工程造價在房地產評估中的運用探索

李萬清

【摘要】在進行諸多房地產項目的評估時，使用不同的方法來模擬房地產價格的形成，但是總會受到市場、政策、估價路徑等多種因素的影響，造成評估結果的不夠精確。本篇文章重點研究分析在房地產評估中，幾種比較常見的評估方法，并重點分析影響評估的因素，最后詳細地分析工程造價在房地產評估中的方法運用。

【關鍵詞】房地產評估；工程造價；評估方法

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 11.209

在房地產評估時，會受到國家地產行業的政策、評估方法、技術等多種因素的影響。如果選擇的調查方式、評估方法不合理，那么就會影響到評估的結果，從而影響到地產公司項目開發建設；如果能完整收集市場造價信息、合理選用定額標準并進行準確測算，使用造價評估方法定能大幅提高其評估的精準度。

1、房地產評估常見方法

1.1比較法

這種方法首先要進行大量的市場信息收集，也就是要在相似案例之間進行直接對比，這就要求相關的案例具有可比性，并且搜集到足夠豐富的案例。運用各種方法進行通知，因房地產評估師，要特別注意區分實物、區位、權益、交易等相關情況的分析和辨別，還要兼顧區域位置、容積率、使用年限、交易日期等具體的影響因素。要通過全面考量所有影響因素和指標，將這些參照物、技術參數進行全面的整理和匯總。這種方法的本質上就是直接對比，在市場環境中評估相應的資產，同時要兼顧單項資產的特殊情況，既可以有較強的參考價值，也可以較為真實、準確地反映出該項資產的實際的市場交易價格。

應用比較法主要是適用于項目交易量較大，房價比較穩定的狀況，在使用該方法時，項目開發商會根據房地產市場的發展變化，來正確評估房地產項目的交易價格。例如，外部房產市場比較穩定，這時地產公司在定價時，就會在原來的價格基礎上，再增加一定的金額。如果外部地產市場不穩定，價格波動較大，那么在評估時，就不能夠使用市場比較法。如果在整個地產市場中泡沫比較高，那么使用比較方法得出來的評價結果就會遠遠的高于房價，這種情況就會使地產行業泡沫速度進一步加快。由此可以看出，比較法適用于交易量比較大的建筑評估，如辦公樓建筑和住宅建筑。

1.2收益法

收益法主要就是通過評估資產收益來進行估值的方法，對于投資性房地產來說，主要就是通過評估租金收入進行評估，租金收入與實際支付費用的差額進行計算分析出該房地產的收益期限和凈收益，在此基礎上，進一步結合財務分析的折現率對該項資產的價值進行折現，這樣就可以將資產全部依據統一的標準進行評估。在收益法評估過程中，要注重折現率的選擇，既要結合基準日的折現率，也要兼顧本地區的同類資產的平均資產回報水平進行分析。

1.3成本法

成本法是根據估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法。房地產項目開發建設公司在評估房地產項目時，要對所有項目建設環節進行評估，包含了扣除房產的折舊費用，并科學地預估項目價格和項目價值，這種方法比較簡單。將房價做利潤點，測算公司正常的凈利潤稅收和凈成本總額。一般適用于評估可獨立開發建設的整體房地產的價值和價格。

2、影響房地產評估結果的主要因素

2.1評估方法

評估方法會影響到項目評估的結果，如果評估人員不按照房地產項目的特征和外部地產市場發展環境，隨機地選用不恰當的評估方法，就會使評估結果不夠精準，而且收益評估方法更適合應用于經濟價值較高房地產項目，如辦公型建筑和住宅建筑。如果對房產本身收益不太關注，在外界地產市場發育不成熟，沒有選取合適的成本評估方法，那么就不需要考慮該市場的競爭影響。大多數的房地產項目評估都可以選擇市場比較法，可以對不同項目進行橫向對比，了解實際項目發展狀況，這樣才能夠提高評估精準性和科學性[1]。

2.2材料價格

房地產項目建設材料會受到外界建材市場價格波動帶來的影響，而且建材價格也有時效性的特征。隨著外界地產市場價格波動，在評估房地產項目時，就會有忽略建材價格的信息，認為建材價格固定不變，導致收集來的建材價格數據信息有很多的滯后性。使用成本控制的方法，來在固定時間點去對建筑項目進行合理的評估。房地產項目建設成本對于房地產項目綜合評估依賴性較強，包含了材料價格，因此就要充分分析當前材料價格的波動趨勢，材料價格自身也有很強的可得性。對于特殊型房地產項目，可以采取分項的工料測量方式，盡管數據收集量很大，時間比較長，但是材料價格市場信息可得性較好，可以提高房地產項目評估精準度[2]。

3、房地產評估中的工程造價應用

3.1成本法評估

地產公司使用比例方法來評估項目建設的成本，項目價格的指數等評估數據信息，可以由第三方的評估機構和工程造價部門來提供，經過專業的評估人員的細致分析數據，整理和數據測算，才能夠得出正確的評估結果。在數據整理時，要根據數據采集來的時間順序和數據結構進行合理地分類和評估，要對鋼結構型建筑框架廠房的結構進行合理分類。在評估成本時，還要參考建筑主體結構，以這些項目實際數據作為基礎，使用恰當評估方法。常見的評估方法包含了指數的調整法、單位比較法，這些方法在實際的操作應用中，比較簡單，評估人員要結合實際測量分析方法，并根據精準的結構數據功能圖紙來進行合理的評估，這樣就可以進一步提高評估精確性。但是成本評估需要多個部門來參與，容易出現一些人為失誤。在評估開發成本時，會受到采集技術數據的限制，如果評估的建筑物與標準建筑物一致，那么這樣才能夠使評估條件更加標準。如果評估的建筑物與標準物不太一致，那么得出來的數據結果就會產生許多的差距進一步影響數據的精確性。如評估工業廠房，使用統一安裝的成本評估，但非標準的廠房安裝并不符合實際合理的標準成本，那么就很難獲得非標準廠房的安裝成本信息數據[3]。

3.2工程造價法評估

在房地產項目的評估時，造價法和成本法的評估流程內容比較類似，但是這兩種方法也存在著極大的差異。通常情況下，房地產項目評估所應用成本法要以標準成本作為基礎，使用造價法只是針對特定項目工程，這樣才能夠按照標準成本來進行測算。在應用造價的方法計算，要根據外部件的市場波動狀況，來對材料價格做出靈活地調整，要使項目的造價與實際建設情況相匹配。在評估中，要考慮到項目工程的類型不同，以及合同價格受到約束條件也不相同，同條件下，也會對造價起到一定的約束控制作用，會最終影響到項目評估的結果。當前我國大力推動公共造價清單模式的應用，要求每個項目稅金和其他的運營費用都需要標準，在計價清單之上，項目清單定額都要由政府來發放，結合不同地區計價定額方式不同，進而促使不同市場條件的銜接。

結語：

在房地產項目評估中，使用的造價方法，會進一步提升房地產項目評估的精確性，但受到一些房地產市場影響因素。根據房地產項目市場調節實際狀況，來靈活地選擇評估方法和計算方式，以此才能夠保證評估結果精準度更高。

參考文獻：

[1]葉其雙，鐘木壽.工程造價在房地產評估中的運用[J].商訊，2020.

[2]楊曉東.房地產評估中工程造價的運用[J].中國房地產業，2019，000（012）：249.

[3]譚志榮.工程造價在房地產評估中的運用[J].中國房地產業，2019，000（010）：222.