解讀房地產稅

任澤平　白學松　張碩　劉煜鑫

房地產稅試點終于來了！

2021年10月23日，《全國人民代表大會常務委員會關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》（以下簡稱《決定》）發布。

房地產稅改革加快，近年來重要會議及文件中多次提及房地產稅，相比此前表態，本次《決定》進一步明確了房地產稅試點的改革目標、實施路徑、征收對象等。

大勢所趨

第一，調控房地產，嚴格落實“房住不炒”，增加保有環節成本。

自2016年的中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”后，每年政府工作報告都以此定調當年房地產市場。《決定》提出，“為積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展”。

因此，此次試點地區應該以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區以及部分區域中心城市;同時，扣除抵扣面積以后，對于投機炒房的多套房和豪宅的征稅力度可能較大。

第二，隨著房地產大開發時代漸進尾聲，土地財政難以為繼，存量房時代到來，從土地財政向房地產稅轉型是大勢所趨、形勢所迫。

根據第七次人口普查數據，2020年我國常住人口口徑的城鎮化率為63.9%，考慮到2.86億農民工在農村留守的家屬，如果能夠實現農民工市民化和基本公共服務均等化，我國寬口徑的城鎮化率已經達到75%左右。發達國家的城鎮化率普遍在80%-90%之間，快速城鎮化階段漸進尾聲，土地財政難以為繼。

根據我們的測算，土地加稅收成本占房價的六成左右。根據財政部數據，2020年地方政府與房地產相關收入總額為10.4萬億元，其中國有土地出讓金收入8.4萬億元，5個房地產特有稅種稅收合計1.97萬億元。

2012-2020年土地出讓金占地方財政收入的比例由20.0%增至30.4%。2012-2020年土地出讓收入和房地產專項稅合計占地方財政收入從27.1%升至37.6%。

第三，地方財政吃緊，房地產稅試點，將完善地方主體稅，增加地方穩定的稅收來源。

在美國，地方的主體稅是房地產稅、消費稅和個人所得稅。當前我國地方收入壓力大，主因地方政府隱性債務監管趨嚴和房地產市場不景氣。

2021年5月以來，房地產銷售快速降溫，9月商品房銷售面積和銷售額同比分別為-13.2%和-15.8%;土地大幅流拍，截至10月17日，實施土地集中供應的掛牌地塊822宗，流拍地塊266宗，流拍率高達32.4%，其中北京、廣州、杭州、沈陽流拍率超50%。

第四，房產為居民主要財富資產，房地產稅改革立法有助于發揮調節個人收入分配、縮減貧富差距功能，實現“共同富裕”。

居民部門主要繳納收入稅（工薪所得、勞務所得、稿酬所得、財產租賃所得等），財產稅基本為零。但在經濟高速增長后，社會積累了大量的存量財富，僅靠工資征稅來調節收入差距已經力有不逮，開征財產稅（主要是房產稅和遺產贈與稅）既能調節高收入，也能為低收入群體的社會保障提供資金支持。

中國收入差距處于較高水平，2019年中國收入基尼系數0.465，高于0.4這一警戒線。財富差距在世界處于中等偏低水平、但快速上升，2020年中國財富排名前1%居民占總財富的比例升至30.6%。

方案猜想

從稅源看，此次試點地區將以房價上漲壓力較大的熱點城市為主，比如長三角、珠三角、京津冀等地區以及部分區域中心城市。采取熱點城市試點方式，除了技術難度下降之外，還有復雜性下降。如果全國普征房地產稅，需要實現全國不動產實名制和房地產聯網。

從課稅對象看，以存量房為基礎征稅的可能性較大。

此前上海與重慶試點效果未達預期的原因之一，是其課稅對象范圍過小，上海僅對新購住宅征稅，重慶僅對高端住宅征稅。隨著一二線城市進入存量房時代，增量住宅增速放緩，課稅對象將以存量房為基礎。

從課稅依據看，預計我國房地產稅試點將以市場評估價值為征稅基礎。

基于發達國家以及上海重慶試點方案的經驗，有以虛擬租金或市場評估價值為征稅基礎兩種方式，預計我國房地產稅試點將以市場評估價值為征稅基礎，并且根據家庭成員人數、撫養負擔、生育狀況、特殊群體等，給予抵扣面積或稅收優惠。

