居住權的社會經濟收益性分析

摘要：居住權制度濫觴于羅馬，其后世界各國對居住權的承繼和演變都有各自特點。中國的居住權的發展先后經歷了前蘇聯時期、向日本、臺灣學習再到向德國等國學習的過程，直至《民法典》中的正式確立，這一系列過程中各學者和實務界對居住權的設立意義都莫衷一是。本文從居住權的社會經濟收益角度出發，居住權為父母提供了新型的投資方式，促進了社會資源的利用程度，開發了分時度假酒店新模式，同時還節約了訴訟資源。

關鍵詞：居住權 社會經濟 收益性

隨著經濟社會的長足發展，似乎一切動產和不動產以及其他服務都可以作為一種獲得經濟收益的方式和手段，對于資源的無限利用和流通也更成為一種充分發展的方式。居住權也不例外，早在法國司法實踐案例中，其就被擴大到經濟領域，在房屋上設立居住權，滿足自己的經濟需求的同時還可以保障他人的居住需求，同時達到了充分利用資源的良好社會效果。筆者認為，在我國運用這種社會制度，創新了經濟發展方式，在這個資源緊張的時代起到了良好的社會效果，主要體現在以下幾個方面：

一、為父母提供新型投資方式

父母子女合資購房或者建房，可以成為父母投資的一種方式。在城市里，子女結婚時父母一般會進行一定的資助，因為單靠子女的個人能力不足以購買房屋，而此項資助一般會被認為是贈與行為，拋開道德義務，父母是沒有義務以贈與的性質出資為子女購房的，雙方出資比例明顯不對稱時，出資多的一方將會擁有更大的主動權，明顯會更優于另一方，但對于出資雙方來說，沒有都必須要取得房屋所有權的必要，父母只希望能夠得到一項長期居住權，滿足其自身的居住需要即可。同樣在農村，為了修建一棟新房，可能會全家舉債，全家合力修建一棟房屋，這其中包括父母的積蓄和子女的積蓄，雙方的出資比例不平衡時可能就會發生房屋所有權的爭論，從而導致家庭關系產生矛盾，居住權制度的設立也為這一矛盾提供了一個雙方利益共享的解決方案，解決這種不平衡的方案就是父母與子女之間設立居住權，以年老時對該房屋享有的居住權與出資行為進行價值交換，以一種父母投資的方式放棄對房屋所有權的爭奪，這種方式既可保障父母未來老有所居，也能確實滿足子女購房的資金需求，減輕壓力。

二、促進社會資源的有效利用

有限的資源與無盡的需求是一對永遠也不能得到徹底解決的矛盾。根據我國現有可利用土地和人口總數，住房問題已經延伸到“上天”與“入地”，并且還嘗試著利用海岸線等海洋土地資源，技術受限，住房需求同供應的矛盾日漸尖銳，由于貧富差距，有的人窮盡一生也買不起一套房，而有的人可以同時擁有好幾套房，要想緩解這對矛盾，目前效果最明顯的方式就是實現房屋資源的充分利用。 房屋所有權人可以在出賣房屋的同時保留其居住權，通過利益交換的方式滿足他人的居住需求，同時自身還可以得到經濟收入，這算是很實用的制度了。在常見的家庭糾紛中，父母與子女之間可能會因為房屋所有權產生矛盾，子女想要另外購買房屋單獨居住，但是普通家庭對負擔兩套房屋價格的能力都是有限的，在居住權制度下，也可以通過遺囑的方式為配偶設立居住權，既可以滿足子女繼承房屋的慣例，也可以達到保障配偶住有所居的目的，一個制度解決了三方矛盾，是很有積極意義的。雖然可以通過普通債權比如房屋租賃或借用來滿足居住人的居住需求，但是由于債權屬于請求權，具有債的相容性，債權人的債權不能夠得到最根本的保障，具有一定風險;而居住權屬于物權的一種，由于物權屬于支配權，具有排他性和優先性，所以居住權可以為居住權人提供最低限度的保障。同時根據居住權制度設立的初衷，將占有和使用的權利與收益和處分進行分離，以無償設立為原則，這就決定了居住權有償設立支付的對價遠低于普通的租賃合同，基于此項制度下的種種利益，就可以緩解居民購房或租房的壓力，對一棟房屋充分多次利用，在一定程度上對于這對供需矛盾起到了緩解作用，也在控制房價的一路飆升方面起到良好的作用。

三、開發分時度假酒店新模式

居住權制度的設立更好地促進分時度假酒店的開發和運行。分時度假酒店是源于歐洲的一種度假模式，就是把酒店或者度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權分成若干個周次，按一定長度的期限，以會員制的方式一次性出售給客戶，會員客戶即可在每年獲得一定期限的休閑度假機會，異地會員之間將自己享有的客房使用權與對方進行交換，從而達到低成本到世界各地旅游的機會，這是一種新型的酒店運營模式。隨著國民收入的不斷提高，異地購房者想去到風景秀麗的地方放松，這類主體有自己的高額收入，一般都會在常去的地方購買房屋方便日后每次的旅游，但是在大多數時候，他們不會居住在異地購買的房屋內，造成了房產資源的浪費，更何況在這期間，還必須雇人對房屋進行維修和管理，酒店的管理成本對于管理人來說也是非常高昂的，其造成的人工管理成本是不菲的。居住權制度的設立，不僅為消費者省去了購買房屋的復雜手續，也為社會節約了不必要的費用支出。將酒店房間與居住權人設立居住權，在居住權人未居住期間，幾點可以照常將房間進行正常營業和租給客戶，不僅可以充分利用酒店房間給自身帶來收益，還能夠保障居住權人在特定時段的居住需求，這對酒店來說也是一種降低管理成本的新方式。

四、有利于降低訴訟成本

目前我國關于不動產的所有權歸屬主要看登記，登記會產生對外的對抗效力，但是在司法實踐中往往存在很多難以管控和復雜的案例， 房屋登記與所屬事實可能會發生偏差和不符，又由于證據的難以收集，這就導致房屋所有權權屬不清，而在每一個這類型的案件中，當時想要舉證證明房屋的所有權在自己名下則需要花費巨大精力，耗時又耗力，在拿出僅有的證據后還不一定能夠得到公正的判決，在居住權制度下，當事人之間設立的居住權以“合同+登記”的方式設立，這時只需要居住權人拿出居住權合同并且這行明其房屋不動產權證上存在登記即可，再也不用以繁瑣的程序證明自己對房屋是否享有所有權而耗時耗力。居住權制度真正體現當事人雙方意思自治的法律精神，一旦居住權期限屆滿，房屋的占有和使用權就返還給所有權人，居住權歸于消滅，所有權人不用通過其他環節實現對房屋的所有權能，也從很大還程度上實現了節約司法資源和工作人員精力的效果。

以上就是筆者從居住權對社會經濟收益性角度出發，對居住權制度在我國設立的必要性提出了自己的思考，具有實用性和代表意義，此項新制度已在我國學界討論多年，最終確定下來，一定有其值得肯定的因素，所以接下來在司法實踐中我們只能靜觀其變，跟隨實踐的腳步逐一完善。

參考文獻

[1]邊爽.城市居民居住權社會保障制度研究[D].天津：大連海事大學，2011.

[2]曹蓓.婚姻住宅上非產權方配偶居住權制度研究[D].河北：河北經貿大學，2013.

作者簡介：付曉梅，女，法學副教授，攀枝花學院教師，主要研究方向：法理學，民商法學。