可持續運營的澳門歷史建筑活化利用策略研究

鄭亮 陳以樂

摘 要：歷史建筑的活化是長期運營的過程，需要將歷史建筑融入現代城市與大眾的生活中，避免建筑修復后出現無人問津的現象。以澳門氹仔舊城區中的仙女巷16號為例，分析其歷史背景和現狀，提出歷史建筑材料修復的策略和活化利用中可持續運營的建議，從價值提取到主題定位、從業態分析到屬性規劃，利用品牌打造和可持續運營的策略對歷史建筑進行活化利用的研究。

關鍵詞：歷史建筑;活化利用;可持續運營;澳門

澳門特別行政區擁有豐富的歷史文化遺產，在澳門特區政府的引導和市民的呼吁下，20世紀中期就率先制定頒發了歷史文化遺產保護的相關法律，同時，其也重視歷史文化遺產的發掘。隨著不斷地豐富和補充文化遺產保護的相關內容，澳門歷史城區在2005年正式成為聯合國世界文化遺產。隨后，澳門掀起了文化遺產保護的熱潮，不僅成立和設置專門的保護部門和評定流程，同時深度挖掘和提取澳門物質和非物質文化遺產價值，不僅服務于周邊居民的生活需要，也為澳門旅游業發展增添了豐富的旅游資源，使澳門逐步轉變為活力充沛的國際歷史古跡旅游城市。

目前，在澳門特區政府的積極領導下，澳門積極參與文化遺產的評定。除了被評定為具有文物價值的歷史建筑外，澳門還存在許多歷史建筑由于產權或其他問題仍然處于待開發的閑置狀態，而歷史建筑的保護不能全盤依賴政府的扶持，即政府不計成本和回報地對歷史建筑進行修復及活化。基于此，民間如何在遵守文化遺產保護相關法律的前提下，及時對歷史建筑進行合理的修復，同時在活化利用后使其具備一定的經濟性和社會性，使自發性的歷史建筑修復及保護利用可以積極進行，提高澳門文化遺產開發的效率，同時減輕澳門特區政府對歷史建筑修復及維護的人員和財政壓力，是目前無數專家學者和相關從業人員著眼的問題之一[1]。

一、項目概況

（一）歷史及場地概要

歷史建筑的環境是促進歷史建筑群落形成的自然背景和人文背景，積淀了歷史建筑群落的歷史信息[2]。澳門氹仔仙女巷16號位于澳門氹仔舊城區內，周邊被商圈包圍，歷史建筑豐富，城市文化氛圍濃厚，澳門氹仔發展歷程如表1所示。氹仔舊城區匯聚中華文化與葡萄牙文化，建筑大多為1—3層的低矮建筑，建筑色彩豐富，充滿懷舊情調。氹仔舊城區中有綠色、藍色和黃色色調外墻的民居建筑，以及西式教堂、博物館和中式廟宇，鋪裝為葡式碎石和彩色階磚，步行道和巷道較窄，街道設施和家具多為古典樣式，充滿異國風情，彰顯了中西文化交融的獨特景致（圖1）。

（二）項目現狀

澳門氹仔仙女巷16號建于1894年，雙層的民居建筑與東側建筑相連，具有葡式傳統民居建筑的特點。民居建筑為雙坡屋頂，灰瓦灰筒，屋檐挑出較小;立面為磚墻，表層為黃色批蕩，有開裂、發霉、脫落和長苔蘚的現象，需要進行清潔及修補;窗為現代玻璃窗，首層及二層的西面和南面各兩扇平開窗，南面為落地玻璃窗，開窗較大;門為雙平開木門，上板有紋飾柵格，中板和下板有裝飾，門框外套有推拉式閘門（圖2）。

建筑室內空間較為狹小，總面積約為50m2，一樓層高約為2.2m，二樓層高約為2.5m。建筑結構為硬山擱檁結構，檁條和樓板刷有白色乳膠漆，內墻覆蓋白色松板。一樓鋪裝為彩色階磚，二樓為拼接木板（圖3）。室內功能方面，一樓有客廳、廚房和廁所，二樓主要作為臥室使用。建筑沒有陽臺，衣物晾曬安排在二樓的室內陰曬，空氣較為潮濕。

二、歷史建筑材料修復

（一）修復計劃

歷史建筑修復工作開始前需要制定明確的修復目標，根據澳門氹仔仙女巷16號的特點和業主的需求，制定的修復目標為：保護、呈現及提升歷史建筑的歷史價值和文化價值;延長歷史建筑的壽命;提升歷史建筑能效，增強建筑使用舒適度。

