戶提供高質量、高品質的產品。同時在完善管理制度的實施下，對解決后期房屋使用性能、配套設備、物業管理等問題也能起到更加積極的作用。

3.3 積極完善房地產開發中的成本管理

房地產開發項目控制成本，能夠有效保障開發商所獲取的經濟利益。房地產開發項目就是一項巨大的系統工程，對費用的要求較大，若對項目成本控制不好，就容易造成房地產開發商虧損[3]。因此，房地產開發項目在實施過程中的成本控制與管理是十分重要的。在房地產開發項目管理過程中有著多個環節，為了能夠更好地控制房地產開發項目管理中各個環節的成本，就需要對計劃、設計、發包和施工等所有環節當中的成本進行有效管理，如此方可更好地讓房地產工程項目中施工過程中的成本得到節約，進而有效地提高房地產開發商的整體經濟效益。

3.4 樹立房地產開發項目管理意識

成本控制是房地產開發項目風險管理體系中的重點和關鍵點，是處理房地產開發項目風險管理合理性和難度的重要環節和基本流程。一方面，要在提高房地產開發成本管理決策的合理性和合理性的前提下，強化成本控制的整體管控內容，突出成本管理的作用，平衡各級權利和需求，從而使房地產開發項目風險管理工作的應用順利開展，該應用很好地體現了房地產開發項目風險管理作為經濟發展總體目標的使用價值和作用。另一方面，要加強對具體步驟成本控制的主觀能動性。根據建立房地產開發項目風險管理制度，完善管理方案，突出管理辦法的落實等流程，完成更加切實可行的成本費用的精準控制，確保在經濟發展的前提下新房地產開發項目的各級權益，提高房地產開發項目風險管理的規范性和可操作性。

3.5 有效加大項目風險管理力度

房地產項目設計與施工過程中，首先應做好設計交底與圖紙會審工作，并嚴格執行監理制度，就項目的設計與施工進行全程監控，最后還應嚴格審查設計變更與工程現場簽證，以便有效控制工程造價。因為房地產項目具有較長的開發周期，國家金融投資政策的變化，企業各種因素的變動都給企業帶來了一定的風險。作為房地產項目風險管理者必須制定嚴謹、周密的應急預案，通常應急預案包括對風險的描述、出現風險的可能性、計劃假設的完成以及風險的影響和適當的反應等。同時，開展房地產開發項目風險管理工作，必須以質量意識作為工作的前提和基本條件，在觀念和認知能力提升的基礎上，進一步保證房地產開發項目風險管理的質量和水平。一方面，糾正房地產開發項目風險管理人員的責任感，讓員工看到房地產開發項目風險管理中的關鍵使用價值，將質量意識內化為前提以及員工實施房地產開發項目風險管理的基礎知識，在更加全面具體的指導和實施房地產開發項目風險管理的實際工作中。另一方面，要樹立對房地產開發項目風險管理質量的關注意識，把產品質量問題的原因客觀具體化，以實際過程和具體全過程進行。在房地產開發項目的風險管理中要統籌兼顧，抓好質量關鍵。產生與關鍵點和安全隱患的連接點，采取早期干預和系統軟件防范的對策，防止產品質量問題危害房地產開發主題活動，體現和保證產品的使用價值和功能。房地產開發項目風險管理。

房地產開發項目的風險管理是落實各項管理決策、開展各項工作的前提和基礎。要突出房地產開發項目風險管理各個階段的收益和流程，以及房地產開發項目風險管理的諸多難點和問題，強化工程質量、成本、進度、安全等總體目標和因素，制作房地產開發項目風險管理的關鍵管理系統和關鍵系統，生成全方位、深層次的實房地產開發項目風險管理工作模式，體現房地產開發項目風險管理的發展，保障房地產功能和使用價值，促進房地產開發企業的穩健發展，以及持續增長。

4 結束語

綜上所述，房地產開發直接影響著人們的日常生活和國家經濟的穩定，房地產開發項目管理也是確保房地產開發項目能夠有效實施和完成的關鍵，只有對房地產開發項目管理的各個環節實施有效的管理，才能有效地保障房地產項目在開發過程中得到實際的收益。所以應做好前期的市場調研工作，加強項目質量的控制與管理，積極完善房地產開發中的成本管理，并加大項目風險管理力度，從而真正促進房地產事業的健康發展。