集體土地地價(jià)內(nèi)涵與評(píng)估核算方法研究

趙宇飛

秦皇島市自然資源和規(guī)劃局 河北秦皇島 066000

我國(guó)地域遼闊，土地占有面積非常廣闊，南北地質(zhì)差異非常巨大，是我國(guó)最基本國(guó)情，近年來(lái)，我國(guó)加大對(duì)于土地的開(kāi)發(fā)和使用。由于集體土地權(quán)屬關(guān)系、利益關(guān)系復(fù)雜和理論技術(shù)規(guī)范研究滯后等原因，集體土地市場(chǎng)的發(fā)育困境一直未能得到有效解決。其中，集體土地的地價(jià)評(píng)估計(jì)算，是制約集體土地市場(chǎng)發(fā)育的重要因素。

1 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法主要內(nèi)容及優(yōu)劣勢(shì)

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)對(duì)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，利用宗地地價(jià)修正系數(shù)，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類(lèi)用途同級(jí)或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法。可用于政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)且具有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的區(qū)域，在涉及國(guó)有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時(shí)，所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)具有現(xiàn)勢(shì)性，待估宗地的估價(jià)期日距基準(zhǔn)地價(jià)的期日一般不超過(guò)3年。路線價(jià)法是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的特殊形式，適用原則與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法類(lèi)同。當(dāng)區(qū)域內(nèi)同時(shí)存在基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)時(shí)，里地線以?xún)?nèi)的宗地，應(yīng)采用路線價(jià)法評(píng)估。標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法也是基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的一種，它可用于政府已公布標(biāo)定地價(jià)的區(qū)域，且涉及國(guó)有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時(shí)，所采用的標(biāo)準(zhǔn)宗地與待估宗地應(yīng)位于相同或類(lèi)似區(qū)域，并具有可比性，標(biāo)定地價(jià)應(yīng)具有現(xiàn)實(shí)性，待估宗地的估價(jià)期日距標(biāo)定地價(jià)的期日一般不超過(guò)1年。基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)的使用是宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)、國(guó)家征收土地使用稅以及中央?yún)⑴c地方地產(chǎn)收益分配的依據(jù)，是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)，對(duì)土地的利用和流動(dòng)具有引導(dǎo)作用。但同時(shí)也存在著基準(zhǔn)地價(jià)修正因素不合理、評(píng)估過(guò)程中存在泡沫問(wèn)題、不同時(shí)期基準(zhǔn)地價(jià)劃分標(biāo)準(zhǔn)不一樣，以及基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式過(guò)多、難以統(tǒng)一的問(wèn)題。

2 集體土地價(jià)格內(nèi)涵分析

（1）集體建設(shè)用地地價(jià)內(nèi)涵。集體建設(shè)用地價(jià)格，是指在正常市場(chǎng)條件下的售讓價(jià)格。其中，所有權(quán)價(jià)格是無(wú)限年期的出售價(jià)格；使用權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格是有限年期的轉(zhuǎn)（租）讓價(jià)格；宅基地價(jià)格具有特殊性，同時(shí)具備所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)雙重權(quán)利特征，相對(duì)應(yīng)的也具有出售和轉(zhuǎn)讓雙重屬性。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用年限目前尚無(wú)明確的法律規(guī)定，在價(jià)格評(píng)估與計(jì)算中，可以參照國(guó)有建設(shè)用地的方式，確定集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的商服用地40年、經(jīng)營(yíng)性租賃居住用地40年、經(jīng)營(yíng)性工業(yè)用地50年的使用年限。單宗宅基地在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)可定義為無(wú)限年期。

（2）集體農(nóng)用地地價(jià)內(nèi)涵。集體農(nóng)用地價(jià)格理論上也應(yīng)是在正常市場(chǎng)條件下的售讓價(jià)格。其中所有權(quán)價(jià)格是無(wú)限年期出售價(jià)格，包括出售給國(guó)家和出售給其他農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織；經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格是有限年期出讓價(jià)格。承包權(quán)價(jià)格具有特殊性，同時(shí)具備所有權(quán)（資格權(quán)）和經(jīng)營(yíng)權(quán)雙重權(quán)利及相對(duì)應(yīng)的出售和出讓雙重屬性。

