新形勢下縣域房地產市場發展路徑

曲波

龍口市住房保障和房產物業服務中心 山東煙臺 265701

新時期，我國房地產行業已經得到了迅速發展。特別是進入21世紀以來，房地產行業不僅具有強大的發展能力，其迅速成為我國經濟在社會發展中的支柱產業與經濟增長點。但是，急速飆升的房價也影響了廣大民眾的生活質量，更成為整個社會以及學界重點關注的問題。因此，在此背景下，為了對當前房價進行控制，需要分析政府宏觀調控政策對房地產市場的影響，加大制度建設的力度，實施“限價房”方案。我國房地產市場發展迅速，在增加政府稅收、改善居民居住條件、提升城市形象等方面起到巨大作用，但伴隨著房價上漲過快、居住品質不佳和庫存高企等問題，一些縣、市，由于市場監管不力、制度不健全等原因積累了較高的風險。黨的十八大以來，國家明確“房住不炒”的定位，并加速推進房地產長效機制的建立。縣域作為當前城鎮化發展的著力點，房地產市場的健康程度直接決定了其經濟社會發展的速度和質量。由于地理位置特殊、歷史文化悠久、經濟發展較快，縣域房地產市場發展較快，房價穩中有升，環境設施改善較為明顯，且新房交易占主要地位。但受外圍城市影響，也面臨房地產投資降速、商品房庫存比例失調、房產企業實力較弱、人才保障住房短板明顯等問題，結合目前房地產發展的形勢和趨勢，應通過建立長效管理調控機制，平衡市場預期；科學規劃土地出讓規模；改善當地住房條件；優化產業結構等保障縣域房地產市場健康發展，為全國其他地區縣域房地產市場的發展提供參考。

1 影響縣域房地產市場健康發展的因素

1.1 房地產投資降速，地方財政風險增加

土地出讓收入和房地產相關稅收收入是地方財政收入的重要來源，同時房地產業排在制造業、交通運輸業和公共設施管理業之后，是縣域重要的固定資產投資行業?？h域普遍存在著“政府預算內靠產業稅收，預算外靠土地收入”的情況，經濟水平的提高又部分依托于房地產業和建筑業的發展。隨著經濟下行壓力不斷加大和產業結構調整持續深化，縣域房地產投資增幅大幅放緩，伴隨而來的是助推地方財政的惡化和政府債務的潛在危機。過度依賴土地財政和房地產業，將直接阻礙當地產業結構升級。近年縣域政府大力招商引資，促推經濟轉型，新建特色產業園，但短期內還難以改變投產企業科技含量較低、稅收收入不足的現狀；此外，土地將政府、企業、居民和銀行捆綁在一起，經濟發展模式以房價持續上漲為基礎，一旦出現房價下滑、土地出讓困難的情況，引發的金融危機通過暴跌的資產價格傳遞到實體經濟，將加劇經濟體系的動蕩和政府收支失衡，進而影響當地民生領域的支出，這也是國家一直強調的要規避的系統性風險之一[1]。

1.2 商品房庫存比例失調，土地供應比例失衡

盡管縣域住宅類商品房去化率從2017年逐漸下降，但是非住宅類商品房（公寓、商業地產、寫字樓等）庫存持續上升，非住宅商品房去化周期持續增加，供給持續過剩。具體而言，雖然市中心地段商業店鋪價格持續走高，但金融機構對商業地產支持力度不足，縣城發展高端商業的市場容量欠缺，導致商業地產庫存高企；而縣域屬于典型的山區農業縣（市），商業種類單一、高端崗位供給不足，基礎設施薄弱，導致寫字樓入駐率偏低；在縣域周邊新開的樓盤又由于住宅入住率低、配套不完善等原因，大量商鋪空置。此外，政府土地出讓不合理加劇了庫存比例失調的局面。從縣域近3年的土地掛牌情況看，商業用地出讓持續增加，住宅用地出讓依然需要配建高比例的商業地產，如果單一項目無法支撐配套商業地產的發展，將導致縣域庫存比例進一步失衡[2]。

