地產調控，這次不一樣？

趙偉

2020年下半年以來，地產調控政策多管齊下，但更側重房企融資監管，從非標、銀行開發貸款、供應鏈金融等多方面，收緊融資渠道。本輪地產調控，與以往不同之處，在于政策重心轉向防風險，調控手段側重房企融資監管。

2020年下半年以來，地產調控政策不斷加碼;本輪調控政策，與過去相比，有何不同，對投資有何影響？本文梳理，可供參考。

一問：本輪地產調控政策，與歷史有何不同？

1998年-2016年間，地產調控政策呈現明顯的周期性，調控手段上偏重需求端管理。梳理過去五輪地產調控規律發現，觸發調控政策收緊的主要原因是房價上漲過快，而調控放松的觸發因素來自于經濟下行壓力。調控政策呈現周期性變化的核心，是政策在“穩經濟”與“穩房價”間相機抉擇。過去調控政策收緊期，多采用限購、提高首付比例和按揭利率等需求端管理措施，而供給端調控措施相對較少。

歷輪調控過程中，地產占據金融資源問題逐步凸顯。由于歷次地產調控過程中，調控政策偏重需求，而對于房企融資端調控政策并不多，且期間出現多次金融創新，地產占據的金融資源不斷增長。以貸款為例，房地產相關的貸款在金融機構中占比，由2005年的14.2%，抬升到2020年的28.7%;地產發展，還推升居民部門杠桿率;居民部門杠桿率，由2005年的16.9%，上升到2020年的62.2%。（圖1）

本輪地產調控，與以往不同之處，在于政策重心轉向防風險，調控手段側重房企融資監管。十九大以來，政策目標側重調結構、防風險，而房地產作為傳統“加杠桿”部門，受到政策的重點關注。2020年下半年以來，地產調控政策，從非標、銀行開發貸款、供應鏈金融等多方面，全面收緊房企融資渠道。其中，三條紅線、地產貸款集中度考核、資金信托新規等調控政策，對房企融資環境有重要影響。

二問：調控政策加碼下，房企資金壓力？

上半年，表內外融資同比均下降;下半年，表外融資或持續收縮，表內融資增量有限。信托方面，房地產類信托持續收縮，一季度凈融資-1055億;債券方面，上半年凈融資1800億，同比下降200億;銀行貸款方面，上半年開發貸款3900億，同比大幅減少3600。展望下半年，“兩壓一降”、資金信托新規下，信托融資將持續壓降;部分房企信用風險暴露下，地產債券融資預計將承壓;房地產貸款集中度考核下，部分銀行涉房貸款集中度超標，開發貸款增量有限。

三條紅線約束下，房企融資需求受限，第二批試點企業有息負債增速或明顯下降。2020年8月20日，央行、住建部推出三條紅線政策，旨在通過剔除預收款的資產負債率、凈負債率、現金短債比三項指標，約束房企有息負債增速。三條紅線約束下，首批試點的12家重點房企，2020年有息負債同比增速-1.4%，較2019年增速大幅下降15.6個百分點，顯著低于其他非試點房企。2021年，三條紅線推廣二批試點企業。以重點上市房企2020年年報數據來看，52家房企中，僅10家能達到綠檔，24家在黃色檔，10家在橙色檔，8家在紅色檔，多數企業融資需求或受約束。（圖2）

房貸供給收縮下，銷售回款增速回落，且預收資金監管趨緊，房企資金騰挪空間縮小。2021年以來，部分銀行由于房貸集中度超標，按揭貸款額度趨于緊張。上半年，個人按揭貸款2.1萬億，同比減少2000億;按揭供給受限下，地產銷售從3月開始出現回落，6月銷售額兩年復合增長10.8%，較3月增速累計回落9個百分點;銷售面積增速5.3%，較3月增速累計回落5.4個百分點。銷售回落下，地產開發資金中銷售回款資金，6月兩年復合增長12.1%，較5月回落4.6個百分點。同時，2020年以來多地收緊預售資金，房企資金騰挪空間縮小。

三問：房企資金承壓下，未來投資如何演繹？

資金承壓下，前端投資持續下行，后端投資未來或有回落壓力。融資收縮，對地產前端投資已有體現，房企購地積極性明顯下降，土地購置持續負增長;前6月，土地購置面積和商品房銷售面積增速差，已擴大到-30%以上;土地購置面積，兩年復合增長-6.5%，持續負增長。融資收縮，對于地產后端投資影響也需關注。部分觀點認為，三條紅線刺激房企加快竣工，但加速竣工會更快消耗房企資金，加大現金短債比壓力。伴隨資金趨緊，未來竣工投資需重點關注。

地產資金來源變化領先于投資變化;資金壓力下，未來地產投資變化需保持跟蹤。歷史經驗來看，地產資金來源變化約領先地產投資一個季度。2021年以來，地產開發資金已出現回落跡象;上半年，地產開發資金來源，兩年復合增長10%，較年初下降1.7個百分點。展望下半年，地產開發資金中主要部分，銷售回款，在基準情形下，預計兩年復合增速回落到-0.1%，而其他融資渠道資金來源，或繼續趨緊。

結論

回顧歷史，地產調控政策經歷多輪松緊周期。梳理歷輪地產調控規律發現，觸發地產調控收緊的主要原因來自于房價;而觸發地產調控放松的主要原因來自于經濟下行壓力。調控政策呈現周期性的核心原因，是政策在“穩經濟”與“控房價”雙目標間相機抉擇。政策收緊時期，多采用需求管理和供給保障類調控政策。

2016年建立長效機制以來，政策重心轉向防風險、去杠杠;地產調控政策，偏向融資監管。十九大以來，政策目標側重調結構、防風險。房地產作為傳統“加杠桿”領域，受到政策重視。2020年以來，地產調控政策，側重收緊房企各項融資;其中，三條紅線、貸款集中度考核、資金信托新規對房企融資有重要影響。

地產融資監管趨緊下，2021年以來，地產各項資金來源均出現明顯下滑。房地產類信托，持續大幅收縮，一季度凈融資-1055億;前6月，房企債券凈融資1800億，同比下降200億;貸款方面，房地產開發貸款3900億，同比大幅減少3600億;銷售資金方面，居民按揭貸款上半年合計2.1萬億，同比大幅減少2000億。

三條紅線約束下，房企融資需求受限;試點推廣后，房企有息負債增速或明顯下降。首批試點的12家重點房企，2020年有息負債同比-1.4%，較2019年增速大幅下降15.6個百分點。2021年，政策推廣第二批試點企業。以重點上市房企2020年年報數據來看，52家房企中，僅10家能達到綠檔;試點推廣后，重點房企融資需求或受到明顯約束。