抵押注銷登記應(yīng)當(dāng)單方申請(qǐng)還是雙方申請(qǐng)

摘要：有登記機(jī)構(gòu)以《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第14.4.2條第2款為由，認(rèn)為抵押注銷登記既可雙方申請(qǐng)，又可單方申請(qǐng)。該登記機(jī)構(gòu)正是因?yàn)椴捎脝畏缴暾?qǐng)，才未能發(fā)現(xiàn)銀行申請(qǐng)張冠李戴。通過(guò)對(duì)照現(xiàn)行規(guī)則，并考察抵押注銷登記業(yè)務(wù)淵源得出結(jié)論：抵押注銷登記應(yīng)當(dāng)適用雙方申請(qǐng)。

關(guān)鍵詞：抵押注銷登記;單方申請(qǐng);雙方申請(qǐng)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）08-0047-49 收稿日期：2021-06-01

最近筆者參與討論了一個(gè)案例，引起對(duì)這個(gè)問(wèn)題的思考。案例情況是：某登記機(jī)構(gòu)正常受理一筆抵押注銷并辦理完成之后，債權(quán)銀行正式通知，說(shuō)因?yàn)閭鶆?wù)人重名的原因，造成抵押注銷完全張冠李戴，即整套申請(qǐng)資料都是另一個(gè)同名債務(wù)人的。有參與討論者反問(wèn)：債務(wù)人身份證也是同名的另一個(gè)人的嗎？該登記機(jī)構(gòu)回答：當(dāng)?shù)貙?duì)抵押注銷登記實(shí)行抵押權(quán)人單方申請(qǐng)，故債務(wù)人不是申請(qǐng)義務(wù)人，其身份證復(fù)印件也不是登記要件。并說(shuō)道，其執(zhí)行依據(jù)是《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）第14.4.2條，其內(nèi)容為：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的抵押權(quán)人與抵押人可以共同申請(qǐng)抵押權(quán)的注銷登記。債權(quán)消滅或抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的，抵押權(quán)人可以單方申請(qǐng)抵押權(quán)的注銷登記”。該登記機(jī)構(gòu)據(jù)此認(rèn)為，抵押注銷登記既可以實(shí)行抵押權(quán)人與抵押人雙方申請(qǐng)，也可以實(shí)行抵押權(quán)人單方申請(qǐng)。筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)值得商榷。

1 這種理解不符合制度邏輯

制度建設(shè)中為一件事情規(guī)定一種以上的辦理路徑是可以的，但是無(wú)論規(guī)定多少種辦理路徑，其中任意兩種路徑的要件不應(yīng)該是包含關(guān)系。以規(guī)定兩種辦理路徑為例，假如第一種路徑需要5個(gè)要件，第二種路徑只需要其中的4個(gè)要件，那么第一種路徑中的第5個(gè)要件就應(yīng)該廢掉，從而實(shí)現(xiàn)兩種辦理路徑合二為一，這就是正常的制度邏輯。

所以，該登記機(jī)構(gòu)如果把關(guān)于抵押注銷登記的規(guī)定理解為既可雙方申請(qǐng)又可單方申請(qǐng)，就應(yīng)該想到，既然可以普遍適用單方申請(qǐng)，雙方申請(qǐng)還有什么存在價(jià)值？并由此進(jìn)一步核實(shí)對(duì)相關(guān)規(guī)定的理解，弄清楚后再付諸實(shí)踐，而不是冒然選擇其中一種辦理路徑。

2 與《規(guī)范》第14.4.2條相關(guān)的其他規(guī)定

從上位法看，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第14條第2款規(guī)定了適用單方申請(qǐng)的7種情形。其中第5種情形是：“不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的”。第7種情形是兜底條款。其它情形均不涉及抵押注銷登記。第5種情形中的子情形“因不動(dòng)產(chǎn)滅失申請(qǐng)抵押注銷登記的，適用單方申請(qǐng)”，應(yīng)當(dāng)主要是指房屋本身滅失，不包括一般意義上的抵押權(quán)的權(quán)利滅失，比如，因貸款償還完畢引起的抵押權(quán)消滅。第5種情形中的子情形“權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)注銷登記的，適用單方申請(qǐng)”，應(yīng)當(dāng)適用于包括抵押權(quán)人放棄權(quán)利在內(nèi)的多種權(quán)利放棄類型，大家沒(méi)有爭(zhēng)議，故不在本文討論的范圍之內(nèi)。由此可見(jiàn)，正常償還貸款后申請(qǐng)抵押注銷登記的，不屬于《條例》規(guī)定的單方申請(qǐng)適用情形。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第70條明確規(guī)定了抵押注銷登記的4種情形。一是主債權(quán)滅失;二是抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn);三是抵押權(quán)人放棄抵押權(quán);四是兜底條款。按照對(duì)此條規(guī)定的一般理解，主債權(quán)滅失應(yīng)當(dāng)雙方申請(qǐng)抵押注銷登記;抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)一般是司法拍賣的結(jié)果，有專門的登記路徑;抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)是由抵押權(quán)人單方申請(qǐng)。由此可見(jiàn)，正常償還貸款后申請(qǐng)抵押注銷登記的，屬于《細(xì)則》第70條第1項(xiàng)規(guī)定的情形，結(jié)合《條例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用雙方申請(qǐng)。

