從智能家居到智慧社區

摘要：全屋智能和智慧社區是基于住宅空間智慧化的兩大核心場景。近年來，不論是地產商、物業這樣的管理型企業，還是智能硬件、互聯網企業、傳統的零售、金融、服務等外部供應商企業，都在爭奪智慧社區和全屋智能的市場。

關鍵詞：智慧社區;全屋智能;市場規模

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）08-0010-14 收稿日期：2021-06-25

1 從家居智能化到全屋智能

全屋智能是指以住宅為平臺，通過各種感知技術，接收探測信號并予以判斷后，給出指令讓家庭中各種與信息相關的通信設備、家用電器、家庭安防、照明等裝置做出相應的動作，以便更加有效服務用戶且減少用戶勞務量。在此基礎上，綜合利用計算機、網絡通訊、家電控制等技術，將家庭智能控制、信息交流及消費服務等家居生活有效地結合起來，保證這些家庭設施與住宅環境的和諧與協調，并創造出高效、舒適、安全、便捷的個性化家居生活，見圖1。

不同時期，市場對全屋智能的定義也有著不同的轉變，市場發展初期，還沒有形成全屋智能的概念，我們稱之為智能家居，其實也只是以點對點的智能家居單品+分散式操作系統的形式進行呈現，智能產品的打造聚焦在打造多屏多端的用戶觸點與交互體驗，并未形成一套比較完整的體系。或者從某種角度上來說，這并不能形成全屋智能，而只是家居智能化的一個發展雛形。

現階段，隨著智能家居概念的普及，越來越多的家居單品開始走向“智能化”，用戶需求也進一步聚焦，更加全面的設備互聯成為場景構建的基礎，全屋智能的概念真正走進人們的視野，而各單一設備缺乏專業方案服務商進行整合，成為制約全屋智能普及的因素之一，基于此，設備商與平臺方對于服務布局的需求更趨強烈。

未來，隨著AI、大數據、云計算以及物聯網等新ICT技術（信息、通信技術融合）的快速發展，全屋智能將真正朝著新的方向發展，在基于大量設備物聯網化、用戶數據大量沉淀的基礎上，開展大數據分析，構建用戶人物畫像，保障數據安全，并衍生內容增值服務和技術能力輸出，見圖2。

1.1 應用分類

根據應用端生產、開發以及服務的參與主體進行劃分，全屋智能的開發應用主要分為三類參與方：硬件設備制造商、軟件開發及技術服務商、系統集成商。這三類參與主體在智能家居的整個產業鏈中各自扮演著重要的角色，硬件商負責智能硬件設備制造，軟件商負責智能軟件系統的開發應用和相關技術支持，集成商則負責系統集成以及整體智能化設備的聯接和安裝服務，見圖3。

1.2 市場規模

目前智能家居在前裝市場的發展仍在初期階段，從系統配置率、產品銷售價格和未來市場規模來看，現階段呈現以下特征。

系統配置率占比較小。2019年全國30城安裝智能家居系統的配置戶數為21萬戶，而2019年全年中國30城新增精裝修住宅總套數為138萬戶，智能家居系統配置戶數還不到精裝戶數配比的16%。

單戶安裝均價較低，有較大上漲空間。目前安裝整套系統的安裝比率較低，大多數房主在選配智能家居系統和產品時，往往只會選擇部分智能產品，而不會選擇一整套來安裝，按照行業均值來推算，戶均安裝基本價格在5000元以上。未來，隨著市場的逐漸成熟，接受整套系統安裝的比率會逐漸上升，系統整套安裝的戶均價預估在10000元以上。

未來市場存在百億級的發展空間。2019年30城精裝戶數在138萬套，我們如果假設未來市場擁有50%的系統安裝率，并以套均價10000元/戶計算，30城市場總營收規模將達到70億元左右，如果再推算到全國，全屋智能未來至少具備百億級發展空間。

1.3 商業模式

硬件設備商。硬件產品的品牌方專注于產品側的設計和制造，向終端用戶提供的是智能家居的物理屬性，通過銷售硬件賺取差價實現盈利。產品設計是硬件商的核心競爭力，傳統的制造企業擁有完整的生產線，對供應鏈把控能力強，新興硬件公司多采用OEM代工（定牌生產合作，俗稱“貼牌”）。

軟件及技術服務商。針對智能家居用品的云計算，物聯網和人工智能三項核心ICT技術，技術供應商通常會提供其中一項或多項能力，他們既可以選擇直接通過向硬件廠商銷售技術和服務變現，亦可以選擇以硬件產品聯接到海量的終端用戶，利用獲取到的用戶流量和數據，通過面向消費者的互聯網服務和面向企業的數據服務進行變現。

