房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及措施

龐會(huì)

廣饒縣樂(lè)安街道辦事處 山東廣饒 257300

在當(dāng)今社會(huì)中，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看取得了較好的發(fā)展效果，人們的生活品質(zhì)也得到了顯著提升，有效促進(jìn)了我國(guó)城市化建設(shè)。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響比較大，所以，也要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行充分分析，尤其要針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行重點(diǎn)研究，以此總結(jié)房地產(chǎn)波動(dòng)規(guī)律，在此基礎(chǔ)上也需要了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)階段，在不同的情況下采取有效地應(yīng)對(duì)措施，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)得到有效控制。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的階段

1.1 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)來(lái)說(shuō)，通過(guò)分析可以得知，其經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段主要是在上次經(jīng)濟(jì)循環(huán)低谷之后出現(xiàn)的，此時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇，人們的房產(chǎn)需求相對(duì)較大，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。經(jīng)過(guò)分析房地產(chǎn)發(fā)展，充分掌握這種波動(dòng)規(guī)律，開(kāi)發(fā)商會(huì)在低谷階段進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這樣能夠有效改善供求不平衡，進(jìn)而使得房地產(chǎn)順利進(jìn)入復(fù)蘇階段，不僅能夠加大房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)范圍，也能夠獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。

1.2 經(jīng)濟(jì)繁榮階段

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)來(lái)說(shuō)，如果處于復(fù)蘇階段的情況下，供不應(yīng)求現(xiàn)象比較常見(jiàn)，房產(chǎn)交易數(shù)量也會(huì)明顯提升，此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把握發(fā)展機(jī)遇，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目加大投入力度，這樣能夠獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)房地產(chǎn)需求量處于持續(xù)增長(zhǎng)狀態(tài)時(shí)，在價(jià)格方面也會(huì)明顯提升，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠抓住該機(jī)遇，可以使得新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利銷售出去。另外，在繁榮階段，由于集體消費(fèi)又或者是個(gè)人消費(fèi)的影響會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，進(jìn)而提升總體的房產(chǎn)投資總額。

1.3 經(jīng)濟(jì)衰退階段

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，迎來(lái)繁榮階段之后，房產(chǎn)需求量會(huì)有所下降，這樣就會(huì)使得房產(chǎn)價(jià)格下降，不少消費(fèi)者會(huì)選擇放棄購(gòu)房在很大程度上會(huì)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍性。在這樣的情況下，房產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會(huì)有所衰退，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)衰退階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該合理減少投資項(xiàng)目，又或者是停止新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，這樣能夠減少交易量，控制房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

1.4 經(jīng)濟(jì)蕭條階段

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，供求矛盾時(shí)常出現(xiàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)是比較常見(jiàn)的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一般不會(huì)超過(guò)底線。由于該行業(yè)具有一定的特殊性，在短時(shí)間內(nèi)很容易失去市場(chǎng)占有率，甚至?xí)l(fā)生經(jīng)濟(jì)套牢現(xiàn)象，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量較少，又或者出現(xiàn)了萎縮現(xiàn)象，此時(shí)就會(huì)陷入衰退時(shí)期，如果這種市場(chǎng)狀態(tài)未能夠得到有效調(diào)整，不僅影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也會(huì)容易影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展[1]。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

2.1 經(jīng)濟(jì)因素

在房地產(chǎn)行業(yè)中，由于貸款利率的變化，往往會(huì)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房成本帶來(lái)一定的影響，直接關(guān)系著房產(chǎn)投資所能獲得的經(jīng)濟(jì)效益。若貸款利率比較低，在很大程度上會(huì)促進(jìn)消費(fèi)者購(gòu)房，反之，如果貸款利率比較高，消費(fèi)者往往會(huì)控制購(gòu)買欲望。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，所涉及的因素比較多元化，尤其受到了人們平均經(jīng)濟(jì)收入的影響，當(dāng)人們收入水平比較高時(shí)，有些人會(huì)具有理財(cái)意識(shí)，進(jìn)而提升房地產(chǎn)銷售量，不少人會(huì)將房地產(chǎn)作為投資項(xiàng)目，這樣會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)人們經(jīng)濟(jì)收入比較少時(shí)，其投資能力也會(huì)受到限制，進(jìn)而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也比較慢。

2.2 政策因素

在房地產(chǎn)行業(yè)中，隨著政府宏觀調(diào)控手段的實(shí)施，往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)一定的影響。為了維護(hù)社會(huì)和諧關(guān)系促進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面會(huì)受到政府政策的控制，不管哪個(gè)行業(yè)發(fā)展都會(huì)與政策變化息息相關(guān)。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)來(lái)說(shuō)，涉及的領(lǐng)域比較廣，在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中受到了多種政策的影響，比如說(shuō)：產(chǎn)業(yè)、貨幣、經(jīng)濟(jì)制度等等，也會(huì)與國(guó)家發(fā)展目標(biāo)存在密切地聯(lián)系，當(dāng)國(guó)家頒布新政策又或者是新制度的情況下會(huì)使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不同程度的波動(dòng)現(xiàn)象。

2.3 社會(huì)發(fā)展因素

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響下，人們的生活水平得到了顯著提升，隨著人們生活質(zhì)量的改善，有些人更加注重精神文明素質(zhì)的追求，尤其在住房消費(fèi)觀念發(fā)生了很大的變化，這樣就會(huì)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。當(dāng)人們購(gòu)房欲望比較強(qiáng)烈時(shí)，往往會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是，在現(xiàn)階段來(lái)看，人們對(duì)住房的功能、環(huán)境等諸多方面提出了新的要求，這樣也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)一定的影響。

