基于新形勢(shì)下的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題分析

張永謙

（陸延房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，山西 太原 030021）

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容和有關(guān)特征

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)管理體系按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段可分為三個(gè)階段：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段、產(chǎn)品建設(shè)與銷售階段、交付與招商運(yùn)營(yíng)階段。

首先，在獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)后，開(kāi)發(fā)管理人員需要對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品形態(tài)和客戶群，有效分析政策，對(duì)前期配套、個(gè)性化研究進(jìn)行階段性研究，項(xiàng)目的產(chǎn)品組合和套型，完成初步概念方案，完成初步投資分析，同時(shí)對(duì)建筑、景觀、結(jié)構(gòu)、安裝、營(yíng)銷包裝、室內(nèi)等進(jìn)行深化設(shè)計(jì)研究，第一階段建設(shè)完成并報(bào)批。在施工初期，更專業(yè)地深化和細(xì)化產(chǎn)品施工圖設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)管理，提高主要材料、設(shè)備和工藝標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)、準(zhǔn)確設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段，控制了80%的工程造價(jià)變化。因此，產(chǎn)品的定位標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在設(shè)計(jì)階段制定，對(duì)于含鋼量、混凝土含量等影響成本變化的部分，有必要向設(shè)計(jì)院提出準(zhǔn)確的要求。在與承包人的投標(biāo)管理中，對(duì)材料、設(shè)備、施工工藝和施工方法標(biāo)準(zhǔn)、施工質(zhì)量、實(shí)施規(guī)范、進(jìn)度要求、費(fèi)用等進(jìn)行詳細(xì)報(bào)價(jià)，并對(duì)協(xié)調(diào)管理、材料設(shè)備試驗(yàn)鑒定等進(jìn)行詳細(xì)報(bào)價(jià)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成品保護(hù)、完成建設(shè)任務(wù)的措施和費(fèi)用、勞動(dòng)力成本和農(nóng)民工社會(huì)保障等問(wèn)題達(dá)成明確、明確的約定，以便對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)項(xiàng)目在施工過(guò)程中進(jìn)行全面控制，更需要配合監(jiān)理嚴(yán)格控制材料設(shè)備見(jiàn)證取樣、工程文明施工管理、工藝和施工方法的主導(dǎo)模式。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

2.1 施工進(jìn)度管理存在問(wèn)題

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)建設(shè)工期有著非常明確的要求，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)工期進(jìn)行了明確要求，建設(shè)項(xiàng)目必須在項(xiàng)目期限內(nèi)完成。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理仍有很多問(wèn)題，導(dǎo)致施工未能按時(shí)完成，影響施工質(zhì)量和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作，因此有必要加強(qiáng)施工管理力度。

2.2 施工質(zhì)量管理存在問(wèn)題

影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理的另一個(gè)重要因素是施工質(zhì)量的控制。建筑質(zhì)量會(huì)直接影響建筑物的使用壽命，如果施工質(zhì)量控制出現(xiàn)問(wèn)題，必然會(huì)威脅人們的生命和財(cái)產(chǎn)安全。但是，目前的質(zhì)量管理仍存在著許多問(wèn)題，因此項(xiàng)目管理人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建筑物的質(zhì)量控制，及時(shí)糾正存在的問(wèn)題，確保工程質(zhì)量。

2.3 施工安全管理存在問(wèn)題

施工安全管理是重要的管理資源，貫穿著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，影響著房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目管理，但目前施工安全隱患較多，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)受到影響。一旦施工安全落實(shí)不到位，就會(huì)直接影響施工進(jìn)程，因此必須完善施工安全管理制度，并對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格把控和監(jiān)督，確保施工工作順利開(kāi)展，減少其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的不利影響。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中解決問(wèn)題的有效對(duì)策

3.1 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程管理模式進(jìn)行創(chuàng)新

房地產(chǎn)確定相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，管理人員可根據(jù)項(xiàng)目需要制定相關(guān)工作計(jì)劃，明確項(xiàng)目工作目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的相關(guān)調(diào)查研究。管理人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施所涉及的部門，對(duì)所涉及部門所需的工作進(jìn)行明確的規(guī)劃和指導(dǎo)。

