商住交織的永康路城市更新過程及機制

文/華東理工大學藝術設計與傳媒學院 曹葉晨 張 杰

0 引言

城市更新作為復雜、動態(tài)、長期的行為，涉及經濟、社會、民生、環(huán)境整治、遺產保護等領域，及原住民、政府、開發(fā)商、運營商、消費者、城市市民等群體，上海永康路的更新改造直觀表現了城市更新的復雜過程。

2012—2016年，永康路東段作為酒吧一條街，名聲大噪，特殊的業(yè)態(tài)與消費人群為街道注入超乎尋常的活力，同時帶來諸多社會問題，“永康路整治”引起社會廣泛關注和各方的熱烈討論。2016年7月，上海市政府開始取締永康路酒吧街擅自“居改非”違規(guī)無證經營的商鋪，永康路酒吧街被列入下半年業(yè)態(tài)調整計劃。2017年8月，永康路東段完成部分業(yè)態(tài)轉變，變?yōu)橹鞔颉熬W紅”“小資”店鋪的下午茶一條街。

永康路整改過程生動表現出政府治理觀念及政策，社區(qū)自主調節(jié)與協商房屋業(yè)主與附近居民的利益沖突，以及商家、顧客、游客、居民之間的復雜關系。本文嘗試梳理永康路更新全過程，通過實地調研直觀分析永康路二次整改后的現狀，包括業(yè)態(tài)、商家、消費者等方面及居民意見，闡明其更新機制。

1 永康路歷史發(fā)展概況

上海市徐匯區(qū)永康路有“最上海的街”“西街”之稱，地處衡復歷史文化風貌區(qū)內。東起嘉善路西至太原路口，是自東向西的單行道，長529.0m，寬12.0～13.0m，車行道寬約8.0m，兩側人行道寬1.5～2.0m，以襄陽南路為界，分為東、西兩段。

永康路兩側以居住及公共服務用地為主，沿街南側9處、北側6處，共15個住宅區(qū)入口，對應7個住宅區(qū)，其中東段住宅區(qū)與西段永太小區(qū)文安坊為新式石庫門建筑，西段除永太小區(qū)為20世紀80年代修建的多層住宅樓，其余均為花園洋房。西段北側有2所中學，南側有1處優(yōu)秀歷史建筑——永康路永康新村（舊稱雷米坊），為典型西班牙式花園里弄住宅，曾為在上海洋行工作的洋人及富人階層的住所，俗稱“外國弄堂”。永康路141弄文安坊6號為省級文物保護單位，新式石庫門建筑，磚木結構假3層，曾為胡風舊居（見圖1）。

圖1 永康路兩側的歷史建筑

1938年，上海法租界公董局劃定高檔住宅區(qū)，西以海格路（今華山路）、姚主教路（今天平路）為界，南以福履理路（今建國西路）為界，東以古拔路（今富民路）、拉都路（今襄陽南路）為界，北以福熙路（今延安中路）為界，規(guī)定該特定區(qū)域內，只可建設“連幢房屋” “單宅或雙宅房屋”，且需有暖氣（壁爐）和衛(wèi)生設備。規(guī)劃將永康路一分為二，其西段被劃入高檔住宅區(qū)，導致東西兩段建筑的類型、質量、風格差別較大，進而造成居民的文化素養(yǎng)、職業(yè)身份存在較大差異，對永康路認知大相徑庭。

永康路居住和公共服務為主的用地性質、優(yōu)質地理位置與基礎設施、公房分配的歷史遺留問題造成人口密度大、人均居住面積小、居住環(huán)境不佳等上海多數歷史文化風貌區(qū)普遍存在的問題。

2 永康路更新歷程

2.1 更新前概況

永康路西段自20世紀80年代開始破墻開店，許多沿街房屋在圍墻上開門、開窗，形成雜貨鋪、水果鋪、早餐鋪等便民商鋪。2009年前，永康路東段是巨型露天馬路菜場，攤販沿街擺攤，菜場腐水橫流、腥臭漫天。“臟亂差”的菜場為居民提供價格優(yōu)惠的蔬菜肉品等，致使菜場與居民共存的情況一時難以改變。

