房屋面積預(yù)測和實(shí)測誤差研究

李芝蘭

（湖南省沅江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，湖南 沅江 413100）

商品房面積大小直接決定了其售價(jià)，廣大購房群體對房屋面積高度關(guān)注，尤其是同一房屋在預(yù)測和實(shí)測后產(chǎn)生的誤差更是引發(fā)廣大購房群體關(guān)注的焦點(diǎn)問題。當(dāng)前，房屋面積測量主要是采用實(shí)地量距、坐標(biāo)解析等方法測量房角點(diǎn)、邊長等要素，并計(jì)算房屋面積。誤差主要產(chǎn)生于實(shí)地測量誤差、數(shù)據(jù)計(jì)算誤差等方面，進(jìn)一步提升測繪精度、優(yōu)化計(jì)算方法，減少房屋面積預(yù)測誤差非常重要。

1.房屋面積預(yù)測和實(shí)測誤差概述

房屋面積預(yù)測是指在商品房預(yù)售活動(dòng)中，由開發(fā)部門委托，由經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具備房地產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》、開發(fā)部門提供的公用面積說明、規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙等針對尚未竣工的房屋預(yù)先測量其面積。所測得的面積可用于項(xiàng)目前期宣傳，也可作為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售。

房屋面積實(shí)測是指房屋竣工驗(yàn)收后，由開發(fā)部門委托，由經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)可的具備房地產(chǎn)測繪資質(zhì)的測繪單位，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》、房屋竣工圖紙、變更圖紙等對房屋進(jìn)行實(shí)地勘測、繪圖并計(jì)算面積。所測得的面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、結(jié)算房款、結(jié)算物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。

從工作實(shí)踐來看，房屋預(yù)測面積和實(shí)測面積會(huì)產(chǎn)生一定的誤差，二者并不一定都會(huì)完全相等，以某房產(chǎn)項(xiàng)目的測量為例，在該項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收階段，測量人員發(fā)現(xiàn)房屋預(yù)測面積和實(shí)測面積存在較大誤差，見表1。

表1 某房產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)測面積和實(shí)測面積對比

從表1 可見，僅以上三項(xiàng)內(nèi)容就產(chǎn)生了830.4m2的面積差，在各地區(qū)房價(jià)水平均較高的當(dāng)前，這部分面積的價(jià)值顯得非常珍貴。為了充分發(fā)揮建筑面積的價(jià)值，必須使預(yù)測面積和實(shí)測面積相統(tǒng)一。

2.房屋面積預(yù)測和實(shí)測誤差的成因

從測繪實(shí)踐來看，房屋面積預(yù)測和實(shí)測誤差是普遍存在的，其會(huì)對房屋銷售造成較大影響，因此測繪人員應(yīng)及時(shí)分析該誤差的產(chǎn)生原因。

2.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更

開發(fā)建設(shè)單位因某些因素的影響，需要對原規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，會(huì)對房屋功能、尺寸造成影響，就會(huì)直接影響房屋預(yù)測面積。房屋開間、進(jìn)深等的變化會(huì)對房屋總面積、分局面積造成影響，而公用面積發(fā)生變化則會(huì)影響其他分戶的面積分配。

2.2 施工影響

在施工中，受多種因素影響，可能出現(xiàn)不按照設(shè)計(jì)圖紙施工的現(xiàn)象，這無疑會(huì)導(dǎo)致實(shí)際面積和預(yù)算面積的誤差，如原規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)是10 層，結(jié)果竣工時(shí)建成了11 層；或原規(guī)劃分戶面積100 m2，但竣工時(shí)建成了120 m2，進(jìn)而引起預(yù)測面積和實(shí)測面積不一致。另外，有的施工單位在施工過程中出現(xiàn)放樣誤差或其他施工差錯(cuò)，導(dǎo)致預(yù)測面積和實(shí)測面積不一致。此外，即使是正常的施工，也有可能引起輕微幅度的預(yù)測面積和實(shí)測面積誤差。

