首開股份主戰場北京優勢地位減弱多個共有產權項目被質疑有問題

熊穎

對于北京本土房企首開股份來說，北京一直以來都是其嚴重依賴的主戰場。然而近期主戰場略顯疲態，2019年、2020年首開股份京內營收連續兩年下滑;且自2020年以來，在北京市場的權益銷售排行中，首開股份的榜首寶座也被中海地產所頂替。

共有產權住房項目，是首開股份布局北京的重要一環。然而近年來，首開股份旗下多個共有產權項目先后被質疑有問題。此外，還有購房者反映，首開股份大股東首開集團旗下的共有產權項目首開錦鯉疑似存在“不平等條約”等問題。

業主質疑首開錦鯉存“不平等條約”預售合同、補充協議或與政策相悖

近期，多位和錦里雅苑（又名：首開錦鯉）簽訂認購合同并支付定金的購房者向《紅周刊》記者反映，首開錦鯉的預售合同和補充協議疑似存在“不平等條約”。

而關于這一問題，《紅周刊》記者注意到，早在6月，就有投資者向上市公司首開股份提出疑問。彼時，首開股份回復表示，“錦鯉項目不是我公司開發項目，開發企業為北京房地置業發展有限公司，該公司與首開股份無股權關系，為托管關系”。

根據預售合同，首開錦鯉的開發企業為北京共泰房地產開發有限公司。天眼查顯示，房地置業對共泰房地產100%持股。穿透股權，背后為北京首都開發控股（集團）有限公司，也就是首開股份的第一大股東。

首開錦鯉是首開集團在北京的共有產權房。2019年8月，首開集團以18.97億元底價拿下首開錦鯉的前身地塊，建筑規模約8.55萬平方米，對應樓面價2.22萬元/㎡。而由于共有產權房的特殊性質，該項目個人產權占比70%，4.1萬元/㎡的項目均價更是遠低于周邊樓盤的售價區間7萬元/㎡～9萬元/㎡左右。

低價優勢讓錦里雅苑的搖號吸引來大批剛需購房者。購房者張子文（化名）告訴《紅周刊》記者，自己于4月16日搖到一套88平方米的三居室，對應售價360.8萬元。5月21日，張子文簽訂認購合同，并繳納10萬元定金。

不過張子文的購房喜悅并沒能持續太久。6月22日，張子文在原本打算交首付的當天發現預售合同和補充協議中存在一些條款問題。張子文指出，當時工作人員不允許他們對合同拍照，并且告訴購房者，目前（合同條款）不可能調整，交錢就簽合同，不交就可以離開了。

《紅周刊》記者獲取的一份首開錦鯉共有產權住房預售合同暨補充協議顯示，“甲方（房企）為本項目制作之一切介紹、宣傳及廣告資料，包括口頭講解、樓書、建筑模型、樣板間，均不構成甲方為本項目或本房屋所作出的任何承諾，亦不構成房屋交付標準?！?/p>

然而今年4月，北京市住建委就發布了《關于進一步加強房地產市場秩序整治工作的通知》。在新房銷售方面，《通知》加大了對不實宣傳的整治。其中包括：重點查處“限房價、競地價”“裝配式”項目樣板間和裝修標準不一致行為;補充協議中約定宣傳廣告及銷售人員的溝通承諾不作為合同邀請要約的行為。其中，構成虛假廣告線索的，移轉市場監管部門查處。

不難看出，首開錦鯉在合同中所提及上述“不構成房屋交付標準”明顯有違《通知》的整治方向。

通知還強調，對改變和修改《北京市商品房預售合同示范文本》相關條款、商品房買賣合同補充協議約定減輕或免除開發企業承擔的責任或不合理的加重買受人責任、排除買受人主要權利內容的行為進行重點查處。重點檢查違約賠償不對等、延期交房不承擔違約責任、宣傳廣告不作為合同邀請要約、合同與補充協議有沖突以補充協議為準等。

首開錦鯉的預售合同簽約僅僅晚于《通知》發布后兩個月時間，而首開錦鯉在預售合同、補充協議中列舉的多項條款和《通知》要求“相?！保热纾彿空叩挠馄诟犊钬熑魏头科蟮挠馄诮桓敦熑未嬖谶`規賠償不對等、開發商通過延長交房期限等大大降低了延期交房自己所需承擔責任的可能性。此外，首開錦鯉還在補充協議中指出，“本補充協議與主合同具有同等法律效力，二者內容不一致時，以本補充協議為準。”

銷售人員：近30位已退房10戶左右購房者定金難退

對于購房者指出的首開錦鯉預售合同中所存在的“不平等條約”，首開集團并不認為存在不妥。

首開集團公開回復表示，在網申階段，首開錦鯉（錦里雅苑）項目按照北京市共有產權房要求將合同文本進行了公示并對意向申購人群進行了意見收集及反饋。首開錦鯉（錦里雅苑）項目預售合同公示符合相關規定及程序，現公示期已結束。關于市民提出的“霸王條款”，預售合同及補充協議中包含逾期交付時開發商違約責任、房屋權利狀況與主合同約定不符時開發商違約責任等開發商的違約責任，并非僅約定了購房者責任，開發商應根據合同約定及法律承擔違約責任。

不過對于首開集團的回復，購房者并不滿意。一位購房者認為首開集團在玩“時間差游戲”，首開錦鯉預售合同的公示時間在2021年1月，而該項目的搖號時間則是在4月，中間間隔3個多月，“我們獲得購房資格之后，去關注預售合同，才發現合同問題。”

目前首開錦鯉和部分已繳納定金的購房者陷入僵局。9月8日，《紅周刊》記者以購房人身份向首開錦鯉銷售人員了解情況，其表示，“合同經過公示就不能改，有（其他）項目改了（合同），（可能）項目有特殊性?！?/p>

據上述銷售人員介紹，目前已有30多位購房者退房，沒有簽約（預售合同）的在10戶左右。而談及定金，銷售人員表示按認購書執行。

《紅周刊》記者獲取的一份購房者認購書顯示，“認購人同意在建委購房資格審核通過之日7日內，支付首期購房款并與出賣人簽訂商品房買賣合同及相關條款。”“未在約定期間內支付首期購房款并與出賣人簽訂商品房買賣合同及相關條款的，出賣人有權解除本認購書。出賣人解除本認購書的，認購人已支付的定金不予退還?！?/p>