基于物業公司的財務管理及會計核算分析

華美娜 南都物業服務集團股份有限公司

引言

物業公司屬于服務領域，為業主提供非實物的服務，涉及基礎服務及多元化服務。其實際的服務內容比較繁雜，需要借助規范化的財管和準確的財務核算，為其覆蓋一層保護罩，以集中全力優化物業服務質量。

一、物業公司財管和會計核算的特殊性及重要性

（一）特殊性

一方面，物業公司和普通公司在財務處理上的明顯差異在于公共收益。該項賬目來源于國內物業管理的有關文件，設置的目的是為確保歸屬全體業主的公共收益得到有效運營，實際運營期間，物業公司單獨建立賬簿、單獨開立銀行賬戶并定期出具財務報表，同時定期公示報表。從收益的所有權歸屬而言，公共收益歸屬于全體業主，物業公司在其中扮演代管者的角色，配合業主管理并使用。所以，在進行會計核算時，需要單獨設立賬簿核算，單獨開設銀行賬戶，繼而才能保證賬目核算清楚。另一方面，物業公司在業務處理上，一般不會接觸到商品的問題。和普通經營主體不同，其營業額主要來源為基礎物業服務，運行的成本費用大部分投在人工方面。所以，其資金鏈運轉較為簡單，會計的收支核算也并不復雜，使得會計核算具有簡便清楚的特征。但即使是核算科目少，實際包含的事項極多，所以必須每月完成財務數據匯總，包括組織內部的管理者和小區業主，能掌握公司整體的運轉實況。

（二）重要性

財管及會計核算均是公司財務工作中必須存在的部分。前者的工作覆蓋物業公司經營行為包括的資金運轉，若財管行為有質量問題，可能造成企業的資金鏈無法正常運轉。此外，在公司戰略決策及區域內的市場競爭方面，都具有無可替代的重要性。后者是針對經營期間產生的財務變動進行核算，具體包括四項資金核算內容。一是代管資金，小區內公共收益產生的資金；二是經營資金，除基本的物業費外，其余的多元化服務業務，形成的資金流通；三是成本資金，在開展各類經營活動時，消耗的項目經費；四是代收資金，如居民生活所需的水電費等。如果核算過程出現紕漏，會影響到其運轉的有序性，甚至會降低業主對其的信任，由此不難發現，會計核算的真實性極為重要。

二、物業公司財管和會計核算的基本內容

（一）運營方面

現如今，國內少數物業公司在運營方面，不具備完善且統一的管理模式，本文分析的兩項內容正是其主要模塊，影響公司整體的運轉成效。從會計核算的角度而言，屬于一種價值層面的管理行為。在經濟活動進行期間，會或多或少的產生資金流轉，若想了解因某項活動而形成的經濟波動，便需查看會計核算數據。財管工作以會計核算為基礎，進一步分析歸納公司整體的經濟活動，通過財務報表反映出來，讓高層管理者能借此客觀地來了解企業資金動向，支撐下一階段的決策方向準確性。

（二）財務角度

物業公司需要兼顧財管及會計核算，組織內相關部門需結合具體活動推進進度和籌資情況，確定期間可能遇到的財務風險，以完成基本的預防舉措的布置，穩定資金運轉。物業公司的經營范疇，實現管理和服務的集成化，具體的工作范圍較廣。日常業務包括秩序服務、環境服務等，并需為小區業主予以定制化的多元化服務。因為此類公司的日常事項內容偏多，所以造成財會及財管工作，與其他類型公司相較，更為細致化及繁雜化。具體涉及的內容包括：首先，組織內部所有資源，有不同形式存在的資產等；其次，成本經費，需要實施統籌核算并管控；最后是企業的經營收益，繼而得出上一經營時期的實際收益，確保財管及財會工作均能維持基礎的合理性，進一步維護資金安全，避免出現資源浪費，構建較為理想的運營環境[1]。

三、物業公司完善財管和會計核算的建議分析

（一）增強基礎建設

目前，執行財管及財會核算期間，必須按照現在推行的政策規定進行。公司需增強基礎性方面的建設，一方面，完善現有的管理系統，制定可行的核算管控體系。由此落實公司內的其他管理規定，涉及職能分工、資金管控和活動預算等，實現對兩項財務工作的制度化建設，以改進當前的財務處理水準。從基礎制度的層面來看，實際建設期間，應注意以下事項：其一，管理及核算機制，能完整保留經營活動期間，形成的核算原始憑證，確保有據可查。并保留或及時銷毀復印件，完成所有的財務核算，為財管工作提供基礎數據；其二，開設二級科目，借助二級核算，實現對財務數據的有效處理，為業主提供更優質的服務，并保留對經營整體的全面性評價，確定資金的總體流向，保障核算過程無誤。另一方面，保證組織中各部門與財務部門之間建立有效的溝通渠道，由前者輔助后者完成財務處理。同時還有利于挖掘出大量高素養的財會工作者，并注意增強職業道德培育，嚴禁作出違規行為。

