房地產企業盈利能力分析

王麗麗

摘要：本文通過結合相關理論知識，對S地產的盈利能力進行分析，不僅可以提高企業的盈利能力，而且也能給其他企業帶來借鑒性建議，進而推動整個行業的發展。

關鍵詞：S地產;盈利能力;房地產行業

一、引 言

近年來中國經濟水平不斷提高，房地產行業迅速崛起，并且在產業結構中占據了重要地位。房地產行業主要進行房產、地產的開發和經營，是國民經濟的重要組成部分。在國家政策和市場經濟不斷變化的情況下，房地產企業想要獲得長久發展和巨額收益，對企業進行盈利能力研究是必要的。盈利能力分析不僅便于投資者作出合理的決策，而且也為債權人、企業經營管理者等其他個體提供相關信息。另外，通過S地產的盈利能力分析，也能給其他房地產企業帶來借鑒性建議，從而推動整個行業的發展。

二、公司概況

S地產于 1992年在廣州成立，2006年在上海證券交易所掛牌上市。企業將中高端精品住宅與商業地產二者雙劍合璧，其中住宅產品針對不同人群設置了相應的產品系列，并且以城市中心的精品住宅、近郊住宅為主。另外，商業地產呈現多元化的發展。

三、S地產盈利能力分析

（一）S地產盈利能力財務指標分析

1.銷售凈利率

銷售凈利率是企業凈利潤與營業收入的比率，通過計算分析可知，企業2014年至2018年的銷售凈利率波動不大，總體在11.03%至13.63%之間波動，2016年是個轉折點，銷售凈利率大幅下降，從13.63%降至11.03%，原因主要是由于2016年營業收入較上年增長了25.78%，然而凈利潤增幅僅為1.46%，因此，銷售凈利率下降。通過計算發現2016年成本費用總額增長了30.94%，大于營業收入的增長率。所以，在未來的發展中，S地產擴大營業收入的同時，應該注意控制成本費用的支出，提高銷售凈利率，增強企業的盈利能力。

2.成本費用利潤率

成本費用利潤率是企業利潤總額與成本費用總額的比率，它反映的是企業投入產出的情況，以及對成本控制的能力。成本費用總額主要包括主營業務成本、主營業務稅金及附加和三項期間費用。企業的成本費用利潤率在2014年至2018年呈現波動趨勢，2016年出現轉折點，成本費用利潤率下降，體現企業的經營效益和盈利能力下降。

3.凈資產收益率

凈資產收益率由銷售凈利率、總資產周轉率和權益乘數相乘所得，凈資產收益率越高，表明企業自有資本獲取收益的能力越強，運營效益越好。通過計算分析可知，S地產在2014-2018年度凈資產收益率總體呈現下降趨勢，總體在17.70%至12.43%之間波動。首先，凈資產收益率在2014至2015年比較平緩，整體在18%左右，凈資產收益率數值較高，是因為2014和2015年的銷售凈利率和權益乘數指標均比2016年的指標大，所以，這兩年的凈資產收益率較高。然而2017年又出現了一個轉折點，其凈資產收益率在這5年中最低，它下降的主要原因是總資產周轉率下降，降至0.21。企業的總資產周轉率低代表企業的各項資產的利用效率低，具體來說就是企業的資產大多閑置或者多余，這就導致營業收入下降。通過財務報表發現S地產2017年營業收入下降了84億元，同比下降5%，經營效果不理想。因此根據上文分析，企業應該處置多余和閑置不用的資產，提高資產的利用效率，增加銷售收入，因此提高企業的盈利能力。

4.總資產報酬率

總資產報酬率是企業投資報酬與投資總額之間的比率，總資產報酬率越高，表明企業的資產運營越有效，投入產出水平越好。通過計算分析可知，企業在2014年至2018年呈現波動趨勢，總資產報酬率在2.83%至4.17%之間波動，2015年總資產報酬率達到最高，隨后的兩年中呈現下降趨勢，反映企業全部資產的獲利水平下降，企業的盈利能力下降。

（二）S地產盈利能力非財務指標分析

1.宏觀政策

但近年來，房地產市場不穩定，國家和政府出臺了一系列相關政策進行調控。當房價很高時，政府出臺限購限貸政策抑制房價，當房地產市場低迷，投資熱情減退，政府會出臺降準降息政策恢復市場信心。由此可見，企業的盈利能力受國家政策影響。2017年國家的“限購限貸”政策就給S地產帶來了影響，其在2017年盈利能力明顯下降。

