沈陽市渾南區主城商業設施規劃實施與管理

文/沈陽市規劃設計研究院有限公司 張 弛

1 規劃背景

2016年底，《沈陽振興發展戰略規劃》（征求意見稿）中提出推動“一河兩岸”發展，實現城市空間優化戰略。戰略落實應以渾河為軸線，強化渾南、渾北主城區整體發展，通過加強商業等綜合服務功能，實現城市核心服務功能在渾河兩岸集聚發展與提升。

2017年1月，沈陽市第十五屆人民代表大會第六次會議上通過審議的《沈陽市2017年政府工作報告》明確提出，按照“一河兩岸、一主三副”的規劃布局，商業設施和公服設施資源向渾南區布局，并向渾南主城區延伸，暢通新城與老城的空間聯絡。

沈陽市政府高度重視渾南區主城商業設施的布局發展，并多次強調，商業設施的建設和發展應立足渾南區主城的經濟發展狀況，進行商業設施合理規劃及建設，逐步構筑符合渾南區主城的現代商業設施體系，不斷提高綜合服務功能，加大、加強對沈陽經濟區的輻射半徑和力度，滿足居民日常需求，提高人民生活質量。同時組織編制《沈陽市渾南區主城商業設施專項規劃》。

2 渾南區主城發展現狀

2.1 規劃范圍

渾南區主城是沈陽市的重要組成部分，與渾北主城共同組成沈陽市的主城區，其位于沈陽市域東南部，渾河南岸，規劃總面積約152km2，其中建成區86km2，如圖1所示。

圖1 渾南區主城區位

2.2 人口現狀

針對現狀人口，通過手機信令數據采集和綜合大數據技術手段分析現有渾南區主城內的常住人口數據和空間分布情況，明確渾南區主城內現狀常住人口為55萬，目前已形成16個較集中的居住區。人口主要集中在三環以內區域，約38萬（見圖2）。同時，通過分析得出，規劃范圍內中青年人口約占70%，高于全市65%的平均水平，規劃范圍內的人口勞動能力及消費能力均高于全市平均水平。上述分析在商業設施布局規劃中為總體商業量的確定提供重要依據。

圖2 手機信令人口密度分布

2.3 商業設施

目前，渾南區主城商業設施總用地面積為155hm2，人均用地僅2.8m2，低于國家人均用地標準（3.2～4.0m2），商業設施開發建設有待加強。

渾南區主城現已形成奧體商業中心和建大商業副中心，2處商業中心均分布在三環以內區域。此外，規劃范圍內有樂購、華潤萬家等5座大型超市，另有2處鄰里中心、2個菜市場及部分生鮮超市（見圖3）。

圖3 渾南區主城商業設施現狀

渾南區主城現狀商業設施空間布局與建成區的發展緊密相連，近年來雖發展較快，但與經濟發展和城市地位不符，商業設施布局規劃相對滯后，重建設、輕規劃的問題制約商業設施健康發展。渾南區主城商業設施目前存在以下問題。

1）商業設施布局不均衡，主要集中在奧體周邊，其他區域商業設施不足。奧體區域有億豐、萬達、大奧萊等大型商業，雖然奧體商圈具有一定影響力，但渾南大道與青年大街城市主干道從區域穿過，加大城市交通壓力；渾南主城區東部區域及渾南新城商業規模較小，缺少大型商業，導致商業設施輻射半徑偏大。

2）基層商業設施缺失，尤其缺少超市、菜市場等便民商業設施。目前基層商業設施覆蓋率僅為26%，基層商業設施的缺失導致服務半徑過大，造成居民生活不便。

綜上所述，目前商業設施建設尚缺乏完善的規劃配置標準體系，并缺乏政策引導，局部出現“低小散”的格局，對渾南區主城的發展造成不利影響。

3 渾南區主城商業設施規劃定位、方法及策略

3.1 規劃定位

在渾南區主城商業服務設施滿足居民日常基本需求的基礎上，在功能定位、產業類型、年齡結構和居住人群三大方面提出針對不同功能的發展定位。

1）功能定位 根據《沈陽市振興發展戰略規劃》，渾南區主城是沈陽市的重要組成部分，也是未來沈陽經濟中心，又有新城區建設條件，商業設施規劃時應高于渾北主城水平，同時按照國家標準上限配置，從而達到國內先進城市水平，實現服務設施高水平化。

