“銀發經濟”下養老地產行業的SWOT分析

李晨 翟傳明 王娟娟

摘要：隨著我國人口老齡化進程的不斷加劇，十四五期間即將進入中度老齡化社會，積極應對人口老齡化已經上升為國家戰略。隨著“銀發人群”的消費水平大幅提升，“銀發經濟”也將迎來蓬勃發展的契機，同時也給提供適老性環境與優質高端老年服務的養老地產行業帶來新的發展機遇。基于“銀發經濟”快速發展的背景，采用SWOT分析方法對養老地產行業進行優勢、劣勢、機會和挑戰分析。

關鍵詞：銀發經濟;養老地產;SWOT

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）08-0052-56 收稿日期：2021-07-21

根據第七次全國人口普查數據，我國目前60歲以上人口達到2.64億，占比18.7%;65歲以上人口達到1.91億，占比13.5%。受60后高峰期人口進入老年階段的影響，“十四五”期間，我國老年人口將快速增長，預計60歲以上老年人口年均增長將達到1000萬，遠高于“十三五”期間年均700萬的增幅。預計“十四五”時期我國60歲以上人口比重將超過20%，65歲以上人口也將超過14%，即進入中度老齡化社會。這將給我國的社會、經濟、政治、文化等各方面都帶來很大的影響，養老服務、醫療保障、養老保障等更是面臨著巨大的壓力。因此，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》中提出將積極應對人口老齡化上升為國家戰略，并將大力發展普惠性養老服務。

2019年全國老齡工作委員會發布的《中國老齡產業發展報告》中指出，2014-2050年間，我國老年人口的消費潛力將從4萬億元增長到106萬億元左右，占GDP的比重將達到33%。由此可見，除了“單身經濟”“女性經濟”之外，隨著“銀發人群”的消費水平大幅提升，“銀發經濟”也將迎來蓬勃發展的契機。

養老地產行業從建筑設計、園林規劃到裝飾標準等方面進行適老化創新，形成養老住宅+一般住宅+配套+服務的綜合開發模式，通過將品質地產和優良健康管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊，提供更為優質高端的老年服務。

1 優勢分析

1.1 智慧化推動行業升級

我國的建筑智能化發展起源于上世紀90年代，全國信息化建設的飛速發展和以“三金”工程為代表的國家經濟信息網全面啟動，國內信息工程建設開啟新的浪潮，目前已經形成了一定的產業規模及較為完善的產業鏈;同時，由一線城市正向二、三線城市不斷推廣應用，未來將向養老地產、農村、生態產業園等領域發展;技術上，由最初的機電管理逐步向數字化、網絡化轉型升級。

伴隨我國人口老齡化加速發展，設計和建造更加注重從生活照料、健康看護、精神愉悅等層面滿足老年人養老需要的新型養老地產，是解決日趨嚴重的老年人居住環境與養老服務需求之間矛盾的有效途徑之一。智能養老建筑由傳感器收集建筑內部環境信息，并借助數據挖掘技術，建立數字化與信息化相融合的支持體系，建立網絡聯動的看護救助機制，以及一體化運營和監控管理體系等模塊組成的智能化整體解決方案。

1.2 醫養結合助力行業發展

老有所養、病有所醫，是每個人的基本需求。隨著對身體健康關注程度的提升以及科學養生觀念的不斷普及，“醫養結合”必然成為養老地產的新思路。在“醫養結合”發展模式中，“醫”是指醫療藥物、康復保健、健康顧問、身體檢測、疾病診治、護理服務以及臨終關懷等醫療服務;“養”包括養老、居住、生活照料、精神心理和文娛活動等。養老地產通過整合養生與醫療資源，為老年群體提供日常的保健、被動運動、中醫康復、養老護理及其他醫療服務，提升老年群體的入住體驗，在安居的基礎上，保持健康、延年益壽。

養老地產行業的醫養結合正在探索以下路徑：

（1）跨行業合作

在養老機構設置康復科、老年醫科、護理科;

在醫院設置養老床位，盤活現有資源;