2.2 更新契機與做法

2009年，徐匯區(qū)政府借“迎世博600天行動城市管理指揮部辦公室”展開大規(guī)模市容環(huán)境整治的契機，將永康路東側馬路菜場遷至復興路菜場，并對東側建筑進行整治修繕、業(yè)態(tài)調整與重新定位。襄陽南路號稱“上海小香港”的華亭路服裝市場關閉，與之相鄰的永康路有意承接，故政府初步將其定位為以服裝、文具、文創(chuàng)為主要產業(yè)的時尚特色街區(qū)。

通過3家國企與社會資本合作成立派豐永康商業(yè)經營管理有限公司（下文簡稱運營方），統一向業(yè)主提供13年租賃使用權（業(yè)主保留產權同時得到一筆大額租金用于改善居住條件），其持有永康路東段60%的商鋪，招商50多家店鋪。

永康路于2009年10月開街，2010年大部分商鋪搬遷，其后3年內商戶頻繁更換或商鋪就地空置。由于服裝業(yè)受到網購熱潮沖擊，原有定位無法適應市場需求，運營方持續(xù)虧損，其后嘗試引入咖啡廳、面包店等輕餐飲業(yè)態(tài)，直到2012年第一家西餐酒吧出現，帶動永康路轉型發(fā)展成為上海第一條主打“慢生活”且具有國際影響力的酒吧街。

2.3 更新后商住矛盾與公治嘗試

永康路東段酒吧業(yè)興盛發(fā)展與外國人向永康路聚集的情況互為因果，相互促進，為街道注入活力，為商家與運營方帶來利潤，同時店鋪租金攀升，由2010年300元/（m2/月）激增至2015年1500元/（m2/月）。東西段部分底層業(yè)主在利益驅使下紛紛自主改造、非法“居改非”，以致2016年整治時，43戶家商家僅有11戶證照齊全。

2012年，永康路商業(yè)街管委會成立，由運營方、街道辦、居委會、居民、業(yè)主等成員組成，希望通過多方參與公治、共同協商，滿足及協調各方訴求，達成商家守則，但民間自發(fā)組織的號召力、執(zhí)行力、公信力始終有限，部分商家不遵守守則，運營方難以管制；居民參與人數不多，需求多樣；消費者不聽勸阻、無視守則；運營方能力有限，難以強制執(zhí)行。2014—2015年，針對消防、市容市貌等方面，政府采取一系列整治措施，短期內有效緩解商住矛盾。

2015年《上海市城市更新實施辦法》出臺，明確“有機更新”基本原則，徐匯區(qū)人民政府明確永康路“過度商業(yè)化”，應突出居住和休閑體驗的融合，適度發(fā)展現代服務業(yè)和精品商業(yè)，其后永康路進行新一輪整治與業(yè)態(tài)調整，指出酒吧等擾民業(yè)態(tài)不得出現，永康路東段轉變?yōu)橹鞔颉熬W紅”“小資”“文藝青年”店鋪的下午茶一條街，西段諸多餐飲店鋪也改為花店、咖啡廳、體驗店、服裝店等。

2.4 二次更新后現狀

永康路“精致”“慢生活”的街道定位既促使沿街業(yè)態(tài)轉型，又促進兩側住宅內店鋪出現。通過實地考察，結合大眾點評網搜索關鍵詞“永康路”的結果，統計沿街店鋪與住宅區(qū)內店鋪，沿街店鋪共101家，住宅區(qū)內店鋪70家，店鋪總計171家。

統計分類中，將酒吧、咖啡店、面包甜品店、餐廳等歸類為餐飲，將雜貨鋪、美甲店、美發(fā)店、干洗店、維修店、水果鋪、房產中介等歸類為便民，花店、家具店歸類為其他，得到永康路業(yè)態(tài)情況，店鋪171家，其中民宿（39%）占比最高，餐飲（25%）與便民（19%）次之。沿街店鋪共101家，其中餐飲占比最高，便民與空置次之，民宿最少。

永康路當下的商業(yè)部分隱藏于住宅區(qū)內，民宿相較其他店鋪具有特殊性，對附近居民影響較小；沿街店鋪中，餐飲與便民店鋪數量相當，餐飲店中咖啡店、面包店、西餐占大部分，便民店類型、層次多樣，業(yè)態(tài)上呈現本地居民與外國人、游客的兩種服務人群的分割。