2）產業類型 渾南區主城是自貿區、綜合保稅區等國家政策的聚集區，同時沈陽桃仙機場和高鐵站在此區域起到聯動作用，因此產業類型應達到區域化、標準化。

3）年齡結構和居住人群 通過大數據分析得出，渾南區主城以中青年、改善型居住人群為主，文化層次較高，經濟基礎較好，易于推行商業服務實施的智慧化和特色化。

3.2 規劃方法

在渾南區主城商業設施規劃中，涉及問題較復雜，有政府引導發展、商業設施市場化及規劃用地層面等因素。此次規劃設計運用了定性、定量分析等方法。

1）定性分析 此次規劃中，商業設施涉及因素繁多，過程中常遇到難以定量分析但又必須量化的問題，對此采用對比相近同類已建或擬建城市，找出其規律，例如參考南京、廈門、成都等城市的相關指標及規范要求。

2）定量分析 設計過程中，通過傳統規劃方法及手機信令大數據進行定量分析，其中包括確定商圈消費人群數量及增長率，渾南主城區消費人群分布及數量，合理確定規劃人口及居住區數量等支撐規劃的相關量化數據。

3.3 規劃策略——構建三級商業設施體系

不同規模的商業設施在渾南區主城的作用不同，服務人群及服務范圍也有所區別。高效合理的商業服務設施體系有利于促進商業設施在空間上的配置趨于均衡，提升商業服務效率。在渾南區主城商業設施規劃中，構建“市、區級商業設施-居住區級商業設施-小區級商業設施”的三級商業設施體系。

根據確定的三級商業設施體系，結合規劃定位，渾南區主城商業服務設施應形成3個層級的服務職能，服務范圍由大到小，空間功能由區域到單元。

3.3.1 第1層級——服務區域

第1層級指市、區級商業設施，此層級商業設施規模一般較大，為區域的商業中心，現有的奧體商業中心、規劃的南站商業中心及新城商業中心均為市、區級商業設施，其輻射范圍為沈陽市、遼寧省乃至東北地區。

3.3.2 第2層級——居住區級15min生活圈

15min生活圈是渾南區主城打造居住區生活的基本單元，即在15min步行可達范圍內，配備生活所需的基本服務功能與公共活動空間，形成安全、友好、舒適的社會基本生活平臺。該層級為居住區級商業設施，作為中間層級的商業設施應起到承上啟下的作用，規劃提出建設獨立用地的商業設施以打造15min生活圈。

3.3.3 第3層級——小區級10min服務圈

第3層級指小區級商業設施，此層級商業設施主要為臨街商業網點與基層便民設施，合理確定商業量和商業業態，滿足居民步行10min服務距離。

4 渾南區主城商業設施規劃

4.1 人口規模預測

預估人口規模，同時根據渾南區主城的商業設施人均指標，確定渾南區主城商業設施總量，從而合理布局商業設施。

根據人口密度分析法，考慮市區人口密度分布和渾南區主城土地建設強度，綜合確定渾南區主城區規劃人口約120萬（見圖4）。根據總體規劃、居住容量等進行校驗，綜合預測遠景可容納居住人口約120萬。

圖4 人口密度分布

4.2 確定商業設施總量

根據GB 50442—2008《城市公共設施規劃規范》的相關要求，參考南京、成都等相近同類已建或擬建城市的商業設施相關指標，以及此次規劃對商業設施的定位，最終確定渾南區主城商服設施人均規劃用地按4.0m2進行控制，確定規劃商業服設施用地480hm2。

4.3 確定商業結構

渾南區主城商業結構中的商業中心為市、區級商業設施。依托奧體、新南站2個綜合交通樞紐，規劃形成2個綜合商業中心，面積200hm2。依托建筑大學、月星、新城和世紀4個換乘樞紐形成4個商業副中心，面積240hm2，如圖5所示。

圖5 商業設施布局結構

1）奧體商業中心 以鉆石山交通樞紐為依托，形成服務渾南地區為主，輻射沈陽市區，為現狀商業中心，面積約100hm2。

2）新南站商業中心 以沈陽南站為依托，建設服務沈陽經濟區、輻射東北的國際商品貿易中心，規劃面積約100hm2。

3）4個商業副中心 結合地鐵、有軌電車及傳統公交換乘樞紐，規劃4個商業副中心，服務其周邊區域。其中，建筑大學商業副中心已建，面積為30hm2；世紀商業副中心面積為60hm2，月星商業副中心面積為70hm2，新城商業副中心為80hm2，均為在建狀態。

4.4 市、區級商業設施——大型超市

大型超市作為市、區級商業設施，屬于經營性商業服務設施，此次規劃中，通過分析大型超市分布特點，合理劃定其空間分布，控制用地作為預留，后期政府加以引導，最終確定大型超市的點位。