新建養老和醫療共有機構。

（2）居家養老和社區養老整合醫療資源

整合社區養老服務中心和衛生服務中心，實現社區嵌入式養老單元;

上門服務機構提供醫療護理專業人才;

發揮互聯網作用，實現集居家、社區、醫療三位一體的養老模式。

1.3 串聯產業鏈上下游

養老地產是為老年人提供居住和服務的發生場所，是流量的入口，擁有天然的平臺屬性。養老地產在聚焦老年人生活場景的同時，還可以衍生衣食住行、休閑、護理、娛樂等多種消費場景，串聯起以養老地產為平臺的，包含養老住宅及服務提供者、老年消費者和養老資金來源三個層面的整個產業鏈上下游。養老地產作為養老產品和服務的載體，老年消費者依據個人能力和需求自行選擇。

2 劣勢分析

2.1 嚴重兩極分化

目前，我國養老機構床位數以及養老服務供給明顯缺乏，尤其是公辦養老院床位多為“一床難求”，但同時民辦養老院又存在入住率不足，難以維持運營的困境。部分養老機構是由老舊建筑改造建成的，養老服務的適老性、符合性、安全性、智能性水平均不達標;而高端養老院，雖然服務、設施條件非常好，能夠滿足老年人的生理和心理需求，但由于收費超過很多老年人的支付能力，運營情況也不容樂觀。

2.2 區域發展不平衡

我國京津冀、長三角、珠三角等經濟發達地區，養老地產行業在政府引導下正在走向市場化和產業化道路，積極探索經濟增長的新模式。然而經濟發展水平相對落后的中部地區，由于人口密集，老齡化進程明顯快，養老需求旺盛，但單純依賴政府投入無法解決養老需求，政府相關產業政策配套不夠完善。而西部地區，由于老年人口數量比重相對較輕，個別省份老年人口數量很少，基本屬于無產業現狀。

2.3 行業標準及檢測評定機制存在空白

現有養老標準體系不夠完善，存在大量標準缺失、滯后以及交叉重復等問題，已有標準多以養老服務標準為主，而針對養老地產的適老化標準，以及智能系統與終端標準等存在一定的空白。

目前，針對健康養老的醫療、康復等核心業務系統、健康監測信息化系統、互聯網健康咨詢系統、基于互聯網的平臺生活照料系統等方面還沒有形成相應的檢測、評價、評定、咨詢機制，政府監管、市場監督制度均不完善，面對逐步放開的廣闊市場，亟待建立相應的檢測評定機制去規范市場發展。

2.4 專業人才缺口大

目前，我國專業的養老護理人員嚴重缺乏。據民政部、衛健委等部門統計，我國現有失能半失能老年人口數量已達到4000萬，而僅有30萬名養老護理專業從業人員。養老地產行業亟需專門負責的運營及服務團隊，面對項目運營過程中的諸多問題，特別是專業問題，都需要團隊的專業化水平作保障。此外，對于如何科學有效接近老人、了解他們的適老性需求等問題，也需要專業人員的幫助，才能制定出更加具體、可靠的方案。

3 機會分析

3.1 “富人變老”

未來5～10年，我國人口將出現“富人變老”的轉變：伴隨城鎮化進程，老年人口將從目前的農村為主轉變為城鎮為主;老年人的受教育程度將提升為專科、本科為主，對生活品質的要求也隨之提升;同時，70后的第二大高凈值人群加入老年人隊伍，將給養老產業帶來最大紅利。“富人變老”伴隨“四高”特征——高凈值人群占比高、高端養老需求高、城鎮化率高、高等教育率高;與目前的“三低一高”——財富低、教育水平低、城鎮化率低、家庭負擔重的養老產業現狀形成明顯對比，這種預期差將給養老地產行業的高速發展帶來巨大的驅動力。