2.戰略目標完成的質量

S地產在激烈的市場競爭中，為了維持較高的盈利水平，需要保障企業戰略的完成質量。企業的產品戰略是“以住宅開發為主，同時加大商業地產投入，并逐步發展養老地產和旅游地產”。目前，在住宅領域，S地產定位城市中心的精品住宅和近郊住宅，整體走的是中高端路線，它根據不同的人群推出相應的產品系列。另外商業地產發展迅速，主要呈現領域多元化的發展，但企業在養老地產上還有待提高。

3.人力資源的管理水平

S地產對于人才非常重視，企業面對崗位不僅明確了任職條件，人員的勝任能力以及評價標準，還制定了相應的培訓措施。企業的培訓包括新員工入職培訓，員工在職培訓和工作實踐，培訓強度較大，會導致私人時間減少，員工會產生抵觸情緒，使得員工對于工作產生消極心理，可能造成工作效率和質量的下降，降低企業的盈利能力。另外作為國有企業，S地產的人員冗余的現象較為突出，部門的人員設置數目繁多，這就加大了企業的人才成本，一定程度上降低了企業的盈利能力。

四、S地產提高盈利能力措施

（一）優化負債結構

根據計算發現，企業的資產負債率較高，財務風險較大，因此，企業應該優化負債結構。S地產流動負債占負債的比率較高，企業作為房地產行業，其資金需求量大，投資回收期較長，企業應增加長期借款在負債中的比重，減少短期借款的比重。另外企業可以調整資本結構，在保留公司控制權的前提下將部分債務實行債轉股，減輕公司的債務，

（二）銷售方式多元化

通過計算發現，企業存貨占總資產的比率為63.74%，占比較高，另外企業總資產周轉率低，資產積壓嚴重，側面反映出銷售工作完成得不好。企業銷售人員應采取多種銷售方式進行銷售。首先，企業需要明確目標人群，根據企業產品的特色，緊扣中高端客戶，實行精準營銷;其次，企業可以實行口碑營銷，借助老客戶將S地產推薦給新客戶;最后，企業自身也可以進行優惠促銷。

（三）控制成本費用

S地產的成本費用較高，企業應該有效的控制成本。在設計階段，要充分考慮建筑物的周圍環境特點，設計出與周邊景觀協調的產品，使土地利用效率和利潤最大化。其次，在招標階段，企業應保證足夠數量的招標單位，形成有效競爭，之后選擇有實力講信用的施工單位;在采購階段，應選擇多家供應商，貨比三家，之后進行集中采購，降低價格和采購成本。最后在施工階段，企業應嚴格按預算方案執行，有效控制成本。

另外，企業也需要控制銷售費用，根據企業的財務報表數據可知，S地產的銷售費用在三項期間費用中占比最高。因此，當企業擴大銷售規模時，應重視有潛力的銷售區域，對經濟水平落后或無法開發的地區要減少開發。

（四）加強投資的規劃管理

企業2016至2018年的總資產報酬率整體水平較低，資產的投入產出水平不高。另外，S地產在這期間拿地面積越來越多，并且一、二線城市拿地價格逐步上升，其獲取土地的總成本也越大，給企業資金造成了壓力。并且全國限購限貸政策趨嚴，企業的前期投資項目面臨的風險較大。由此可見，企業這部分投資項目前期的可行性分析不夠合理，因此，項目投資之前，企業不僅需要對自身的財務、經營和現金流量狀況進行評估，也要對投資項目的市場行情和預期收益進行分析和預測，在眾多方案中選擇最優方案，從而提高企業的資金利用率，進一步提升企業的盈利能力。

（五）科學管理人力資源

S地產的人力資源管理方面存在一些問題，分別是員工培訓強度大和人員冗余。一方面，企業應該合理安排培訓工作，建立科學的培訓計劃，員工應積極面對培訓，提高培訓效率;另一方面，人員冗余會加強企業成本支出，不利于企業的盈利，企業應該實現員工的精簡。

五、研究結論

本文運用財務指標和非財務指標相結合的分析方法，分析了S地產近年來的盈利能力。通過分析企業的銷售凈利率、成本費用利潤率、凈資產收益率、總資產報酬率這些財務指標，發現促使銷售凈利率、成本費用利潤率下降的主要原因是成本費用支出較大;使得凈資產收益率下降的原因在于總資產周轉率低，資產的利用效率低;使得總資產報酬率下降是因為企業的資產運營效果不好，投入產出水平低。接著又從宏觀政策、戰略目標完成的質量、人力資源的管理水平這些非財務指標分析企業的盈利能力。最后根據企業存在的問題，提出優化負債結構、銷售方式多元化、控制成本費用、加強投資的規劃管理、科學管理人力資源的建議，從而提高企業的盈利能力。

參考文獻：

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