房產測量項目的技術方案實施要點和質量控制探討
——以廣州國際金融中心房產測量項目為例

朱惠英

廣州市房地產測繪院，廣東 廣州 510070

房產測量是常規的測繪技術與房產管理業務相結合的專業測量，房產測量所得的基礎圖是不動產權屬登記和財政稅收的重要依據。廣州作為粵港澳大灣區核心城市，大型超高層建筑林立，建筑物的設計呈現出新穎、獨特、外形多變的特點，給房產測量帶來一定的難度，對此類建筑，必須制訂詳細的技術實施方案，同時把控好質量控制，確保房產測量的準確性和現勢性。

1 房產測量內容

房產測量是根據房屋的權屬、位置、面積及使用狀況等相關信息，通過運用現代化的測繪儀器、測繪技術和測繪手段來測定房屋、土地精確的數據信息，為房產管理部門提供可靠依據。房產測量包括平面控制測量、房產調查、要素測量、房產圖繪制、面積計算、房產變更測量、成果資料的檢查與驗收等。

2 房產測量項目技術方案制訂與控制要點

2.1 項目技術方案制訂

施測單位在接受委托人的測量項目委托后，根據測繪項目的面積大小、難易程度來確定項目小組人員，根據委托人提供的資料、圖紙來制訂工作方案。房產測量項目的技術方案制訂和組織實施全過程必須體現出科學性、嚴謹性、準確性及真實性。

（1）施測工作人員的技術分工。房產測繪工作與其他測量工作相同，外業工作需要小組協作完成，但在內業工作的分配上，由于整棟樓的外圍尺寸要保持上下一致，在面積計算上要求分層分單元計算的面積與整棟計算的面積一致，因此房產測量項目由一人來完成內業成圖工作較合理。文章案例為超大型項目，除1個主辦人員外，還需要5～8人來協助完成外業數據采集工作。

（2）儀器和資料的準備與檢查。測繪人員需要在施測前進行測繪儀器、工具準備及檢查校準，當前房產測量最常用的工具包括鋼尺、手持式測距儀、全站儀、GNSS接收機等。施測人員通過查閱資料，了解測量項目的基本情況，做好外業工作的分工，明確施測時的測量關鍵技術要點。項目資料包括報建、竣工資料及圖件、用地批文、地籍圖等。

（3）做好工作進度控制。在項目進行過程中，需要結合項目實際進展與工期計劃對比分析，調整工作安排，保證項目的順利完成。

2.2 外業過程技術控制要點

房產測繪的外業工作講究內外結合，測量過程遵循先整體后局部，先外后內的原則，在數據采集中，邊長均獨立測量2次，2次讀數較差在規定的限差以內，取中數作為最后結果。數據采集時，單層商品房實測建筑物外墻勒角以上的外圍水平尺寸。多層或高層商品樓除實測外圍尺寸外,還應測量結構有變化的部位的尺寸及頂層尺寸，房屋存在不規則形狀時，應采用交會法測出該形狀若干條邊長尺寸。外業測量手簿除記錄上述數據外，還應記錄房屋的門牌、房號、四至情況及指北方向等內容。

2.3 內業過程技術控制要點

（1）內業繪圖。外業工作結束后，應先檢查外業數據是否采集完整，如果發現有遺漏的情況，應盡快進行補測。外業數據平差時，首先將外業數據與竣工圖紙進行對比，看有無變化，若變化超過限差則需要進行復測，復測結果與之前的測量結果一致的，則可判斷實際施工與竣工圖有改變，如果復測結果與之前的測量結果不一致，需要分析原因，對邊長進行多次測量，確保數據的準確性。根據平差后的實測尺寸，繪出各層平面圖和總圖，圖上應填上房屋的結構、層數、門牌地址、房號、四至情況等內容。

（2）面積計算。①計算各層的共有建筑面積、各個單元的套內建筑面積，并匯總出各層的建筑面積。②計算總圖各個結構的建筑面積、匯總出房屋的總建筑面積。總圖面積計算得到的總建筑面積應與各層匯總所得的總建筑面積一致。③共有建筑面積的分類與分攤方法：第一步，確定共有建筑面積的范圍和名稱；第二步，根據各個共有建筑面積的使用情況進行共有分攤面積的分類，屬于本層使用的共有建筑面積劃分到層內共有面積分攤，為本幢相關樓層使用的共有建筑面積劃分到層間共有建筑面積分攤，在本幢內為本幢使用的共有建筑面積劃分到幢共有建筑面積分攤；第三步，執行分攤計算，在執行分攤時應嚴格按照各級分攤方式，逐級進行，下一級的共有建筑面積參與上一級的共有面積分攤。