3.2 規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工合同簽訂，加強(qiáng)項(xiàng)目合同管理

在簽訂相關(guān)工程合同前，應(yīng)明確規(guī)定工程的施工內(nèi)容，如施工所需時(shí)間、相關(guān)施工材料、設(shè)備等，不斷提高合同工程的規(guī)范化、法制化、合理化水平，避免因合同不規(guī)范造成不必要的案件糾紛，應(yīng)不斷加強(qiáng)項(xiàng)目管理。

3.3 在建筑材料采購(gòu)和施工質(zhì)量要求方面應(yīng)作一定改進(jìn)

加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)人員的管理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，原材料采購(gòu)起著至關(guān)重要的作用，所以在采購(gòu)的分配上，大家一致認(rèn)為應(yīng)該有一套完善的流程，在選擇高性價(jià)比的原材料時(shí)，而施工中要使用優(yōu)質(zhì)的原材料，好的原材料對(duì)工程質(zhì)量的提高起著決定性的作用。

3.4 加強(qiáng)項(xiàng)目施工進(jìn)度管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度管理應(yīng)建立完善的管理制度，嚴(yán)格按照相應(yīng)的監(jiān)理制度進(jìn)行施工。管理人員應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體施工段，合理優(yōu)化各工序之間的關(guān)系，縮短工程的施工進(jìn)度，確保工程按期完工。工程施工應(yīng)與相應(yīng)的施工方案相結(jié)合，對(duì)與施工設(shè)計(jì)有關(guān)的作業(yè)設(shè)備進(jìn)行審查，檢查施工圖紙，在工程設(shè)計(jì)初期及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析研究，避免影響后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和實(shí)施。

3.5 嚴(yán)格控制施工成本

施工成本控制對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)是一件非常重要的工作，只有合理地控制施工成本，才能在確保工程質(zhì)量的前提下，獲取最大的收益。因此，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期，除了要對(duì)整個(gè)工程需要的成本進(jìn)行預(yù)算，還需要對(duì)每一個(gè)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)的成本預(yù)算。

3.6 加強(qiáng)工程施工質(zhì)量管理

提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，必須從多方面入手。根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量監(jiān)控和設(shè)備管理要求，制定相應(yīng)的施工質(zhì)量監(jiān)控措施。首先，加強(qiáng)建材采購(gòu)管理，必須選派專業(yè)人員采購(gòu)，確保材料質(zhì)量不出現(xiàn)問(wèn)題，同時(shí)要注意材料的型號(hào)、規(guī)格和性能。其次，進(jìn)場(chǎng)前要認(rèn)真檢查材料質(zhì)量是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，符合要求后方可投入使用。在實(shí)際操作中，必須對(duì)設(shè)備進(jìn)行調(diào)試。一旦發(fā)現(xiàn)故障，可立即排除，防止設(shè)備故障影響施工進(jìn)度。最后，充分了解項(xiàng)目，注重技術(shù)技能，提高員工素質(zhì)，確保他們嚴(yán)格按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)和制度開(kāi)展工作，提高施工質(zhì)量，降低成本。

3.7 確保施工安全

為了保證施工安全，生產(chǎn)部門必須合理劃分生產(chǎn)部門，使每個(gè)員工和部門都有明確的安全管理目標(biāo)。我國(guó)大多數(shù)建筑企業(yè)都設(shè)立了安全管理部門，但一些安全部門卻沒(méi)有發(fā)揮作用。因此，施工單位應(yīng)在一定的施工期內(nèi)，檢查本單位和社區(qū)的具體情況，以優(yōu)化安全管理，提高職工的工作積極性。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的好壞會(huì)直接影響后期工作的進(jìn)行，在討論房地產(chǎn)項(xiàng)目中遇到的問(wèn)題時(shí)，必須了解當(dāng)前項(xiàng)目管理中的問(wèn)題，提出解決方案并創(chuàng)造良好的管理環(huán)境。