從稅率看，可能由國務院劃定稅率范圍、各地因城施策確定差異化稅率，且整體稅率不會太高。

根據發達國家及上海重慶試點經驗，房地產稅率主要采取累進稅率、平均稅率方式，且稅率較低。此前上海重慶分別采用0.4%、0.6%兩檔和0.5%、1%、1.2%三檔稅率，預計試點城市將因城施策，稅率一開始不會太高。

從稅收優惠看，可能采取首套免征和免征面積相結合的方式，同時對剛需及特殊群體免征。此前上海試點方案的免征面積是人均居住面積的2倍，預計此次試點將對免征面積做出調整以擴大稅基。

目前的爭議點主要是如下幾個：

由于交易環節的契稅、土地增值稅等較重，開征存量環節的房地產稅，能否降低交易環節稅負，否則居民整體稅負提升較大;如何解決解釋民用住宅土地使用權年限70年和房地產稅的關系及合理性，70年以后怎么辦，能否給居民穩定預期;推出時點的選擇，前期三道紅線、貸款集中度管理、限購限貸等政策集中出臺，當前房地產市場和土拍市場不景氣。

前景展望

由于此次房地產稅開征以試點為主，征稅力度一開始可能不會太大，循序漸進。

短期來看，當前房地產市場銷售清淡、土地市場大幅流拍，因此房地產稅在這個時點推出對市場壓力不小，具體影響程度取決于征稅力度。理想的政策推出時點，應該是房地產周期向上、市場銷售火熱的時候，市場和企業能接得住。

當然，政策從研究、制定到落地有時間跨度。

長期來看，房地產稅對具體區域的影響取決于供求關系。根據國際經驗，在供不應求和貨幣超發的情況下，稅負可以轉嫁，反之則無法轉嫁甚至增加區域市場壓力。房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。根據我們的研究，未來中國人口將向都市圈城市群和區域中心城市集聚，人口流入和流出地區的房地產市場將出現明顯分化，這在美國、日本等均發生過。

根據我們測算，2020年中國城鎮住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國住房整體已經靜態平衡，但區域供求差異極大，隨著人口往都市圈城市群流入，未來仍面臨住房短缺現象。但東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，由于人口外遷嚴重，不僅出現供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。

長遠來看，住房制度改革的治本之策是城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定和房地產稅，從而實現供求平衡，以改變當前人地錯配、供求分離以及一二線高房價、三四線高庫存的問題。

預計未來房地產稅將在房價上漲壓力較大的熱點城市試點，力度大于上海和重慶現有試點。試點后將逐步擴圍。《決定》提出：“本決定授權的試點期限為五年。條件成熟時，及時制定法律。”

隨著存量房時代來臨，從土地財政向房地產稅轉型開始啟動。根據測算，2020年中國住房市值418萬億元，是GDP的4.1倍，占股債房市值的66%。從住房市值與GDP的比例看，2020年中國為414%，高于美國、日本、德國、英國、法國的148%、233%、271%、339%、354%。

2000-2020年，中國住房市值從23萬億元增加到418萬億元，年均增長15.6%;人均住房市值從1.8萬元到29.6萬元，年均增長15%，高于人均GDP的12.3%;城鎮人均住房市值從4.5萬元到43.4萬元，年均增長12%。

什么是大勢？就是降低房地產、金融、教育、互聯網等的利潤和壟斷，以及由此引發的過去長期對民生和實體經濟的擠壓和成本，大力發展制造業、硬科技、實體經濟、新能源、新基建、資本市場等。

看清這一大趨勢，至關重要。每個企業、每個人最終都是時代的產物。中國未來中長期面臨三大挑戰：中美貿易摩擦及脫鉤風險、人口老齡化少子化加速到來、房地產最堅硬的泡沫如何避免硬著陸實現軟著陸。

面對這三大挑戰，我們實施了一系列戰略和政策調整。比如，實現科技自立自強、解決“卡脖子”技術、推出注冊制和北交所為“專精特新”服務、大力推進新能源和新能源汽車革命、放開三孩、清理校外培訓、延遲退休年齡、反壟斷和防止資本無序擴張、試點房產稅、三道紅線、貸款集中度管理等。

如果你選擇做正確的事，運氣就在你這邊。