基于新稅制背景下房地產企業土地增值稅稅務籌劃研究

馮敏

【摘要】新時期發展背景下，我國房地產企業要想能夠保持穩定發展態勢，那么就必須緊跟時代發展步伐，做好土地增值稅稅務籌劃工作，盡可能擴大企業經濟效益。房地產在進行土地增值稅籌劃時應結合實際情況，合理準確預算增值額、增值率，運用各種籌劃技巧和方案，降低稅收負擔，獲取收益最大化。

【關鍵詞】新稅制；房地產企業；稅務籌劃

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.014

1、房地產企業土地增值稅稅務籌劃運用

1.1將銷售與裝修分開核算

我國某企業在前期規劃中，一共需要開發300套房地產項目，共計100m2，售價1萬元/平米（其中精裝修銷售價2000元/平米），總銷售額3億元（其中裝修收入6000萬元）。結合現場情況，本企業需要投入2.4億元的經濟量，其中分析裝修部分的成本支出，大約在3000萬元上下。籌劃前按精裝修房產銷售應納土地增值稅計算如表1所示。

籌劃思路：因為該項目處于精裝修范圍，在雙方簽署毛胚房合同細節以外，也需要確定好相關裝修事項。其中分析毛胚房銷售部分，可以劃入到土地增值稅當中，而裝修部分的銷售，可以不用計入到土地增值稅明細中。籌劃后按毛坯房銷售應納入地增值稅計算如表2所示。

1.2扣除項目的納稅籌劃

企業在開發房地產項目過程中，出于獲取到土地使用權的目標下，一共投入了1300萬元的金額，綜合前后所有項目開發成本，大約需要1500萬元。站在利息費用視角下，如果結合轉讓項目計算分攤，并且能夠向金融機構進行表示，那么計算項目可以扣除的部分：利息費用+（1300+1500）×5%=利息費用+140（萬元）；但是相反情況下，在計算利息費用期間，一旦不能按照以上做法進行處理，在缺少金融機構相關證明的基礎上，此時利息費用=（1300+1500）×10%=280（萬元）。從中可以看出，當企業需要投入超出140萬元利息費用的基礎上，為了能夠擴大自身效益，企業必須結合轉讓房地產項目，對分攤利息支出進行準確計算，最為關鍵的是，也應該要求取得金融機構證明，保證利息費用能夠真正扣除，從中才能夠保證扣除項目金額量得以增加。

1.3設立獨立核算的銷售公司

針對我國房地產企業來講，要想能夠從根本上控制稅負壓力，那么在內部成立單獨核算銷售部門的基礎上，此時必須對其增值率做到全方面掌控，但是從某種程度上而言，必然會導致企業規劃較低的價格，在將一些環節進行扣除時，也會因為外在多方面因素受到一定影響；當核算部門獨立存在的基礎上，作為房地產企業單純核算的子公司，分析此時房地產銷售權利，應該劃歸到公司名下，針對當前子公司來講，可以再次向外部實施銷售，向子公司實施房地產銷售，那么可以需要企業控制好增值率，最好處于20%范圍當中，由此一來，才能夠保證企業不在繳納土地增值稅，只就對外銷售征收土地增值稅。

2、房地產企業的土地增值稅稅務籌劃的新建議

2.1提高房地產企業的財稅人員的業務水平，定期進行培訓

企業在招聘財稅工作人員過程中，應該提高門檻高度，要求人員必須具備極高專業能力，同時也應該考察好稅務人員的道德素養，確保人員能夠在接下來稅務籌劃期間，都能夠嚴格按照行業標準，公平公正完成稅務籌劃工作；同時，企業也可以定期組織人員開展專業教育活動，在要求人員掌握大量專業知識以后，也應該對現有稅務政策等做到全面掌握。

2.2建立完善的內控制度，加強內控監督管理

房地產企業必須構建切實可行的內控體系，為財稅工作人員接下來工作提供有力法律支撐；同時，嚴格規范監管流程，認真規范好每一位財稅人員工作細節，對稅務業務處理與籌劃進行全過程，全方位的監督，規避稅務籌劃風險；最后，企業也應該挑選幾名有著多年工作經驗的人員，組建成稅務籌劃監管部門，全面做好工作人員整個籌劃監管工作，在此期間需要注意，也應該與其他部門人員保持密切聯系，聽講其他部門人員的意見，但是也應該避免其他部門對自身工作的制約，在透明化稅務籌劃過程中，進而達到高質量稅務籌劃結果[1]。

2.3選擇多元化方式處置開發產品

在此環節當中研究的多元化處置開發產品，其中可以要求人員靈活選擇銷售、出租或者是產權轉讓等模式。在房地產項目開發過程中，當企業轉化為自用或者是其他方式，需要先確定房地產項目產權結構是否出現調整，當未能發生變化的基礎上，可以不收取土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。在接下來物業公司實施開發當中，可以不在繳納土地增值稅。而這一因素或可導致未來大量開發商將物業變出售為自持。企業可以站在現實發展現狀下，整合長期發展規劃方案上，對其實施妥善籌劃與調整，降低土地增值稅的稅負或延遲土地增值稅的納稅時間。

結論：

簡而言之，基于新時期發展背景下，我國稅務局經過多年以來的研究，目前推出的土地增值稅清單要求更加具體與嚴格，尤其是新稅制基礎上，為了能夠確保企業盡快實現可持續發展目標，那么就必須做到與時俱進，做好稅務監管工作，深入研究現有規范法律機制，保證企業內部稅務人員具備極高專業能力，全程結合企業發展現狀等方面，制定切實可行的稅務籌劃方案，在自身有效稅務管理過程中，也能夠提高整個稅務籌劃質量，進而擴大房地產企業經濟利益以及社會形象。

參考文獻：

[1]劉培瑩，新稅制背景下建筑施工企業稅務籌劃策略研究[J].財會學習，2019（8）.

[2]鄭小平.不同促銷方式的納稅籌劃案例分析[J].東華理工大學學報，2018（3）：229-232.