2.4 房地產(chǎn)供求矛盾

在房地產(chǎn)供給總量方面，因?yàn)槭艿搅思夹g(shù)、資金、人員以及管理等諸多條件的影響，從而使得房屋數(shù)量發(fā)生了改變。如果供求比例發(fā)生較明顯的變化情況下，需求現(xiàn)波動(dòng)會(huì)超前，供給線波動(dòng)。雖然，在大多數(shù)情況下房地產(chǎn)供給總量和需求總量處于平衡狀態(tài)，但是，不平衡現(xiàn)象也時(shí)常出現(xiàn)，在供求關(guān)系的影響下很容易使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生明顯的波動(dòng)，所以需要針對(duì)具體的供求矛盾進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，以此促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展[2]。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)策略

3.1 健全房地產(chǎn)投資政策

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，該行業(yè)政策的變化與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)存在很大的聯(lián)系，所以需要針對(duì)改行業(yè)頒布針對(duì)性的政策，有的房地產(chǎn)投資主體存在爭(zhēng)議，產(chǎn)權(quán)不夠清晰，又或者未能夠詳細(xì)劃分職責(zé)，這樣就會(huì)在出現(xiàn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)無(wú)法進(jìn)行合理規(guī)避，也不能夠采取有效地風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。為了有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，需要全面關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模，保證其能夠適應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，并且能夠與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模保持一致。通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)的控制能夠保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也能夠避免出現(xiàn)投資規(guī)模過(guò)大、過(guò)小的現(xiàn)象。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位需要做好市場(chǎng)調(diào)查工作，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，確保經(jīng)濟(jì)投資的合理性，在滿足市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，以此來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。作為政府也需要對(duì)房地產(chǎn)布局進(jìn)行戰(zhàn)略性控制，全面分析社會(huì)人員的住房需求，合理規(guī)劃安居工程。

3.2 健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融制度

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，需要依賴于健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)金融制度。對(duì)該制度進(jìn)行構(gòu)建時(shí)可以從以下幾點(diǎn)著手：第一，針對(duì)房地產(chǎn)途徑進(jìn)行豐富，需要從不同的途徑進(jìn)行融資，確保房地產(chǎn)投資模式的多元化，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式也能夠?qū)崿F(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展；第二，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行融資機(jī)制的健全，這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)；第三，針對(duì)房地產(chǎn)金融需要加大監(jiān)管力度，這樣能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的參考依據(jù)，也能夠使得房地產(chǎn)金融更加穩(wěn)定，為房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展提供了必要條件。

3.3 規(guī)范管理房地產(chǎn)市場(chǎng)

在近些年來(lái)，隨著住房制度以及相關(guān)政策的不斷改變，在很大程度上使得人們住房需求又或者是消費(fèi)觀念發(fā)生了很大變化，這樣就會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)處于活躍狀態(tài)，通過(guò)改善人們的居住條件，不僅能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也能夠促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，還需要進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)范化管理，相關(guān)部門應(yīng)該采取有效的市場(chǎng)管理措施，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)管理，尤其要對(duì)相關(guān)的開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行約束，保證建設(shè)行為的合法性，并且，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行審批時(shí)，需要按照相應(yīng)的流程進(jìn)行嚴(yán)格管理，做好項(xiàng)目的跟蹤工作。不僅如此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要按照相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)辦理相應(yīng)的手續(xù)，不管是在用地又或者是銷售等環(huán)節(jié)中都應(yīng)該按照規(guī)章制度來(lái)辦事，房產(chǎn)中介也應(yīng)該堅(jiān)持持證上崗制度，保證所有的中介人員能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，具有較高的職業(yè)素養(yǎng)，避免出現(xiàn)中介違法又或者是違規(guī)行為。如果發(fā)現(xiàn)相關(guān)人員出現(xiàn)了違規(guī)操作，房地產(chǎn)管理部門需要對(duì)其進(jìn)行處理可以根據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重給予相應(yīng)的處罰，如果構(gòu)成犯罪的情況下，需要依法追究其刑事責(zé)任。

3.4 加大房產(chǎn)市場(chǎng)的控制力度

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，針對(duì)其波動(dòng)問(wèn)題需要進(jìn)行宏觀調(diào)控，尤其要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面管理加大控制力度。開(kāi)發(fā)商需要對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況以及居民的消費(fèi)水平進(jìn)行深入調(diào)查，全面了解人們的住房需求，在此基礎(chǔ)上對(duì)建筑物進(jìn)行合理規(guī)劃，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠與當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)水平相適應(yīng)。不僅如此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該對(duì)于當(dāng)?shù)氐娜丝诹鲃?dòng)情況以及住房需求進(jìn)行準(zhǔn)確分析和統(tǒng)計(jì)，全面掌握該地區(qū)人們的購(gòu)房需求，進(jìn)而確定投資目標(biāo)，合理把控投資數(shù)量，避免造成資源浪費(fèi)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃中，如果當(dāng)?shù)爻鞘械姆慨a(chǎn)需求不明顯，可以適當(dāng)減少房屋數(shù)量，避免出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。除此之外，房地產(chǎn)投資企業(yè)也應(yīng)該和政府進(jìn)行積極溝通，共同進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，盡可能減少房地產(chǎn)的囤積以及閑置，這樣能夠減少土地資源浪費(fèi)，還能夠促進(jìn)節(jié)約型社會(huì)的發(fā)展[3]。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)行業(yè)中，在諸多因素影響下，往往會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象。為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，需要立足于房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行全面分析，深入了解該行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具體影響因素。針對(duì)具體的因素采取科學(xué)的控制措施，并且還需要加大宏觀控制力度，不斷完善相應(yīng)的投資政策，健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融制度，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)得到規(guī)范化管理，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。