住宅專項維修資金運行現(xiàn)狀分析與探討

王立新　王建新

摘要：《住宅專項維修資金管理辦法》于2007年10月30日建設(shè)部第142次常務(wù)會議討論通過，經(jīng)財政部聯(lián)合簽署，予以發(fā)布，自2008年2月1日起施行。隨后，各地相繼出臺了本省本地區(qū)的住宅（或房屋）專項維修資金管理辦法，在全國各地相繼推開，推行到縣級市也已近十個年頭了。住宅專項維修資金是住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修和正常使用的重要保障，又被稱為房屋的“養(yǎng)老金”，為解決住宅的維修改造，保障業(yè)主的居住安全發(fā)揮了一定作用，強化了大家對住宅共用部位共同維護的認知感和責任感。但當下仍然存在著一些實際問題，需要我們?nèi)ヌ接憽⒏倪M、創(chuàng)新。

關(guān)鍵詞：住宅專項維修基金;運行現(xiàn)狀;新思路

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）08-0069-72 收稿日期：2021-07-20

1 我國住宅專項維修資金的現(xiàn)狀

1.1 住宅專項維修資金的施行增加了政府財政負擔

住宅專項維修資金有兩種管理模式，一是業(yè)主自主管理（成立業(yè)主委員會的社區(qū)），二是住宅專項維修資金管理機構(gòu)代為管理。目前主要是第二種管理方式，由地方房產(chǎn)行政部門成立的維修資金管理中心負責房屋專項維修資金的歸集、賬戶管理、使用監(jiān)管和信息系統(tǒng)的建設(shè)維護，負責專項維修資金的使用申請受理、現(xiàn)場勘查、使用方案審核、參與竣工驗收等相關(guān)工作。維修資金管理中心要面對越來越多的、各種不同情況的交存住戶，要監(jiān)管多家銀行，這就要增人員、上設(shè)備，加強信息系統(tǒng)建設(shè)和維護，無形中增加了當?shù)卣呢斦摀?/p>

1.2 房屋專項維修資金的交存標準并未適時調(diào)整

《住宅專項維修資金管理辦法》（下稱《辦法》）規(guī)定按照建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%，要求房屋行政主管部門參照建設(shè)行政主管部門公布的建安造價相關(guān)指標確定首期房屋專項維修資金的具體交存標準，并適時調(diào)整。現(xiàn)狀是期初確定了的每平方米建筑面積交存標準后就沒再調(diào)整過，“適時調(diào)整”實際執(zhí)行起來比較難把握，多長時間才算適時？由哪個具體部門牽頭發(fā)出調(diào)整指令？又由哪個部門具體做？調(diào)整有多大現(xiàn)實意義？老百姓的反映是什么？等等。

1.3 多家商業(yè)銀行共同參與住宅專項維修資金的交存

《辦法》規(guī)定住宅專項維修資金主管部門應(yīng)當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。實際上各地都是多家銀行參與交存業(yè)務(wù)，一家銀行不利于老百姓繳存，也不利于銀行之間的服務(wù)競爭。

1.4 住宅專項維修資金的增值、保值及利息分配難以做到

維修資金可按國家有關(guān)規(guī)定用于定期組合存款、購買國債，確保資金安全和保值增值，增值收益定期分配。目前各地維修資金的增值保值并不理想，操作起來實際問題很多。因不確定的專戶不定期的交存、提取、補交等各種因素影響，每年轉(zhuǎn)存的定期大額存款以及購買國債產(chǎn)生的利息難以準確分配到每個儲存專戶上，后期還要定期公示、接受審計監(jiān)督，所以多數(shù)地區(qū)不敢去操作。

2 我國住宅專項維修資金存在的問題

2.1 目前一些地方仍沒有按戶計息

《辦法》規(guī)定住宅專項維修資金自存入維修資金專戶之日起，按中國人民銀行有關(guān)規(guī)定計息，利息計入房屋專項維修資金分戶賬，滾存使用。滾存使用的資金有：（1）住宅專項維修資金的存儲利息;（2）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;（3）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的所得收益;（4）住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。僅住宅專項維修資金存儲利息按戶計入這一項，在一些地方至今仍沒有做到，其他三項收益及殘值要分攤到分戶賬上就更做不到。

2.2 相對交存率、使用率較低

住宅專項維修資金施行以來各地運行情況不盡相同，但總體來說相對交存率、使用率較低。據(jù)山東省住建廳發(fā)布的《山東省住宅專項維修資金管理辦法》官方解讀數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，全省維修資金賬面余額約857.42億元，累計使用金額約28.66億元，使用率僅為3.34%。《辦法》規(guī)定未交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人，所以繳存率很高。導致使用率低的原因：一方面是申請使用維修資金程序比較繁瑣;另一方面共用部位的業(yè)主們思想往往難以統(tǒng)一，要達到三分之二以上的業(yè)主同意并不容易。

2.3 提取的維修資金難以滿足維修改造需要

歷經(jīng)繁瑣的支取程序，最后拿到的住宅維修資金往往是杯水車薪，難以滿足住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修改造需要。

