建筑成本管理的影響因素及其優化措施

余晶

杭州市城東新城建設投資有限公司 浙江杭州 310017

房地產行業是我國的支柱產業之一，其健康發展關系到我國的國民經濟發展。我國房地產企業數以萬計，競爭激烈，隨著國家的調控、政策收緊，房地產行業面臨著嚴峻的考驗。投資的不確定性，運營風險加大，資金占用延長，要使企業的利潤最大化，合理配置資源，房地產企業必須轉變成本管理理念，嚴格全面管控成本，規范有效的成本核算，才能使房地產企業在當前競爭中健康持續的發展[1]。

1 工程造價管理中成本控制的基本原則

首先，工程造價遵循限額設計原則。限額設計是指在保證工程功能要求的前提下，按照已確認的投資估算控制初步設計及概算。有研究表明，設計階段對工程造價的實際影響程度占到75%以上，因此，限額設計是成本管控中的重中之重。其次，遵循全壽命周期成本管控的原則。除前述的設計階段以外，還有招投標階段、施工階段、竣工結算階段。這各個階段的成本支出，都或多或少的影響著房地產企業最終的經濟收益，全壽命周期的一個成本管控，是在限額設計的基礎上，抓住任何一個可以提高收益率的環節。最后，遵循全面管理的原則。工程建設造價管理貫徹到工程建設各個環節，不但包括工程整體造價管理，也包括建設過程中的市場環境等各個方面。所以，建筑工程成本控制必須遵循全面管理的原則。

2 房地產企業在成本管控工作中存在的主要問題

2.1 前期管理環節薄弱

因為企業開拓市場的需要，以及目前存在的強烈的競爭關系，很多的房地產企業沒有花足夠多的時間去對周邊的交通、配套、客群、市場競爭、不利因素等進行一個深入的調研及分析，也就導致在前期的估算或者測算中數據較為粗略，在后期的建設過程中才發現問題。其次為了盡快的回籠資金，盡量縮短建設周期，沒有足夠的時間留給設計階段和圖審階段，會出現項目已經開始建設圖紙還在不斷修改的情況，造成在施工過程中出現各專業圖紙不交圈，前期預埋套管無法使用，或者修改后的圖紙未進行嚴謹的復核，前期發出去的文件，如合同附圖，政府備案圖紙，與實際施工圖紙不一致，只能進行返工。種種因為設計階段把關不嚴格，造成的大量無效成本。

2.2 缺乏規范系統的全面預算，沒有精細化管理的理念

很多房地產企業在項目開發前期都沒有重視全面預算管理，直接按照經驗數值編制模擬清單，或者預算編制得粗枝大葉，只有大的指標方向，并未將指標層層落實細化。沒有結合各個區塊的特點，以及近期有可能產生的政策、會議等預測在此過程中可能存在的風險，也沒有一種精細化管理的理念，未將各部門的責任明確化和具體化。這樣在整個運營管理過程中，不能及時發現成本指標偏差的根本原因，不能及時采取措施調整策略，達不到成本有效管理的目的，造成資金和資源的浪費。

2.3 缺乏成本管控管理人才

隨著房地產行業的發展進入新的形勢下，國家的一系列政策的變化，對成本管理人員的要求也越來越高，既要懂得成本管理，也要在一定程度上懂得施工技術，設計理念，還要有稅務籌劃的能力，能全面管控整個項目建設過程的成本。現實中這方面的高素養人才比較欠缺，一定程度上制約了企業的管理水平和成本管控的有效實行[2]。

3 地產企業成本精細化管理工作策略分析

3.1 必須嚴格控制建筑工程項目的設計變更情況

在建筑工程施工之前，首先要做好詳細的勘察工作，為設計階段提供充分的依據，避免施工過程中出現未勘測到的施工障礙物影響工程進程及增加工程成本。其次針對本項目的設計施工圖紙組織設計單位、施工單位、地勘單位、監理單位等安排圖紙會審，盡最大的可能避免圖紙相互矛盾的問題，并做好技術交底工作，防止工程施工過程中出現不必要的返工情況，尤其是針對設計圖紙當中費用相對較高的施工環節，或者新材料、新技術、新工藝，以及前期已經預測到本項目的施工重難點，同時充分的分析研究施工技術與經濟性等因素做出專項工程施工方案審批，最大程度上的減少變更簽證的產生，從而降低結算偏差率[3]。