2.3 公用空間變化

房屋建筑竣工后，為了滿足居民生活需要，通常會(huì)在建筑內(nèi)設(shè)計(jì)一定的公共空間，如消防室、倉庫房、車庫等，也有多棟樓共用的設(shè)備房等，如果這些公用空間的設(shè)計(jì)、施工發(fā)生變更，則會(huì)擴(kuò)大或縮小公攤面積，進(jìn)而引起預(yù)測面積和實(shí)測面積的誤差。

2.4 測繪方法的影響

測繪人員是按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行測繪的，設(shè)計(jì)單位測算面積的方法有很多種，有的是根據(jù)房屋軸線測算，有的是按照房屋長寬高測算。在竣工后的面積測繪中，有的是按照最后確定的設(shè)計(jì)圖測算，有的是進(jìn)行實(shí)地測繪，有些實(shí)測就會(huì)因?yàn)闇y量和計(jì)算過程中的數(shù)據(jù)誤差而產(chǎn)生最終面積測算誤差。再者，即使測繪部門按照同一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，也會(huì)因計(jì)算方法等方面的差異而使得同一建筑的面積測算出現(xiàn)前后誤差。

2.5 測繪人員因素

隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，新的設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)方案不斷出爐，如商住辦公混合、綜合體、多塔樓通過裙樓連接等，結(jié)構(gòu)和功能非常復(fù)雜，對測繪計(jì)算提出了更高的要求，測繪人員稍有不慎就可能出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤。筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)，對測繪人員常出錯(cuò)的現(xiàn)象進(jìn)行了總結(jié)：樓梯分?jǐn)側(cè)ハ蛴?jì)算錯(cuò)誤，出現(xiàn)二層以上使用的樓梯分?jǐn)偨o一層或未使用樓層的現(xiàn)象。實(shí)際上應(yīng)為“誰使用誰分?jǐn)偂保恍蔽菝娣课蓊A(yù)測算時(shí)，沒有注意標(biāo)高，全部按照＞2.2 m 測算，在產(chǎn)權(quán)登記辦證測繪時(shí)才發(fā)現(xiàn)有些地方的高度不足。實(shí)際上，計(jì)算建筑面積時(shí)，斜屋面是按層高≥2.2 m 的方法計(jì)算建筑面積的；復(fù)式住宅、頂層陽臺(tái)遺漏，有的建筑圖紙上標(biāo)注了露臺(tái)，但屋頂上卻蓋有樓板，導(dǎo)致漏看。也有的標(biāo)準(zhǔn)層都是陽臺(tái)，但頂層陽臺(tái)部分有蓋，部分是露臺(tái)，測繪人員全部按陽臺(tái)計(jì)算；讀錯(cuò)圖紙，如未落地凸窗按落地測算，排風(fēng)井、送風(fēng)井、采光井未注意標(biāo)高等等。

3.房屋面積預(yù)測和實(shí)測誤差的控制措施

3.1 加強(qiáng)測繪圖紙審核

設(shè)計(jì)圖紙是預(yù)測建筑面積的必需資料，圖紙的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到建筑面積預(yù)測的準(zhǔn)確性，測繪人員應(yīng)注意檢查圖紙資料是否有設(shè)計(jì)單位的蓋章，是否是全套設(shè)計(jì)施工藍(lán)圖。有的單位提供的是未經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)擴(kuò)初設(shè)計(jì)的圖紙，這類圖紙經(jīng)常出現(xiàn)變更，并不能用于預(yù)測。一套完整建筑施工圖應(yīng)包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖、陽臺(tái)圖、樓梯圖、總平面圖等，若附有建筑設(shè)計(jì)CAD 光盤則更好。測繪人員應(yīng)注意檢查平面圖的尺寸、套型等是否標(biāo)注清楚，若不清晰則無法進(jìn)行平面圖繪制；還應(yīng)檢查圖紙對水泵房、發(fā)電機(jī)房、配電室、制冷機(jī)房等公共配套設(shè)施的說明，確定公共配套設(shè)施能否分?jǐn)偂Ｓ绕湟⒁鈭D紙的文字注釋，如架空層、連通陽臺(tái)等，全面詳細(xì)地把握圖紙上的各個(gè)要素。

3.2 做好施工協(xié)調(diào)