3 集體建設(shè)用地價(jià)格計(jì)算

3.1 布設(shè)流程

在標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)中，還要對(duì)區(qū)域?qū)ο筮M(jìn)行確認(rèn)，完成均質(zhì)區(qū)域的劃分，然后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)宗地的選定。在確定區(qū)域宗地使用性質(zhì)后，還應(yīng)確認(rèn)是否包含多種用途，如果包含其他用途按照用途增設(shè)方式進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)宗地布設(shè)數(shù)量和范圍的確定，如果無(wú)多種用途可以直接確定標(biāo)準(zhǔn)宗地?cái)?shù)量和范圍。根據(jù)用途類(lèi)型，可以進(jìn)一步將商服用地劃分為獨(dú)立商業(yè)體、綜合體等，也可以將住宅用地劃分為普通住宅區(qū)、商業(yè)住宅區(qū)等等。在工業(yè)用地劃分上，可以結(jié)合行業(yè)分類(lèi)劃分為科研、制造、交通等。公共用地包含教育設(shè)施用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等，文娛用地可以劃分為娛樂(lè)用地、康體用地等，具體應(yīng)結(jié)合城市房地產(chǎn)布局和使用類(lèi)型進(jìn)行確認(rèn)。

3.2 技術(shù)參數(shù)的確定

不同技術(shù)方法各有自身的難點(diǎn)和較難掌握的問(wèn)題，比如市場(chǎng)比較法中交易的修正、剩余法中相關(guān)費(fèi)用的求取，特別是收益還原法，估價(jià)人員必須謹(jǐn)慎選取總收益、總費(fèi)用、還原利率等相關(guān)參數(shù)，爭(zhēng)取最大限度地接近正常市場(chǎng)價(jià)格，合理估算土地價(jià)格。

3.3 經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格

無(wú)論是用于商服物流業(yè)還是工業(yè)，經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓都可以采用收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本逼近法等，還可以采取國(guó)有建設(shè)用地比較修正法。比較修正法是市場(chǎng)比較法和成本法的聯(lián)合運(yùn)用。假設(shè)集體建設(shè)用地的增值收益率和開(kāi)發(fā)費(fèi)與國(guó)有土地相同，那么國(guó)有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地的成本價(jià)格區(qū)別就在于土地補(bǔ)償費(fèi)。因此可以認(rèn)為，國(guó)有建設(shè)用地地價(jià)扣除20%的土地補(bǔ)償費(fèi)及其孳生的利息、利潤(rùn)、增值收益即為集體建設(shè)用地的價(jià)格。基于國(guó)有建設(shè)用地出讓價(jià)格計(jì)算集體建設(shè)用地出讓價(jià)格時(shí)，應(yīng)先將國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格修正到集體建設(shè)用地地價(jià)內(nèi)涵下的價(jià)格，再減去土地補(bǔ)償費(fèi)的差額（20%）及其函算的利息、利潤(rùn)、增值收益部分。

3.4 同權(quán)同價(jià)不可能性分析

社會(huì)各界對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的認(rèn)可程度與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)比尚存在差距，除少數(shù)地區(qū)試點(diǎn)前就有很好的集體建設(shè)用地交易基礎(chǔ)外，大多數(shù)試點(diǎn)地區(qū)的集體建設(shè)用地交易市場(chǎng)尚處于培育期，交易活躍程度受到影響。雖然各試點(diǎn)地區(qū)的文件均規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)人在使用期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租其土地使用權(quán)，但實(shí)際情況卻并非實(shí)現(xiàn)“同權(quán)”。由于我國(guó)集體土地與國(guó)有土地并存，既然無(wú)法實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同等權(quán)利的轉(zhuǎn)讓出租等，那么同區(qū)域內(nèi)國(guó)有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地則無(wú)法達(dá)到同等價(jià)格。

4 結(jié)語(yǔ)

受政策法規(guī)的限制，集體建設(shè)用地的價(jià)格還不具備完全的市場(chǎng)特性，作為生產(chǎn)要素加以激活還有很多工作要做。雖然“同地同權(quán)、同權(quán)同價(jià)”的原則已經(jīng)為集體土地的上市提供了測(cè)算途徑，但實(shí)際上集體土地和國(guó)有土地仍然存在經(jīng)管風(fēng)險(xiǎn)和集約化水平的差異。