從抵押注銷登記的歷史延續(xù)上看，1997年頒布實(shí)施、2001年修訂的原《城市房地產(chǎn)抵押登記管理辦法》第35條規(guī)定：“抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記”，這里的抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是指抵押權(quán)人與抵押人雙方。2008年頒布實(shí)施的原《房屋登記辦法》第12條第2款規(guī)定了適用單方申請(qǐng)的7種情形，與《條例》內(nèi)容基本一致，只是立法較早，稍顯粗糙，也沒(méi)有將正常還款后的抵押注銷登記列入單方申請(qǐng)的范圍。2013年頒布實(shí)施的原《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第4.2.2條承襲了原《房屋登記辦法》關(guān)于單方申請(qǐng)的規(guī)定，細(xì)化列舉了變更登記的4種情形，增加列舉了不涉及權(quán)利歸屬與內(nèi)容的更正登記、異議登記和當(dāng)事人約定可以單方申請(qǐng)的預(yù)告登記，去掉了兜底條款。由以上業(yè)務(wù)淵源來(lái)看，抵押注銷登記過(guò)去一直是雙方申請(qǐng)的。

3 對(duì)《規(guī)范》第14.4.2條的分析

《規(guī)范》第14.4.1沿用了《細(xì)則》關(guān)于抵押注銷登記列出的4種情形。第14.4.2條第1款表明抵押注銷登記一般適用雙方申請(qǐng)，第2款為“債權(quán)消滅或抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的，適用抵押權(quán)人單方申請(qǐng)”，第3款是生效法律文書(shū)確認(rèn)抵押注銷的規(guī)定。這里的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是第3款中的“債權(quán)消滅”與上一條規(guī)定的4種情形之首的“主債權(quán)消滅”是不是相同的含義？如果含義相同，那么依據(jù)本條第2款的具體規(guī)定，上一條的雙方申請(qǐng)就沒(méi)有了對(duì)應(yīng)的適用情形了，成了一條沒(méi)用的規(guī)定，顯然不妥;如果含義不同，那么上一條的“主債權(quán)消滅”應(yīng)當(dāng)是指正常完成還款的情形，這樣，本條第2款的“債權(quán)消滅”應(yīng)當(dāng)如何理解？筆者大膽揣測(cè)，它應(yīng)該是指某種造成僅有一方當(dāng)事人的情形，比如抵押權(quán)人收購(gòu)作為企業(yè)的抵押人或收購(gòu)抵押人的該筆債務(wù)，造成債權(quán)人與債務(wù)人混同，從而形成抵押權(quán)人與抵押人的混同，出現(xiàn)只有一方當(dāng)事人的后果。如果可以這樣理解，上位法規(guī)定以及登記業(yè)務(wù)淵源中形成的雙方申請(qǐng)，就可以與正常還款形成的“主債權(quán)消滅”情形相對(duì)應(yīng)，即正常還款完成后形成的抵押注銷登記適用雙方申請(qǐng)，如此，則該登記機(jī)構(gòu)的做法是錯(cuò)誤的。

當(dāng)然，筆者不能確認(rèn)這種理解是正確的。但是，登記機(jī)構(gòu)在學(xué)習(xí)理解《規(guī)范》第14.4.2條的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)這里存在的模糊之處，在二選一中理性采納更加安全的工作路徑，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選擇按雙方申請(qǐng)辦理抵押權(quán)注銷登記。至于當(dāng)?shù)劂y行因?yàn)閭鶆?wù)人重名原因?qū)е乱诲e(cuò)到底，直至抵押注銷登記完成之后才發(fā)現(xiàn)自己申請(qǐng)錯(cuò)誤，說(shuō)明其工作流程和管理機(jī)制存在較大問(wèn)題。

作者簡(jiǎn)介：虎吉祥，西安市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心。