3.2 政策推動

隨著老齡化的不斷加劇，積極應對人口老齡化已經上升為國家戰略。各級各部門政府陸續出臺一系列政策，從資金、土地、質量等方面統籌協調各類要素資源加快發展養老地產行業。

2015年11月，衛計委、民政部、國土資源部等部門聯合發布的《關于推進醫療衛生與養老服務相結合的意見》（國辦發〔2015〕84號）中，明確要求各級政府在土地利用總體規劃和城鄉規劃中統籌考慮醫養結合機構發展需要，做好用地規劃布局。國土資源部門要切實保障醫養結合機構的土地供應。

2017年3月，衛計委、民政部、國土資源部等部門聯合發布《關于印發“十三五”健康老齡化規劃的通知》（國衛家庭發〔2017〕12號）中，明確提出要在土地供應、政策保障等方面對老年健康服務工作予以支持和傾斜。

2018年4月，國務院發布《完善促進消費體制機制實施方案（2018-2020年）》提出，要進一步放寬健康和養老領域的服務消費領域市場準入，鼓勵社會資本、民營資本進入養老服務行業，促進社會力量增加養老的服務供給，吸引更多民營資本的投入，推動“養老產業”的發展。

2019年9月，發改委、民政部、衛健委聯合發部《普惠養老城企聯動專項行動實施方案》，重點指出要加強城市養老院建設，持續擴大普惠養老服務有效供給，充分發揮中央預算內投資示范帶動作用和地方政府引導作用，進一步激發社會資本參與養老服務積極性，推動養老產業高質量發展。

2020年12月，住建部、發改委、民政部等聯合發布《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》，要求補齊居家社區養老服務設施短板;推行“物業服務+養老服務”居家社區養老模式;豐富居家社區養老服務內容;積極推進智慧居家社區養老服務。

相信通過優化資源配置保障養老的“頂層設計”和完善基層養老服務做好“兜底保障”，我國養老事業一定可以得到健康有序高質量的發展。

3.3 資本涌入

面對養老巨大的未來市場以及政府政策的不斷加碼，近年來，房企、保險、醫療機構等各路資本已紛紛入場，當前已有百余家房地產企業和保險機構著手對養老地產行業進行布局;同時，相關配套企業也紛紛入場，也準備分一杯羹，整個養老地產行業投資主體呈現多樣化。在運營模式上，各類資本也呈現差異化，其中：房地產開放商多采用有產權銷售、使用權銷售等模式;而保險公司多以“押金+租金”“會員卡+管理費”和“保險捆綁”等模式進行銷售。

4 行業發展建議

綜合養老地產行業智慧化發展趨勢、醫養結合發展方向以及串聯產業鏈上下游的行業優勢特點，包括嚴重兩極分化、區域發展不平衡、行業標準及檢測評定機制存在空白、專業人才缺口大的行業劣勢，面對“富人變老”、政策大力推動與資本大批涌入的行業機會，以及傳統孝道思想、社會保障體系待完善、投資回報期長等行業威脅，個人建議養老地產行業從以下方面著手改善：

（1）標準體系與質量監督體系建設：為了推進養老地產行業更快更好發展，亟需加強標準體系質量監督體系建設，增強行業自律，避免惡性競爭與重復建設，以高標準降低無效或低端供給、增加有效和高端供給，提高供給體系適應需求的能力，實現供需平衡。

（2）智慧化發展：解決老年人在運用智能技術方面的瓶頸，幫助老年人跨過“數字鴻溝”;搭建以物聯網為基礎的互聯互通養老生活，為老年人提供智慧、安全、適老的晚年生活。

（3）醫養結合：完善多層次的養老保障體系，填補養老專業醫護服務人員缺口，才能更好地探索醫療機構與養老機構合作的新模式。

（4）政府協同推動：養老地產行業是多專業多領域交叉融合的行業，涉及民政、住建、工信、衛健等多政府部門管理，行業的持續性推廣與具體落實需政府多部門協同參與。

（5）資本市場運作：養老地產作為重資產行業，亟需金融市場的資本運作做保障，通過降低資本市場門檻和成本，放寬上市發行條件，以及政府金融市場產業板塊扶持等手段均能極大助力養老地產行業發展。

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