系統集成商。對于系統集成商而言，主要通過收取系統安裝和相關售后及衍生服務費用為主要盈利模式，而To B的智能家居項目的客單價通常較高，從數萬元到上千萬元不等。主要由于To B的智能家居系統都是項目型的，甚至要與智慧社區、智慧安防、智慧酒店管理系統、智慧辦公管理系統進行系統聯接和應用開發。圖4為全屋智能商業模式示意。

2 智慧社區來襲：以科技守護生活“小確幸”

作為智慧城市網格化管理的“基本單元”，智慧社區是對智慧城市公共服務、民生安全、設施管理、交通衛生等功能和服務的延伸。它是園區類智慧化的重點關注領域，也是目前發展和應用落地相對廣泛的一種。《華為地產行業數字化白皮書》定義的智慧社區是以住宅小區為探討范圍，利用物聯網、大數據、云計算等新ICT技術，將社區各傳統業務和系統整合在一個綜合信息平臺進行數字化管理的全新社區管理模式。

2.1 應用分類

基于高品質的社區服務、高價值的運營收入兩個出發點，智慧社區主要面向兩類應用群體：社區居民和物業服務企業——即提供面向業主端的社區服務平臺、面向物業服務企業端的一體化信息數據平臺。

由于物業服務企業在社區中既承擔著對外社區運維及服務的職能，同時又對企業內部項目和人員管理負有責任，是社區智慧化的主要參與者和推動者。因此物業在社區中的多種經營服務是本篇白皮書的主要切入角度，見圖5。

2.2 市場規模分析

目前頭部物業服務企業在企業內部數字化管理平臺對外的社區運營平臺上的應用部署已基本實現全覆蓋，超9成的頭部物業服務企業部署了社區服務平臺，其中40%實現了APP、公眾號、小程序等多平臺的應用，可以看出知名房企旗下的物業數字運營發展比較成熟。

2.3 商業模式

科技服務商的商業模式。科技服務商在智慧社區中的銷售模式以整體解決方案出售或作為軟硬件產品銷售/ SaaS （軟件布局）服務的分包形式為主。對于頭部物業服務企業來說，出于對數據資產和品質把控的考慮會選擇整體的解決方案，或在產品設計、業務架構、后期運維等關鍵環節進行主導。中小型物業服務企業由于規模和資金的限制，通常會選擇SaaS服務，其中對智慧大屏、出入門禁、視頻監測的關注度最多。但目前來看，整體行業科技服務商和物業服務企業的合作界限尚不明確。

目前中國智慧社區市場仍處于試點階段，一般情況下智慧化改造的投入成本會依據社區的類型、物業運營的實際收入、居民需求痛點等幾方面進行綜合考慮。根據行業一般情況大致可以分為：以單項目單個場景的智慧單品軟硬件投入、單項目全場景的解決方案，到科技服務商與物企進行戰略合作的生態解決方案三種形式進行呈現。

物業運營方的商業模式。傳統物業服務企業主要的經營收入來源是物業服務費，還有一些如停車管理費用、廣告投放費用、改建新建工程的管理費用及其他偶然一次性盈利收入。由于經營成本的增加、難以上漲的物業收費、業主個性化需求的發展等因素，使得行業逐漸從單一的經營模式轉向多元化經營，愈來愈多的物業運營方開始關注增值業務的價值。從盈利結構來看，多種經營業務的利潤貢獻率在逐年升高，但基礎物業服務收入仍是整個市場收入和利潤的主要來源。目前社區增值業務還處于摸索階段，商業模式尚未成熟，未來提升的空間將進一步增大。圖6為物業服務企業商業模式發展現狀示意。

3.4 通過興海物聯解讀華為智慧社區服務模式

興海物聯是華為智慧社區的核心全鏈服務商之一，自2018年與華為戰略合作以來，雙方以華為沃土數字平臺為基礎，結合華為云上層應用架構和興海物聯的泛地產行業運營經驗，推出了智慧社區落地解決方案，真正實現統一網絡、統一接入、統一數據、統一門戶、多分布架構設計、多應用集成配置，見圖7。

興海物聯一直致力于與合作伙伴打造優勢互補、互聯互通的生態合作體系。在與華為的合作過程中，華為能夠結合興海物聯的實踐經驗和業務理解將解決方案輸出給其他地產行業客戶，興海物聯也利用華為的技術不斷完善自身的服務能力，提升業主的滿意度和幸福感。