修復原則為不改變歷史建筑的特征要素和具有重要價值的部位，設計不影響其特征要素，尊重歷史建筑的原真性[3]。歷史建筑修復流程如圖4所示，根據以上目標勘察、檢測歷史建筑材料和建筑現狀，通過實際情況制定設計草案，同時通過試驗檢驗方案的可行性，最終敲定方案開始招標施工。修復完成后進行周期性維護，在建筑老化或出現新的問題后，再展開新一輪的修復工作[4]。

（二）修復策略

1.建筑立面清潔

建筑立面清潔可采用的清潔方法分別為物理清潔法和化學清潔法。物理清潔法有清掃法，即采用軟硬不同的刷子等工具清掃立面塵埃、脫落物和污染物等;有激光清潔法，即利用高功率、高重復率的脈沖激光沖擊波對立面進行清潔，達到清除表面污垢的目的。化學清潔法有中性清潔劑清洗法，即采用中性的表面活性類清潔材料結合水清潔立面;有貼敷清潔法，即將糊狀清潔劑貼敷到表面，將污垢、水溶性鹽等吸附出來。

2.外墻批蕩修補

外墻批蕩修補優先使用傳統材料和傳統工藝展開，因為新材料會影響歷史建筑的整體性和真實性，所以應避免大面積使用。同時，替代材料不應影響歷史建筑材料的持久性。本次修復工程需要用到的材料有紙筋灰，由石灰和稻草等泡制而成，具有一定的透氣性;有石灰批蕩，在石灰中添加麻、草、砂土等材料，具備防水隔熱、保護墻體的作用[5]。

3.墻體雨水浸泡防治措施

建筑墻體發霉及長苔蘚的主要原因是雨水對墻體的沖刷及滲透導致墻體濕潤，又因為場地的光照被周邊建筑遮擋，長期處于陰面，從而導致真菌繁衍。修復的措施主要有：第一，單筒單瓦改為雙筒雙瓦。雙筒雙瓦不僅具備隔熱降溫的作用，同時可以利用第二層瓦面調整坡屋頂的傾斜角度，促使雨水沿瓦面拋射出去，減少直流墻體的情況。第二，增加屋檐的出檐面積。延長現有的出檐瓦，使雨水下落時遠離墻體。第三，遷移或改良墻體外掛設備。空調外機設備具有一定的集雨作用，會使雨水從空調外機的機頂反射到墻體或沿外機支架導流到墻體，加重墻體浸泡的問題，因此需要遷移空調外機到合適的位置或為空調外機安裝擋雨板。

4.其他修復

室內之所以存在潮濕的問題，經過觀察與經驗判斷發現是因為墻體使用了吸水的松板做飾面，且墻體覆蓋有不透氣的乳膠漆，使得墻體內的潮氣無法排出，進而使空氣一直保持濕潤的狀態，容易滋生真菌，降低空氣質量。因此，需要去除室內的松板和墻體面層的乳膠漆，改用透氣的傳統材料，如草筋灰或灰砂等，利用墻體自然透氣提高空氣品質，延長墻體的壽命。此外，考慮到墻體已經出現開裂的問題，需要采用金屬框架加固承重結構，以減輕硬山擱檁結構中墻體承重負擔，延長建筑壽命。

三、活化利用與可持續運營

（一）功能定位

仙女巷16號周邊業態主要為餐飲服務和購物服務（圖5）。通過業態密度分析發現，官也街一帶密度最高，且距離場地較近（圖6）。此外，通過核密度分析發現，場地周邊的商圈主要為官也街和地堡街，而仙女巷16號正處于二者中間（圖7）。通過以上分析可知，場地內商業氛圍濃厚，同時已經形成了穩定的商圈，而仙女巷16號處于商圈外，吸引力和地段優勢較弱。但正因為處于兩個商圈之間，其可以作為連接兩個商圈的“橋梁”，把握活化利用的機遇。

根據以上思路，將其活化利用的功能定位為特色多媒體放映室，起名為仙女放映室。主要功能有：第一，場地可作為商家互相交流、演講和學習的空間，促進產業互補、產品搭配，營造和諧共贏的商業人文環境;第二，營造澳門美食文化宣傳和展示的舞臺，為周邊商家提供宣傳和傳播的場所;第三，作為定期舉辦澳門本土美食評選和發布會的場所，營造舒適的美食文化體驗空間。

（二）品牌運營

品牌運營是可持續運營中重要的組成部分，如羅希特·巴爾加瓦在《匿名的香蕉為什么不熱銷》中所述：“具有個性的公司可以讓用戶更加愛戴。”因此，需要完善功能定位后，對場地進行品牌設計和形象包裝。