2.4 項目成果的檢查與驗收

房產測量成果實行二級檢查一級驗收制。一級檢查為過程檢查，在全面自檢、互查的基礎上，由作業組的專職或兼職檢查人員承擔；二級檢查由施測單位的質量檢查機構和專職檢查人員在一級檢查的基礎上進行。

3 房產測量技術方案實施實例

3.1 測量技術方案選擇思路

此次選取的廣州國際金融中心房產測量項目（以下簡稱“西塔項目”），是廣州市的地標式建筑，項目占地面積為27508m2，建筑面積為45.74萬m2，是集辦公、商業、餐飲、五星級酒店、高級服務式公寓為一體的多功能大型超高層建筑。該項目是一個外圍形狀不規則的建筑物，105層主樓的外圍呈現上下小、中間大的特點，裙樓和副樓外形為拋物線。針對該項目的施測難度和傳統房產測量技術方面的不足，通過選用CORS控制測量技術結合傳統房產測量方法能夠協助測量人員充分且高效地了解建筑物信息，實現精準定位地形和邊界等，也能為房產測量工作提供所需數據，提升房產測量的精度。

3.2 房產測量技術應用效果

該項目的外業施測使用CORS控制測繪的方法來對其進行控制點的測量，結合全站儀進行導線測量，完成房角點及界址點的測量，從而準確地確定外圍的尺寸以及項目的具體位置。建筑物的內部利用手持式的激光測距儀，用交會法采集各種典型數據的方法。在CORS控制測量應用過程中，由2名工程測量技術人員協助完成，其中一名測量人員主要負責基準站中信息的接收和觀察，另一名測量人員主要負責保管測量儀器、測量數據計算、圖表制作。房屋內部按照建筑物功能分區分成3個小組，以建筑物中心點為基點，分層采集建筑內部的各個單元、共有建筑面積部分、定位所需的數據及多余觀測數據。此次外業測量后，分別抽取實例外圍5條邊長尺寸進行精度分析，要素測量相對幾何精度過程檢查表如表1所示。

表1 要素測量相對幾何精度過程檢查表

通過精度的對比分析發現，所有檢查點的誤差都能控制在限差之內，此次測量選擇CORS控制測繪結合傳統測量方法，通過內外數據的整合能夠最大限度地減少誤差，這種模式的使用也顯著減少了外業工作的時間，提升了整體的工作效率，實踐證明這個方案是有效可行的。

3.3 測繪環節的質量控制措施

（1）質量控制流程。①外業質量控制，其主要包括對邊長測量精度抽查、界址點觀測質量和精度抽查，測繪成果標識的層數與規劃報建、驗收批準層數和該建筑物實地層數是否相符等。②內業質量控制，其主要包括“看”“查”“核”“檢”等步驟，“看”是檢查各項圖件和資料是否齊備，外業原始數據是否完整；“查”是圖形符合性檢查，檢查外業測量尺寸經平差配賦后，是否合理，圖形是否閉合及存在節點，比例尺是否合適、字體大小、指北針方向是否正確等；“核”是土地和房產各類面積計算的準確性檢查；“檢”一方面是電子數據檢查，包括數據代碼是否正確，空間數據中對象層名是否正確、是否漏層，房地產屬性內容填寫是否完善等，另一方面是不動產單元代碼宗地特征碼的正確性檢查、定位的正確性檢查等。

（2）提前介入模式的應用。西塔項目面積大，功能多，分攤復雜，在實施項目質量控制時，采用檢查人員提前介入的模式，應用該質量管理模式一方面有助于及時解決測量工作中遇到的技術難題，另一方面有利于對作業過程進行監督和控制，減少因產品不合格而導致返工的時間，有效提升工作效率。實踐證明，提前介入的檢查模式及時有效地解決了西塔項目在工作過程中的技術難點，保證了整個項目的順利完成。

4 結束語

隨著我國房產市場的蓬勃發展，房產測量的項目進度、測量方法、成果管理等要求逐漸提高，如何完善整個房產測量項目的技術方案和組織實施是當前房產測量的一項重要內容。筆者在分析房產測量項目的技術方案制訂和組織實施的基礎上，同時借助實例對策略技術方案選擇進行深化，希望能為整個房產測繪項目的順利實施提供參考意見。