房產稅箭已在弦　財富邏輯迎劇變

10月23日，一則超級重磅事件牽動了全國人民的心：全國人大常委會授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作。簡單講就是，房地產稅改革試點工作來了！

由于財稅的改革是牽一發(fā)而動全身的大事，不僅影響財政收入，還會影響到公民的財產權，牽動著從中央到地方、從企業(yè)到居民的所有成員，影響著中國每位經濟參與者的激勵和利益。對于過去幾十年里只要多買房、早買房便能充分享受經濟發(fā)展的財富邏輯，在房產稅真正推出之后，將要迎來劇變。

什么是房產稅？

房產稅和房地產稅存在差異，但很多人卻對兩者的區(qū)別混淆不清。房地產稅是涵蓋范圍較廣的稅收體系，具體覆蓋房屋持有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，當前熱議的房產稅主要是針對房屋持有環(huán)節(jié)的稅收（見圖一）。

房地產稅是政府向地產物業(yè)征收的一種財產稅，通常向房產的業(yè)主或租戶等使用者征收。負責征收房地產稅的政府機構會對房地產價值進行估值，并以房產價值的一個百分比作為應繳的稅額。房地產稅是綜合性概念，包括跟取得土地使用權、房地產開發(fā)、交易、持有等一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅收。而房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅，包含在房地產稅范疇內。

房產稅這個詞并不新鮮，近年來重要會議及文件中多次提及。相比此前表態(tài)，本次人大常委會的決定進一步明確了房地產稅試點的改革目標、實施路徑、征收對象等。

我們將其中幾個重點進行歸納：

1、試點地區(qū)的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅;

2、土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人;

3、國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則;

4、按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū);

5、試點期限為五年。

開征房產稅的緣由

在正式文件中，有這么一句話：“為積極穩(wěn)妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作。”

圖一：房產稅和房地產稅的關系

來源：政府官網、國盛證券交易所

從這句話中，我們可以看出房產稅試點出臺的目的，主要還是“引導住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。由這句話，以及結合各家研究機構的解讀，我們大致可以歸納出四個主要的原因。

第一，調控房地產，嚴格落實“房住不炒”，增加保有環(huán)節(jié)成本。自2016年的中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”后，每年政府工作報告都以此定調當年房地產市場。此次試點地區(qū)預計將以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區(qū)以及部分區(qū)域中心城市;同時，扣除抵扣面積以后，對于投機炒房的多套房和豪宅的征稅力度可能較大。房產稅的試點范圍擴大有利于釋放二手房供給并緩解一二線城市的房屋供給壓力，用東北證券首席經濟學家付鵬的話來說，就是將囤房、炒房人群手中的大量閑置房產換手到剛需（有需求，也買得起）人群手中。

第二，隨著房地產大開發(fā)時代漸進尾聲，土地財政難以為繼，存量房時代到來，從土地財政向房地產稅轉型是大勢所趨、形勢所迫。根據第七次人口普查數(shù)據，2020年我國常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率為63.90%，考慮到2.86億農民工在農村留守的家屬（其中，外出農民工16959萬人，本地農民工11601萬人），如果能夠實現(xiàn)農民工市民化和基本公共服務均等化，我國寬口徑的城鎮(zhèn)化率已經達到75%左右，發(fā)達國家的城鎮(zhèn)化率普遍在80%-90%之間，快速城鎮(zhèn)化階段漸進尾聲，土地財政難以為繼。根據任澤平及其團隊的測算，土地加稅收成本占房價的6成左右。根據財政部數(shù)據，2020年地方政府與房地產相關收入總額：10.40萬億，其中國有土地出讓金收入8.40萬億，5個房地產特有稅種稅收合計1.97萬億。2012-2020年土地出讓金占地方財政收入的比例由20.00%增至30.40%。2012-2020年土地出讓收入和房地產專項稅合計占地方財政收入從27.10%升至37.60%。

第三，地方財政吃緊，房地產稅試點，完善地方主體稅，增加地方穩(wěn)定的稅收來源。當前我國地方收入壓力大，主因地方政府隱性債務監(jiān)管趨嚴和房地產市場不景氣（見圖二）。2021年5月以來，房地產銷售快速降溫，9月商品房銷售面積和銷售額同比分別為-13.20%和-15.80%;土地大幅流拍，截至10月17日，實施土地集中供應的掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達32.40%，其中北京、廣州、杭州、沈陽流拍率超50%。

圖二：地方政府嚴重依賴土地財政

來源：澤平宏觀

第四，房地產稅在實現(xiàn)共同富裕中可發(fā)揮重要作用。房產是中國居民家庭的主要資產，房產作為居民財富差距的主要原因，征收房產稅將有力縮小居民財產差距。 2019年中國收入基尼系數(shù)0.465，高于0.40這一警戒線，財富差距在世界處于中等偏低水平、但快速上升，2020年中國財富排名前1%居民占總財富的比例升至30.60%。開征房產稅既能調節(jié)高收入，也能為低收入群體的社會保障提供資金支持。