有一些誤差是施工過程中引起的，因此可以通過提升施工單位的施工質(zhì)量來縮小誤差，施工單位應(yīng)提升技術(shù)水平，確保工程質(zhì)量。政府相關(guān)部門要通過抽查、問詢、巡視等嚴(yán)把竣工驗(yàn)收關(guān)。監(jiān)理部門要加強(qiáng)對各個(gè)施工階段的監(jiān)督，堅(jiān)決制止違法施工、不按圖紙施工的現(xiàn)象，最大化地減少施工過程引起的預(yù)測、實(shí)測誤差。

3.3 提升測繪質(zhì)量

很多設(shè)計(jì)圖上的尺寸包括柱軸心尺寸、結(jié)構(gòu)外墻尺寸等，這些數(shù)據(jù)需要進(jìn)行換算才能測算所需的墻體中心尺寸、墻外邊沿尺寸等數(shù)據(jù)，因此測繪人員在作業(yè)時(shí)應(yīng)看清圖紙上標(biāo)注的是哪些位置的尺寸。在用面積預(yù)測換算邊長數(shù)據(jù)時(shí)，要考慮到竣工后的實(shí)際情況。例如，設(shè)計(jì)墻厚20 cm，加上墻體兩側(cè)粉灰層厚度各2 cm，實(shí)際上是24 cm。也有的房屋沒有標(biāo)注邊長尺寸，測繪人員也能通過查閱結(jié)構(gòu)圖來得出相關(guān)數(shù)據(jù)，像陽臺(tái)、樓梯等在平面圖上的尺寸可能不準(zhǔn)確，此時(shí)就必須以大樣圖為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。另外，通過建筑設(shè)計(jì)CAD 光盤來獲取數(shù)據(jù)也是一個(gè)快捷途徑，測繪人員應(yīng)看清楚設(shè)計(jì)圖上各個(gè)層的結(jié)構(gòu)關(guān)系，如大廳高度、坡面屋頂層高、陽臺(tái)頂蓋、樓層高度等。

3.4 做好人員培訓(xùn)

針對測繪人員技術(shù)引起的誤差，有必要持續(xù)提升測繪人員的技術(shù)水平、責(zé)任感，并優(yōu)化測繪方法，在全面自查、互相審核的基礎(chǔ)上，組織測繪作業(yè)專職檢查人員進(jìn)行產(chǎn)品過程檢查，并由總工進(jìn)行審定，各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣。技術(shù)部門應(yīng)不定期對測繪產(chǎn)品進(jìn)行野外抽查，做好記錄，對典型案例進(jìn)行重點(diǎn)分析、討論和總結(jié)。測繪人員應(yīng)對整套圖紙的平、立、剖、樓梯、陽臺(tái)、飄窗等進(jìn)行詳細(xì)解讀，單位內(nèi)部也要經(jīng)常性地組織技術(shù)交流，對新規(guī)則、新情況進(jìn)行交流溝通，共同進(jìn)步，確保每個(gè)人對細(xì)則都理解到位。另外，測繪單位也應(yīng)建立健全責(zé)任制度，對屢次、頻繁出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤的人員給予一定的處罰，通過獎(jiǎng)優(yōu)懲劣的方式促使測繪人員增強(qiáng)責(zé)任心和注意力，不斷提升測繪水平，減少技術(shù)因素引起的測繪誤差。

3.5 做好誤差解釋

在竣工驗(yàn)收階段，如果兩類面積測繪的差異較大，尤其是預(yù)測面積明顯大于實(shí)測面積導(dǎo)致開發(fā)商可售面積減小時(shí)，測繪人員應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)范向開發(fā)商進(jìn)行解釋。當(dāng)預(yù)測面積小于實(shí)測面積時(shí)，測繪人員應(yīng)首先核對相關(guān)數(shù)據(jù)的正確性，在確保數(shù)據(jù)正確的前提下通知開發(fā)商，做好各方的有效溝通。

4.結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)中，多種因素都會(huì)引起預(yù)測面積和實(shí)測面積的誤差，對此，測繪部門、開發(fā)部門、施工部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)齊心協(xié)力，共同采取措施控制測量誤差，提升房產(chǎn)面積預(yù)測的準(zhǔn)確性，促進(jìn)房地產(chǎn)實(shí)測的健康和穩(wěn)定發(fā)展。