1.3 房地產企業實力偏弱，從業者素質偏低

部分企業由于經營不善、資金鏈斷裂等原因造成項目爛尾，大量項目存在同質化嚴重、建設品質偏低、配套設施縮水、夸大宣傳等問題，導致上訪事件時有發生。對于縣級開發商而言，融資渠道單一、技術含量不足，金融支持力度不足，受政策影響和地產周期影響更大，若項目去化率較低，企業的經營風險將成倍陡增。此外，部分房企前瞻性不足，缺乏對調控政策和地產發展趨勢的理解和認知，盲目高杠桿拿地，導致后續經營出現惡化。有的房企通過招商項目入駐當地后，變更土地開發屬性，擾亂當地交易秩序。同時，縣域的地產從業者素質偏低，也影響了房地產市場發展。建筑行業從業者文化水平偏低，專業技能不足，企業和個人不愿花錢培訓，使得企業文化和員工素質不高，導致工程質量難有保障；小區物業從業者服務意識不強，業主滿意度不高；地產中介從業者服務質量差、專業水平低，操作不規范、散布漲價信息、違規收費問題也屢禁不止，等等。

1.4 人才保障住房短板較大，虹吸效應加劇人才流失

隨著各地人才爭奪的加劇，縣域開辟“綠色通道”引進專業技術人才，給予補貼、稅費減免和入駐人才公寓等優惠政策，但通過該渠道引進的人才數量過少，且配套公寓就已接近飽和，導致政策效果缺乏可持續性。此外，對其他城市的“虹吸效應”和“區域聚集效應”非常明顯，在租賃住房、人才保障住房、配套優惠條件等方面差距較明顯的情況下，人才吸引力嚴重不足。而人口流入的不足，又加劇了縣域房地產市場發展放緩，進而形成惡性循環[3]。

2 促進縣域房地產健康發展政策措施

2.1 建立長效管理調控機制，平穩市場預期

縣域房地產市場受情緒、政策等影響波動較大，一旦經濟不確定程度增加，極易引發極端情緒，導致房價暴漲暴跌。因此，應建立“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理調控機制。首先，住建部門要建立并完善房屋網簽交易系統，實時發布房價信息，根據庫存情況調節預售證的發放節奏，保證房屋供給處于合理而穩定的區間；其次，要密切關注周邊城市房地產政策，一旦周邊城市出現政策變動，本地要及時跟進政策修訂，保證本地剛性需求的同時打擊炒房行為，還要防止過強的“虹吸效應”和“擠出效應”對當地房地產市場帶來短期劇烈震蕩；再次，政府要加強對政策的解讀和輿論引導，避免房地產參與者預期陷入混亂[4]。

2.2 依據縣域城鎮發展規律，科學規劃土地出讓規模

由于目前縣域非商品住宅庫存量過大，庫存結構性失衡為經濟發展埋下隱患。因此，縣域應科學實施住房發展規劃，對管轄區內的住房進行全面普查，掌握住宅和非住宅的總量和結構，結合產業發展和配套規劃、人口遷移變化、環境承載能力等因素，完善土地“招拍掛”制度，控制土地出讓節奏。針對當前縣域住宅類商品房上漲過快、工業用地和商業用地又嚴重過剩的局面，應調整用地供應節奏、規模和時序，減少超大面積工業用地和純商業用地的出讓，并大幅降低城鎮住宅用地中零售商業用地的比例。短期內建立地價動態監測制度，長期內增加多元化招標方式，并通過公開透明的土地數據信息，合理控制出讓規模。在增量土地上，減少零星出讓模式，從源頭上遏制私自搭建，通過整體性土地規劃和連片式開發提高土地利用效率并優化景觀布局；在存量土地上，將廢棄工廠、批而未供、供而未用和低效土地盤活并規劃重新開發，緩解縣域土地矛盾。例如，遼寧省沈陽周圍的縣域，通過合理分配城市布局，科學測算土地用途和規模，將商業區集中于黃金地段，對工業區進行科學規劃，在高效利用土地的同時，彰顯縣域城市風貌。