大型超市規劃前，對大型超市的布局特點進行調查研究，針對樂購、華潤萬家、沃爾瑪等常見大型超市進行現場踏勘及資料搜集，最終得出以下結論：每個超市的服務半徑為3～5km；服務人口為10萬～15萬；用地面積為0.8～1.5hm2。

目前渾南區主城共有4座大型超市，主要分布在三環以內。根據大型超市服務半徑和服務人口，以避免服務半徑重合為原則，結合區域建設情況及用地條件，規劃新增7座大型超市作為補充，新增面積為9.2hm2，如圖6所示。

圖6 大型超市布局規劃

4.5 居住區級商業設施——鄰里中心

“鄰里中心”是指在政府主導下為居民提供社會生活服務的配套設施，是綜合性服務中心，也是社會群體形成的交往空間，合理布局鄰里中心對渾南區主城建設發展具有重要意義，是打造15min生活圈目標的重要途徑。

近年來，沈陽市政府在渾南區主城已設置兩處鄰里中心作為試點，取得很好的效果。然而，鄰里中心是渾南區主城缺失最嚴重的商業設施，同時也是此次規劃的重點。

服務半徑和人口規模是鄰里中心資源配置的主要要素，此次延續了鄰里中心的人口和空間準則：提取居住區、服務設施半徑等要素進行空間疊加，劃定鄰里中心布點范圍，保證服務半徑為1000～1500m，服務人口為3萬～6萬。根據準則，確定渾南區主城劃分為27個居住區，每個居住區人口為3萬～6萬（見圖7），每個居住區設置1處鄰里中心，與鄰里中心的服務半徑及人口相吻合，同時實現打造15min生活圈的目標。

圖7 各居住區位置與人口規模（單位：萬）

規劃最終布置包括2個已建在內的27個鄰里中心，每個鄰里中心的占地面積約1hm2，在已建成區域無條件建設及居住區狹長達不到服務半徑的地塊，設置占地面積不小于0.2hm2的居住區級菜市場作為功能補充。在規劃布點時，應選擇在居住區中心、公交線路交匯點及地鐵站點周邊設置，且與居住用地分離，將其布置在獨立地塊上，形成獨立的空間形態（見圖8）。

圖8 鄰里中心布局規劃

4.6 小區級商業設施

小區級商業設施是指小區內配置以滿足小區居民生活服務需求為目的的商業服務設施。主要為臨街商業網點和基層便民設施，因此打造10min生活服務圈作為此次小區級商業設施的規劃目標。

由于小區級商業設施主要以開發商為主體的市場行為，導致小區級商業設施的發展總體呈重“量”輕“質”現象。渾南區主城小區級商服設施通過確定500～800m2建筑面積的千人指標、服務半徑為0.5～1.0km及控規中控制和指引商業業態的方法，確定小區級商業設施的商業量及業態，確保基層商業設施健康有序發展。

通過3個層級的商業設施規劃及布局，確定市、區級商業設施的2處商業中心和4處商業副中心的商業面積為440hm2；區級商業設施——大型超市共11個，面積為13hm2；居住區級商業設施——鄰里中心共27個，面積為27hm2。最終商業總量為480hm2，人均規劃商業用地4.0m2，符合3.2～4.0m2的人均國家標準且達到上限。

5 實施管理

5.1 統籌規劃，多規合一

統籌各級商業設施，形成重點項目分布圖和重點項目庫，從沈陽市整體出發，明確項目建設用地范圍，并錄入沈陽總體規劃“一張圖”，開展規劃數據的動態更新工作。

5.2 全民參與、共同締造

堅持“均等布局、惠及大眾、共同締造”原則，設施配置可保持一定彈性和靈活度；重點加強基層商業服務設施建設，鼓勵大眾參與，引導共建，形成“政府主導、社會共建、居民共享”的建設模式。

5.3 嚴格控制、規范管理

編制標準規范為實施管理提供法定依據；進行統一規劃，科學安排和確定合理的建設時序，加強對商業服務設施項目實施的監督檢查，建立全市統一的規劃管理和監督信息平臺。

6 結語

通過對渾南區主城商業設施現狀的研究，發現商業設施現狀的不足，并缺乏完善的規劃配置標準體系及政策引導；通過功能定位、產業類型、年齡結構和居住人群定位，運用定性、定量分析方法，以及構建三級商業設施體系的規劃策略作為切入點，逐一對渾南區主城商業設施的指標、商業總量、商業設施規劃結構與各級商業設施進行研究和統籌布局；最后提出3項管理措施，為進一步推進沈陽渾南區主城商業設施合理建設與發展提供新的思路，也希望能為全國其他類似項目提供參考。