3.2 減少不必要的資金浪費問題

在房地產企業開發項目正式開始之前，需要對整體的投資情況進行綜合分析和考量，同時對投資工作的科學性和合理性，展開進一步分析和了解，要充分明確本項目的投資規模、規劃指標，有效控制盲目投資問題的產生，防止出現大量的資源浪費問題。同時在開發建筑工程項目之前需要全面組織各項人力資源，對整個項目開展情況進行全面劃分，同時開展必要的調查工作，充分明確成本投入量，有效降低招投標工作中存在的各種資金浪費問題。通過合理引入市場發展機制，在項目立項工作完成之后需要選派專業的工作人員，有效開展市場調查工作，分析利潤的增長點以及付出價值，以市場機制為核心對整個資源進行科學化分配，全面改善目標成本的管控工作方法。在資金管理工作中有效落實精細化管理工作模式，對生活中產生的設計變更問題必須要及時進行處理，充分結合成本預算情況，對整個資金分配問題進行合理編排。

3.3 動態成本的過程跟蹤、預警是成本控制的關鍵

以合約方案為核心，通過及時獲取已發生的成本、根據市場環境等因素影響而預計需要變更的成本、后續待發生的成本，及時匯總形成當前項目的動態成本，并通過實時分析項目動態成本，為目標成本的執行提供精確的參考與指導。當任何一個業務環節發生異常時，動態成本可以實時監控并預警，從而實現對各個階段成本進行管控，最終達到控制成本的目的。通過建立全員參與的動態成本月度回顧機制，使公司上下達成一致意見，形成全員成本意識，提前發現成本風險，從而快速針對性地解決當前成本問題[4]。

3.4 建立健全竣工審核制度

房地產開發企業應建立合理的工程結算制度，對竣工的項目執行審核機制，確保項目的各個環節資金使用的有效性及合理性，這是成本管控的重要環節。成本管理人員應嚴格比照合同、施工資料逐項核對審查，了解成本支出的結構，變動的原因，實際成本支出與預算成本的差距，對存在的實際問題明確責任單位，督促及時修正，合理利用合同中索賠條款，維護自身企業的利益，避免因工程項目交付后產生爭議，形成不必要的費用。房地產企業也能從中發現自身存在的不足以及擁有的優勢，提高企業的競爭力和經營收益。財務部門要根據審核結果，進行成本核算歸集，多次審查和反復檢驗，確保無誤后，方能結算工程款，以防成本無故虛增，以防成本信息無故篡改，嚴防弄虛作假現象，切實維護房地產企業的根本利益和權益，一旦發現定要嚴肅處理、追責到人、嚴苛對待以此來維護地產企業權益。

3.5 加強管理人員的業務水平，提升管理人員的綜合素養

想要提升工程管理的水平，加大管理人員的培訓，提升人員綜合素養是行之有效的辦法。招聘的管理人員需要擁有專業技能和職業素養；加大人員培養力度，舉行各種培訓活動，提高管理人員的技能水平；不定期抽查，考察管理人員，通過績效考核來評判管理人員，表現優異者獎，表現不好者罰，督促管理人員提升自我綜合素養，更好的完成監管工作。增強成本管理人員提高自身專業能力的意識，跟上社會和企業不斷發展的需要，從而達到提高企業的成本管理水平，更好地把控好企業的資金鏈，降低成本，使企業能夠更好地獲得經濟效益，持續健康發展[5]。

4 結語

在房地產企業的項目開展過程中，做好成本管控工作至關重要。在成本管控工作中需要有效落實精細化管理工作模式，針對精細化管理工作當中的主要內容加以明確，強化工作人員對經濟化管理工作內容的認知程度，并且在實踐工作當中進行全面落實，從每一個細節方面做好成本管理，實現房地產企業的良好經濟效益。在開發過程中，以精細化管理理念為引線，先策后控的管理方法為指導，通過多種形式的活動和實踐，尋找出適宜企業自身項目的成本管控方法，力求使項目價值最大化，實現企業最終的戰略目標。