2.3 改善當地住房條件，保證“住有所居”，爭取“住有宜居”

通過對縣域農村人口轉移規模、縣城土地容量的分析和制度設計，提出符合農民基本居住權的城鎮住房可持續運營模式，逐漸消除戶籍、子女教育和社會保障方面的“隱形制約”，提升縣城吸引力；對“病、殘、孤、老、災”等特困家庭，可采取共有產權形式進行集中安置；對縣城中低收入者、新市民和青年等“夾心層”群體，可規劃建設保障房并完善多層次住房租賃市場來解決其困難，保證居民“住有所居”。同時，要著力改善當地的住房條件和居住環境，有序推進縣城老舊小區有機更新，加強小區綠化、物業服務、污水處理和垃圾分類等公共配套服務，完善市政道路、綠地、公園等配套設施，增加居住環境舒適度，努力做到“住有宜居”[5]。

2.4 優化產業結構，打造特色城鎮

縣域應利用自身地理優勢，積極承接外溢產業、資本和人才，促進自身產業結構調整，擺脫單純由房地產業拉動經濟的局面。一些城市功能需要轉移和疏解。應抓住機會，建立高新技術產業園，推動新能源、新設備、電子商務、物流企業入駐，并與各科研機構合作建立研發中心、科技創新中心等，通過政策傾斜和稅收優惠等條件促進人才向縣域流動。通過承接外溢資源，在優化縣域科技水平的同時，能夠提升縣域工業用地附加值和稅收收入，還能降低商品房庫存和房地產潛在風險。此外，縣域應積極發展養老地產、旅游地產，優化紅色革命旅游和短途生態路線，建立有功能性的休閑、養老、旅游住房產品，積極把自身打造成生態宜居、特色鮮明的城鎮，推動城鎮多元化發展。例如，國內一些地方通過優化產業結構和對周邊產業群的建設，實現域內資源的優化配置，引導大型企業跨區域并購重組、促進人才和技術回流，激活縣域內諸多產業繁榮，增強衛星城市要素吸附力、提升區域競爭力，帶動并提升局部縣域的發展，其經驗值得借鑒。

2.5 優化土地供應結構，增加經濟適用房供給

除了要完善房地產保障機制，還需要嚴格執行土地回收中的相關規定，更好地遏制開發商囤積土地現象，并且在此基礎上完善土地儲備機制，推進土地一級開發的市場化進程，對房地產項目進行開發。此外，要合理實施金融政策，嚴格控制其中的信貸規模，保證房地產開發項目資本金比例的科學性，加強對其中風險的管理。在此基礎上，需要完善稅收政策，通過對稅率的合理調節，積極引導中小戶型住房建設，實現對房地產銷售市場的調整，完善經濟適用房制度，不斷滿足基本住房需求，優化房地產市場的監測工作，更加準確地發布房地產供求信息，進而有效增加經濟適用房供給。

3 結語

隨著縣域高速公路、高鐵、市政等基礎設施的大量建設，改善類住房需求也不斷增強，應適度發展改善類住房，以滿足當地人民對更高品質住宅的需求。二是要充分發揮行業優勢，創造更多就業崗位，支持建筑企業發展和吸納人員在建筑業就業，發揮建筑產業“造血”作用，持續推進脫貧地區發展和低收入人口就業增收，激發當地經濟內生發展能力。三是引導縣級政府轉變發展思路，逐步擺脫“土地財政”的依賴和過度依靠房地產拉動經濟的發展模式，并發揮發改、財政、規劃等部門作用，制定當地中長期經濟發展規劃，指導和引領本地經濟更健康地發展。