關聯公司間資產劃轉，可否單方申請不動產登記

鐘京濤

案? ?例

乙公司為甲公司的全資子公司，兩公司的法定代表人為同一人。2014年6月，乙公司通過股東會決議，將其名下的一宗土地（以下簡稱“案涉土地”）轉至甲公司名下。2015年8月，甲公司持相關材料向所在地不動產登記機構申請辦理案涉土地過戶手續。不動產登記機構經審核后將案涉土地登記至甲公司名下。

2016年5月，乙公司的董事郭某對上述資產劃轉事項提出異議，認為乙公司隱瞞實情在股東會決議中偽造其簽名惡意轉移不動產;辦理過戶時乙公司未到場，違反轉移登記雙方共同申請的規定等。隨后，郭某以不動產登記機構未盡到審慎義務且無法證實登記人員具備上崗資格等為由，向人民法院提起行政訴訟，請求撤銷案涉土地登記行為，恢復乙公司的原有案涉土地證。

一審法院認為，案涉登記行為屬于變更登記，登記機構行為符合法律規定，隨后駁回郭某訴訟請求。郭某不服，提起上訴。二審人民法院認為，本案系轉移登記，但登記材料齊全，程序合法，遂裁定維持一審判決。郭某仍不服，以二審法院適用法律錯誤為由，申請再審。

分? ?析

根據《不動產登記暫行條例》等有關規定，雙方申請是轉移登記的基本原則，只有特定情形下才可單方申請，主要包括：繼承、接受遺贈不動產的;人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等確定轉讓不動產的，以及法律、行政法規規定可以單方申請的其他情形。

本案中，甲公司與乙公司之間案涉土地的劃轉過戶應當屬于轉移登記。雖然存在乙公司為甲公司全資子公司且法定代表人一致、房屋所有權已登記在甲公司名下的特殊情形，從實質上看，甲公司單方申請具有一定合理性，但是甲公司與乙公司是屬于兩個不同的民事主體，房地分離特定遺留問題處理需要有明確依據和遵循特定程序，從規范操作角度來看，本案轉移登記仍應當由雙方申請。

根據《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范（試行）》等規定，轉移登記中的權源材料應當是買賣、互換、贈與合同;繼承或者受遺贈的材料;作價出資（入股）協議;不動產分割合并協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書等直接載明不動產權屬發生變動的書面協議，而不是間接的文件或決議。企業間資產劃轉涉及不動產轉移登記的，應當提交記載內容明確的書面不動產轉移協議。本案中，股東會決議作為登記材料代替案涉土地轉讓協議，顯然不當。股東會決議是其內部材料而不是辦理轉移登記的要件，登記機構不應收取和審查。否則，就會出現本案中郭某作為股東要求審查其真實性的情形，其就此提起訴訟在所難免。對于該問題，二審和再審法院在審理中未予指明，可以說是本案的一個缺憾。

本案再審法院認為，甲公司和乙公司申請土地權屬轉移登記，按規定向區不動產登記機構提交了有關申請材料。乙公司雖未到場，但不動產轉移登記雙方申請的意圖，在于確定權屬變更系雙方真實意思的表示。不過，甲、乙兩公司是母子公司關系，二者法定代表人一致，而且申請登記的相關文件比較齊全，權屬變更行為的真實性并不因乙公司未參與申請而令人產生合理懷疑，因此該程序瑕疵不應構成撤銷被訴登記行為的理由;郭某關于股東會決議系偽造、其效力存疑的主張，已經超出了登記機構的審查范圍，可通過其他途徑進行救濟。隨后，法院于2019年3月裁定駁回郭某的再審申請。

本案中雖然再審法院經實質審查后未支持郭某的訴訟請求，但從規范不動產登記的角度來說，案涉登記行為有值得反思和改進的地方，其中的程序瑕疵是導致當事人長期多次提起訴訟的誘因。雖然登記機構最終勝訴，但也付出了大量時間和精力。如果登記中規范操作，這一情況完全可以避免。本案中當事人提出的另一個問題是登記人員的資格問題。不動產登記專業性強、風險高、責任大，對從業人員應當要求具有相應專業知識和業務能力。在統一登記前，有“土地登記上崗資格”和“房屋登記官”等相應制度規定，但目前原有規定已廢止，在從業人員資格管理方面缺失相應制度性規定，這也是今后立法和制度建設中值得思考和完善的問題。（作者單位：自然資源部不動產登記中心）