車位產(chǎn)權(quán)歸屬要看規(guī)劃用途

呂斌

近年來，車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題，越來越成為市民關(guān)注的熱點。在此筆者就相關(guān)問題解答如下：

1.可辦理產(chǎn)權(quán)證的地下停車位產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商或購買業(yè)主

幾乎所有買車位的業(yè)主都希望自己的車位是能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的，這樣才能夠最終將車位的權(quán)屬歸于自己。辦理產(chǎn)權(quán)證的地下停車位是指在小區(qū)地下空間中，能夠依照相關(guān)的法律規(guī)定，滿足規(guī)劃條件、辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書的車位。只有這樣的車位，產(chǎn)權(quán)才屬于開發(fā)商或者購買業(yè)主。

2.開發(fā)商是車位所有人地面規(guī)劃批準的車位

《物權(quán)法》中明確規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”這里的當(dāng)事人指的是開發(fā)商和購買人。該條款賦予了開發(fā)商出售車位的權(quán)利，因此可以認定開發(fā)商就是車位所有權(quán)人。

規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫是指已經(jīng)由工程建設(shè)部門審批的，并取得了工程規(guī)劃許可手續(xù)的車位和車庫。如果是在沒有占用公用道路和其他公共區(qū)域的前提下，規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫按照約定來確定歸屬。也就是說，如果是在建筑區(qū)劃內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的車位，那么其所有權(quán)就是屬于開發(fā)商所有的，可以賣給業(yè)主，但是并不能辦理產(chǎn)權(quán)證書，只是一種長期的租賃關(guān)系；如果是在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位之外又新增的車位，且占用了公共場地，如小區(qū)入住后車位不夠用，物業(yè)公司與業(yè)主進行協(xié)商在小區(qū)內(nèi)部的公共用地上新增施劃的車位，這樣的車位就應(yīng)該屬于小區(qū)所有業(yè)主共同共有。

3.開發(fā)商無權(quán)出售只有使用權(quán)的人防工程停車位

倘若車位、車庫的位置既不屬于規(guī)劃用于停放汽車的區(qū)域，也不屬于業(yè)主共有的道路或者其他場地，則開發(fā)商無權(quán)出售。但是，為了充分、合理利用空間，滿足業(yè)主的停車需求，開發(fā)商可以采取出租的方式提供給業(yè)主作為車位、車庫使用，常見的人防車庫即屬于此種情況。小區(qū)的地下人防工程停車位，在建設(shè)用途的批準中是屬于小區(qū)人防工程的，只是在沒有戰(zhàn)爭的時候，暫時用于停車使用的車位。另外，人防車位并不是專門用來停車的，所以這種車位的所有權(quán)不屬于開發(fā)商，也不屬于業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)出售。該類車位自然不可以辦理產(chǎn)權(quán)證。

友情提醒

根據(jù)“誰投資，誰使用，誰受益”的原則，地下車位、車庫系開發(fā)商利用地下空間投資建造，一般并未作為分攤面積分攤到業(yè)主購買的商品房之上，理應(yīng)歸開發(fā)商所有。但是，只有那些在規(guī)劃時用于停放汽車的車位或車庫的所有權(quán)才受本條款約束。對于不擁有所有權(quán)的車位，開發(fā)商無權(quán)出售，只能出租給他人使用。《合同法》規(guī)定，租賃合同沒有約定期限的，視為不定期租賃，最長期限為20年。規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，所有權(quán)屬于開發(fā)商，開發(fā)商可以將其出售、附贈或出租，但是要優(yōu)先滿足業(yè)主的需求。如果車位、車庫占據(jù)的位置并不屬于規(guī)劃用于停放汽車的區(qū)域，而是屬于業(yè)主共有的道路或者其他場地，則所有權(quán)屬于業(yè)主共有。