同時，永康路東段與西段沿街業(yè)態(tài)呈現明顯的差異，分別統計得出：永康路東段店鋪共47家，其中餐飲有23家，占比最高，空置店鋪共9家；西段店鋪共54家，其中便民店鋪有23家，占比最高，受到東段業(yè)態(tài)影響，有咖啡店、西餐、花店、家具店等業(yè)態(tài)，呈現混合的顧客傾向（見圖2）。

圖2 永康路沿街店鋪業(yè)態(tài)統計

2.5 居民意見

自永康路東段酒吧街整改后，噪聲、衛(wèi)生等問題得到緩解，新業(yè)態(tài)對居民生活影響較小，為大部分居民接受。在訪談過程中，受訪者表明現存主要問題為自身居住環(huán)境難以改善，存在一家三代被迫蝸居、政府僅對沿街建筑進行改善、自發(fā)整修行為受限、拆遷可能渺茫等情況。

在永康路更新過程中未直接獲利的居民，認為東段的商業(yè)店鋪影響其日常生活：一方面，非沿街居民表示東段商鋪開設店面針對顧客群體并非自身，東段仍存的部分便民店，隨著外國人的惠顧和租金上漲，價格日益提升，居民生活成本變相提高；另一方面，西段居民感受到東段開發(fā)對其生活空間的擠壓，多數便民店搬遷至西段經營，民宿、短租房造成人流混雜，影響居住環(huán)境及生活質量。

3 永康路更新機制研究

永康路街道更新過程中對項目定位進行不斷調整與探索，基于西班牙風格里弄建筑與現代商業(yè)空間結合的最初想法，經過多次業(yè)態(tài)調整，擺脫原本低端擾民的商住模式，力求表現上海人文歷史底蘊和時尚新潮的交融，同時通過街道定期舉辦的多主題活動，“慢生活”休閑街道定位為街道持續(xù)活力提供保障。永康路更新機制相對簡化，具體情況如下。

1）項目分期開發(fā)避免對舊城區(qū)的大規(guī)模拆遷，保留風貌區(qū)內的城市肌理，并有效降低一期項目成本，通過一期成果更好吸引社會資本。

2）項目公司在政府幫助協商的情況下，采取租賃沿街首層商鋪使用權的方式，使部分業(yè)主直接獲利，同時通過低價租入、高價租出創(chuàng)造可觀的經濟收益，部分收益用于街區(qū)持續(xù)更新。

3）2009年統一租賃部分房屋使用權后，項目公司可自行向居民租賃使用權，雙方協商在運營方協助且信息透明的情況下完成，居民利益得到一定保障；政府在項目公司持有股份，具有一定話語權，形成較為有效的持續(xù)管理，并給予社會資本適當優(yōu)惠政策，鼓勵社會資本進入，既保證項目順利推進，又帶來可觀稅收，達到雙贏局面（見圖3）。

作為舊城大量存在且缺少自我更新動力的歷史風貌區(qū)內的衰落地區(qū)，永康路更新機制提供了除大量資本注入更新模式外的機制，突破政府和開發(fā)商為主體的二元參與主體，在一定程度上實現多元化參與。同時，“酒吧街事件”表現出該機制存在如下問題。

1）相對簡化的更新機制導致開發(fā)者與原住民矛盾不斷，補償機制難以使復雜構成的原住民群體滿意，一期項目中未獲利的原住民受到更新的負面影響，缺少相應的補償機制，平衡原住民之間、原住民與開發(fā)者的利益成為未解之題，后續(xù)更新的空間條件不足。

2）項目一期的商業(yè)業(yè)態(tài)與空間相對單一、未成體系，同時周邊商業(yè)地區(qū)的發(fā)展對其產生沖擊，未形成具有品牌競爭力的永康路，其后續(xù)辦公、酒店、藝術等業(yè)態(tài)的引入稍顯困難。

3）永康路街道立面外觀尚未統一，各種管線、空調外機未進行隱蔽處理，街區(qū)綠化、座椅、雕塑、地面鋪裝數量不足且外觀粗糙。

4 結語

永康路更新試圖建立城市“按計劃的有機成長”改造方式，為失去更新動力的舊城區(qū)提供借鑒。同時，不足仍然存在，需突破其條件局限性，如街區(qū)建筑保護等級較低、項目一期涉及范圍較小、參與主體相對簡化，將個案延伸為符合城市可持續(xù)發(fā)展與社會和諧的“有機的城市生長”模式，需進一步探究與嘗試。