房地產企業稅務籌劃風險及防范措施

馬艷

目前，市場對房地產行業的需求逐漸減少，使得房地產企業的銷售量也逐漸低迷，讓房地產企業的發展受到限制。使得大多數房地產企業務必會更關注于加強內部成本管理，通過加強對資金的控制從而使利益最大化。在企業運營中大部分活動都會涉及成本，而占用成本比例大的部分的就有稅務成本，如果能夠對納稅進行籌劃和加強風險控制，那就能達到降低成本的目的。下文中將討論房地產企業如何來籌劃當前納稅問題以及如何來避免在納稅過程中可能遇到的風險，并進行分析，提出解決建議。

近幾年樓市火爆，不少企業投身房地產事業中，房企房地產開發企業數量大幅增加。2015年房地產開發企業93426家，2019年增至99544家。目前，房地產開發企業數量現在正在向10萬家逼近。

經濟日趨復雜化，傳統納稅體制已不適應現在經濟發展水平狀況，我國稅制改革也在不斷推進。稅收籌劃是企業財務管理活動之一，關系著企業財務目標的實現，但現階段由于企業稅收籌劃的意識不強、籌劃方案不完善等，因此有必要進行稅收籌劃的研究。房地產企業發展迅速，其稅收在國家財政收入中占有很大份額。但由于房地產企業前期投入資金大，開發周期長，涉及業務繁雜，理解難度大，稅收情況更為復雜，相較其他行業具有更高的涉稅風險。基于此，文章以納稅籌劃為切入點，在稅法允許的范圍內對房地產企業提供稅收籌劃思路，實現企業利益最大化的目標。

一、房地產企業稅務籌劃風險理論概述

（一）稅務籌劃風險理論

房地產稅務籌劃是以實現合法避稅為目標的財稅活動，其可分為企業避稅籌劃、企業節稅籌劃、企業稅收轉嫁籌劃、規避稅收風險等層面，規避稅收風險是房地產企業稅務籌劃工作的核心內容。稅務籌劃風險存在于整個稅務籌劃工作的始終過程，是稅務籌劃工作中的不確定因素或負面影響因素，具有伴隨性、突發性的特點。稅務籌劃風險的發生會直接且強烈的干擾、沖擊房地產企業稅務籌劃工作的順利準確開展。

（二）房地產企業財務納稅籌劃管理的概念和意義

企業的財務納稅籌劃管理和其他企業的財務管理是存在一些區別的。比如說企業的財務管理側重于管理，以財務數據為支撐，為優化管理提供決策;而企業的財務納稅籌劃側重于稅務，通過合法的稅務籌劃手段達到節稅目的。因此，在企業運營的過程中，怎么樣才能夠更好地去處理財務管理中所遇到的稅務問題是很重要的，因為它能夠使得企業在面對財務風險時相關的工作人員可以做出更靈活的應對，從而使得企業減少一些危害和損失，保證我們企業方面的經濟是安全的。

有效的財務納稅籌劃管理可以幫我們實現優質的資金周轉，可以幫助我們預防一些財務方面的風險，實現房地產企業收益最大化。比如說在拿地階段的財稅籌劃案例1：A房地產開發企業購買了C公司股東B所持有的全部股權，已知C公司實收資本賬面價值1000萬元，A公司出資3000萬元，成為C公司唯一股東，C公司資產主要為一座辦公樓。購買目的：拆舊獲得土地;籌劃目的：購買股權手續簡便，省稅;案例2：甲房地產開發企業在A市競得土地一塊，在A市成立子公司乙，以甲、乙、A市國土局名義簽訂三方協議，將購地主體由甲公司變更為該項目的開發公司乙公司。協議目的：將土地使用主體變更為乙公司;籌劃目的：減少了土地由甲公司轉讓于乙公司環節的稅費。

（三）稅務籌劃風險類別

1.經營性風險

房地產企業財務運轉具有基礎性、風險性、帶動性的特點，其規模大小、方向發展等都與建筑行業、服務行業，生產制造行業等緊密關聯、相互影響，這樣的經營背景下無疑增加了諸多經營風險因素。而且近些年來，房地產行業以優先快速發展，成為稅務部門的重點稽查行業之一，這就要求房地產企業制定符合當前經濟大環境的健全性、完善性稅務籌劃機制，以此提升其對經營風險的抵御能力。

2.政策性風險

房地產行業是國家宏觀調控的經濟增長點、房地產稅務籌劃工作受政府政策影響很大，需嚴格按照稅務籌劃法規、會計核算制度等開展，同時政府政策可直接性地對房地產行業進行市場整頓、規范等行為執行，例如，限購政策、房貸利率調整政策等。給房地產企業帶來極大的風險沖擊，而政策調整及其帶來的風險是不可控因素，促使房地產企業不得不在稅務籌劃工作中深入全面考量政策執行落實或變更下會對企業造成的風險影響，并制定相應的政策風險應對舉措。

3.操作性風險

房地產企業的資金投入巨大，其日常管理、業務開發、項目運轉都需要大量資金盤活，大量資金流轉管理既增加了房地產企業的稅收籌劃空間，也提升了伴隨性的稅收籌劃風險。尤其房地產企業業務范圍的拓展外延及稅務籌劃政策的革新變動下，其財務管理及稅收籌劃的要求與難度與日俱增，房地產企業稅務籌劃操作性風險顯著提升。

二、房地產企業在納稅籌劃中的風險因素

（一）對我國稅收的政策不夠了解

房地產企業在進行納稅籌劃時應該意識到，可能會存在選擇所執行政策的風險或因政策變化而帶來風險。首先房地產企業在選擇所執行政策時可能會出現因企業中負責納稅籌劃的工作人員沒有將該政策理解透徹，從而導致納稅籌劃人員最初制定的規劃與實際活動的效果存在較大差異。隨著市場不斷變動，政策也是可能存在隨時變化的，風險的出現往往都是納稅籌劃人員在沒有及時關注國家相關部門頒布的最新政策，使得前期所做工作無法滿足最新政策的條件，從而導致前期成本的投入無法取得收益，給企業帶來直觀的損失。上述問題，在目前市面上大部分房地產企業出現頻率較高，例如某房地產企業在進行納稅籌劃時雖然已經對最新的政策進行了嚴格的分析與利用，但可能因超過政策的時效，從而導致操作失誤，那將面臨巨額的罰款。

（二）房地產企業的稅收籌劃理念運用不正確

我國企業實施稅收籌劃的時間不算長，相關可參考的案例也比較少，各行業稅收籌劃工作并不成熟，所以很多企業的稅務管理人員并未擁有正確的稅收籌劃理念。調查發現他們通常更重視稅務關系的維護和經營，而并未做好相關各類法律法規的深入研究，也沒有很好地運用專業知識和綜合素質去做好稅收籌劃工作。然而，在我國房地產行業是國民經濟支柱之一，它的稅收在國民收入中占據重要地位，也一直是稅務征管和稅務稽查的重點對象。所以，企業稅務關系至上的理念并不能真正提高企業的稅務管理水平，反而容易受稅務人員經常變動的影響，并不利于真正提高企業的經濟效益。