第一，發掘品牌文化，打造仙女放映室品牌符號。通過價值挖掘，找到仙女巷16號與生俱來的戲劇性。其中文與葡文含義具有反差，仙女巷的葡文名為Travessa das Bruxas，翻譯為女巫巷。于是，找尋既是仙女又是女巫的正面形象，例如宮崎駿電影《魔女宅急便》中的主角，其具備了女巫的主要特征，有飛行的掃帚和女巫袍，同時樂于行善，具有仙女的特點。此外，該形象積極正面，視覺上具有標示性和友好度（圖8）。

第二，制造話題性，打造傳播口號。除了圖形符號傳播，在日常交流中，文字語言傳播同樣具有重要的作用。因此，需要打造合適的傳播口號。因為面向的群體多樣，涉及不同年齡段和知識水平的游客，因此傳播口號需要簡單易懂，容易記憶。在本設計方案中，傳播口號設計成三個字一組，并不斷重復品牌名中的“仙女”二字，加強記憶的同時一目了然。此外，文字簡潔，容易發散聯想，增加品牌話題性和口口相傳的概率，有利于提高品牌的知名度。

第三，場景體驗營造。仙女巷16號西面入口位置較為狹窄，同時考慮到歷史建筑保護的需要，在不破壞歷史建筑立面的前提下，在門框周邊設置對歷史建筑干預較小的標識和燈光裝置，同時擺放臨時性的盆景，利用綠植緩解狹窄空間的壓抑氛圍（圖9）。南立面空間較為寬裕，可以擺放品牌衍生品，具有品牌形象的街道長椅不僅可以讓游客休息使用，具備一定的實用性，同時清晰地標識了場地位置，引導游客入場。另外，獨特的造型也具有吸引游客攝影留念和傳播的作用（圖10）。

在室內設計中，還原檁條和樓板的原木色，避免使用不透氣的白色乳膠漆，在提升材料質感的同時，還可以還原建筑的歷史氛圍，延長材料的壽命。一樓部分由于空間狹窄，家具擺放主要靠內墻，騰出中部空間為游客通行及停留所用，避免家具造成空間擁擠;燈光設計部分統一采用淡黃色網罩的吊燈，造型近似植物花朵，具有良好的視覺效果;室內裝飾品主要由藝術掛畫和盆栽植物組成（圖11）。藝術掛畫可以裝飾墻體，同時對墻體的影響較小，具備傳播氹仔舊城區歷史文化的作用。盆栽植物除了有美化空間的作用，同時還可以緩解人的視覺疲勞，部分植物還具有療愈作用，例如茉莉、梔子等花香植物，具有舒緩情緒、減輕壓力等作用。二樓為放映室，燈光及裝飾與一樓保持一致，既節省了經費，也保持了風格的統一。家具設計中，座椅采用了圓木樁，配合軟質坐墊，既為環保材料，同時也可以帶來體驗上的新鮮感，并節省空間，便于容納更多的人員（圖12）。

四、結語

隨著時代的進步及大眾對歷史建筑保護意識的提升，歷史建筑活化利用的需求將逐漸增加。歷史建筑保護涉及的學科較多，從建筑修復階段涉及的建筑材料學到可持續運營階段涉及的金融學等，并且歷史建筑的項目大小不一，并非都具備召集每個學科專家進行商討的條件和能力，因此需要從事歷史建筑活化利用的學者具備多學科的知識，權衡活化利用各個階段的利弊，提出綜合的設計方案。本文將歷史建筑修復后的可持續運營概念融入歷史建筑活化利用方案設計階段中，避免了建筑修復與運營的脫節，對于充分發揮歷史建筑的價值，進行全生命周期的設計具有積極作用。

參考文獻：

[1]黃惠誼.東莞歷史建筑活化利用研究：以鄧氏民居、善馀堂為例[J].城市觀察，2019（5）：77-83.

[2]肖洪未.關聯性視角歷史建筑群落的活化研究：以香港灣仔文物徑為例[J].建筑與文化，2020（3）：87-89.

[3]邵波，錢升華.近現代文物建筑活化利用的理念與實踐研究：以天津市為例[J].中國文物科學研究，2021（1）：14-22.

[4]戴仕炳，張鵬.歷史建筑材料修復技術導則[M].上海：同濟大學出版社，2014：105.

[5]葉健雄.傳統材料在澳門文物修復中的應用[J].文化雜志，2015（95）：129-140.

作者單位：澳門科技大學人文藝術學院