具體情況有以下幾種：1.房屋重要共用部位或共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)嚴重問題，需要大修或更換。如：房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、電梯等。2.有些小區(qū)，特別是房屋維修頻率高的老舊小區(qū)，只有部分業(yè)主交存了住宅維修資金，一旦出現(xiàn)維修情況，只能支取交存業(yè)主的維修資金。3.針對維修業(yè)主難以達成共同協(xié)議的情況下，只能支取同意人的維修資金來使用，比如屋頂滲漏，經(jīng)常遇到頂層業(yè)主靠提取自己的維修資金來進行維修。

2.4 住宅專項維修資金提取使用手續(xù)繁瑣

使用住宅專項維修資金的，需要先制定使用方案，使用方案按規(guī)定時間公示后，要經(jīng)有利害關(guān)系的所占面積及戶數(shù)比例達到三分之二以上的業(yè)主同意，同意后使用方案報房屋專項維修資金管理機構(gòu)審核，房屋專項維修資金管理機構(gòu)經(jīng)現(xiàn)場勘查后辦理備案手續(xù)，使用人持備案證明到專戶管理銀行辦理房屋專項維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。因上述手續(xù)繁瑣，在辦理提取使用過程中經(jīng)常會出現(xiàn)一些糾紛、上訪，也給政府管理部門帶來了困惑。

3 解決對策

越滾越大、快速增長的住宅專項維修資金，長期存在銀行里，將何去何從？怎樣改進現(xiàn)狀，創(chuàng)新模式，讓住宅專項維修資金發(fā)揮其應(yīng)有作用，不負初衷，這是我們應(yīng)該思考和探討的問題。

3.1 各地要互相交流、互為借鑒

全國各地住宅專項維修資金的管理及運行情況不盡相同，大城市做得要好一些，小城市、縣級市欠缺一些，這也與各地的實際情況有關(guān)。我們應(yīng)在實踐中不斷總結(jié)研究、促進熱點、難點問題的破解，針對各地出現(xiàn)的一些實際問題展開討論，并對存在的問題進行深入分析，城市之間互相交流、互相學習、互為借鑒，創(chuàng)新方式，找出解決具體問題的好辦法，開創(chuàng)維修資金管理工作的新局面。

3.2 創(chuàng)新管理模式

將政府管理與業(yè)主委員會管理這兩種管理模式融為一體，互相制約。由地方行政部門的維修資金管理中心負責房屋專項維修資金的歸集、賬戶管理、使用監(jiān)管和信息系統(tǒng)的建設(shè)維護，由業(yè)主委員會負責專項維修資金的使用申請受理、現(xiàn)場勘查、使用方案審核、參與竣工驗收等相關(guān)工作。加快推進各地小區(qū)業(yè)主委員會的成立，強化業(yè)主委員會的主體職責，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。業(yè)主委員會管理本小區(qū)的住宅專項維修資金的優(yōu)勢是：（1）業(yè)主委員會成員都是本小區(qū)的業(yè)主，有主人翁精神，住宅專項維修資金的提取使用直接涉及到自身利益。（2）業(yè)主委員會對本小區(qū)的房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備情況最為熟悉，最了解情況，負責專項維修資金的使用申請受理、現(xiàn)場勘查、使用方案審核、參與竣工驗收等相關(guān)工作最為合適。（3）由業(yè)主委員會來分擔政府維修資金管理中心的部分工作，減輕了政府財政負擔，同時減少了政府與老百姓之間針對提取維修資金產(chǎn)生的糾紛、上訪，業(yè)主委員會最善于處理業(yè)主之間的矛盾糾紛。

政府維修資金管理中心與業(yè)主委員會共同管理，各負其責，一方面互相配合，另一方面互相監(jiān)督。

3.3 簡化住宅專項維修資金提取流程

住宅專項維修資金提取程序繁瑣是使用率較低的一個客觀原因，也是產(chǎn)生矛盾糾紛的一個原因，簡化提取流程勢在必行。提取使用的必要條件是：1.住宅共用部位或共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、改造，且已過保修期。2.并經(jīng)共用部位或共用設(shè)施利害關(guān)系人同意簽字。其他均為次要條件，可以簡化或省略。《辦法》規(guī)定維修資金的提取要經(jīng)有利害關(guān)系的所占面積及戶數(shù)比例達到三分之二以上的業(yè)主同意，并按各自擁有房屋建筑面積的比例分擔，筆者認為這不是個原則性的必要條件，不論同意的共有人有幾個，只要他們自愿提取自己部分的來用于維修大家共同部位的，就應(yīng)該允許提取。其他程序：由誰制定使用方案、公示多少天、使用方案經(jīng)誰審核、由誰現(xiàn)場勘查、由誰組織實施使用方案、由哪些相關(guān)方組織質(zhì)量驗收、對工程決算是否有異議等，這些都可以從簡、不做硬性要求，遵循受益人和負擔人相一致的原則，完全可以由負擔人（提取人）來決定。

3.4 探尋維修資金新思路

是否可以探討打造一款保險，由政府主導、與專業(yè)保險公司合作、以業(yè)主交存的住宅專項維修資金來投保、專門用于房屋共用部位或公共設(shè)施保修期之后進行的維修改造，以破解支取的維修資金不足以解決共用部位維修改造的難題，同時也避免了共有人因是否同意使用自己的維修資金而產(chǎn)生的糾紛。只要是交存了房屋維修資金，當房屋共用部位或共用設(shè)施需要維修或改造時，就可以使用保險賠付。

作者簡介：王立新，青島膠州市住房服務(wù)保障中心。

王建新，青島膠州市自然資源和規(guī)劃局。