（二）優化業績評估

業績評估是保障公司擁有穩定市場競爭實力的關鍵要素，此外更是提升公司內部職工在效率及能力等方面實現穩步成長的有效途徑。借助改進人力管理體系，同步推進管理及主營業務能力等多維度，并把增強核心實力定義成主要改進方向，以從源頭處提升物業管理的服務成效，并刺激職工的工作投入度。在開展成本管控期間，應全面開展對財管及財會核算職工的績效考評，并在工作持續深入過程中，適當增加考評難度，繼而滿足公司持續發展的需要。同時，借助業績評估，控制人力經費方面的投入，盡快實現既定的內部管控目標。

（三）明確精確管理

對物業行業而言，經營主體在推進精確管理期間，可把管理工作分三個部分。首先，成本費用。財務人員需掌握此類費用的具體走向，所有涉及的業務均繼續開展嚴格審查，保證核算數據的真實性，提高公司經濟決策準確性的同時，也避免發生不必要的糾紛，消除隱性風險。借此，使公司保持穩定的運轉狀態。其次，統一管理經營利潤。根據公司內部組織價格，把所有部門在經濟層面的往來情況，以財管的標準分成不同的管理模塊，繼而完成各個模塊的利潤核算。結合不同部門的利潤標準，判斷其某階段的營業狀況，以從全局的角度，支持公司的資金調度。此外，借助核算利潤及確定利潤，能得出物業公司的資本投入及經營效益。再次，穩定資金管控。公司需對此采取有效的舉措，保證資金的運作效率，并合理向業主獲取必要費用及多樣性的投資，借助經營方式，確定并增加經營效益。另外，應明確公司的資本結構，以此實現科學控制內部運轉成本。有效控制資本及財務方面的存續風險。最后，預算管理。一方面，準確量化物業公司的目前經營及今后一段時間的狀況，以掌握組織整體的運營及財務等管理過程的項目動態，結合分析數據，科學改建當前實行的管理規劃，以高效地達到公司內所有部門既定的執行標準，發揮出預算管理的制約性。另一方面，增強財務預算，合理納入預算體系，完成預算方案落實的情況，比如根據業務管理轄區的收費面積、實際收繳率等，調整預算編制。

（四）改進核算模式

在營改增的會計政策背景下，物業公司轉變納稅身份，在財會核算及稅控方面均有所調整。物業公司應根據國內改革趨勢，明確自身在擴展經營規模、業務的狀況下，經濟核算和財管工作也需持續深化，滿足財務數據量增加的核算需要。具體而言，其一，公司運轉收入應分出基礎與多元化兩個部分，前者是常規公共區域的基礎服務，后者是針對具體每位業主的個性化服務的收入，如家政服務、便民服務和溫馨服務等，并根據具體的事項及樓號實施管控。其二，分出管理事項對應的區域，和常規的生產行業公司類似，開展一體化管理成本，所有部門應予以財務部門基本的配合。簽署項目協議時，應掌握項目業態并測算項目的具體管理成本，由此進行精準財務核算。從南都物業的視角來看，成本產生來源主要是人工，所以同行業競爭的關鍵指標是人力，此部分的成本投入大致為60%～80%范圍內。核算此部分的成本時，需根據涉及的工作者，在不同區域消耗的工時，與服務區域相對應。由此實現借助管控各職工在不同工作區，達到調整成本投入方案的目的。利用本文闡述的核算方式，可對物業公司的經營狀況作進一步劃分。大致情況是商用項目的收支保持基本平衡，住宅類項目由于收費標準本身便無法趕上管理投入，所以實際收益效果不佳。在三供一業分割管控的過程中，在達到小區公共建設標準后，所有老舊房屋業主需要承擔的收費標準，結合本地的市場狀況進行調整。公司可通過財務內控，結合業務區域的實際核算標準，確定收費標準，實現對財務數據精準化管控的效果[2]。

結語

根據國內的市場情況來看，物業屬于朝陽產業，呈現平穩前進的狀態。但前提是擁有科學及精準的財管、全面真實的會計核算，為增強穩定競爭實力奠定基礎。從財務的角度，強化企業管理，促進物業服務水準上升至另一個高度。