土地估價執業風險控制分析

江蘇新大陸房地產土地評估造價咨詢有限公司 江蘇常州 213022

我國市場改革較為滯后，行業發展規范性不足，使得在市場經營的各環節中都存在一定的風險類型。土地估價是及其相關行業建設發展的重要內容之一，對企業經營效益實現和風險規避都有直接性的影響。

1 土地估價的作用

在我國土地估價行業發展中，常用的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和公示地價系數修正法等方法。通過對這些方法的應用，能有效提升估價結果的準確性和有效性，確保土地交易的順利進行，避免土地市場地域性和信息不對稱帶來的交易風險。在我國土地市場發展流程中，做好合理估價工作，能更為準確地對土地資產進行量化，從而為土地市場的規范運行提供基礎保障。同時，土地估價也是科學開展土地市場管理的基礎性工作，能有效防止低價波動過大及其中存在的土地投機行為，為行業健康發展奠定基礎[1]。

2 土地估價行業存在的問題

①土地估價行業發展迅速，但我國與之相對應的法律、法規卻較少，土地估價行業的信譽度普遍不高，主要原因是在實際估價執業中，評估機構常迎合委托方的要求選擇有利于達到委托人“要求”或“預期”的評估方法和參數進行評估，而不是真正客觀公正地進行評估執業，損害了土地估價行業健康有序地發展。②土地估價機構存在不正當競爭，估價機構為了生存和立足于市場，采用壓低土地估價收費的方法，以“低價”和“迎合顧客”等評估手段來競爭，導致評估結果背離了公平、公正的原則。③有的估價機構和估價人員甚至允許他人使用自己的名義出具估價報告，造成估價行業信譽下降。

3 估價師和估價機構控制執業風險的措施

3.1 加強資質管理，提高準入門檻

目前土地估價市場的混亂現象在很大程度上是由不合格的估價機構導致的，由于沒有建立完善的評價機制，導致土地估價市場的準入門檻較低，一些不合格的機構惡意擾亂市場秩序。所以應加強對估價機構資質的管理，建立嚴格的年檢制度，定期檢查機構的建設，對于檢查不合格的機構應責令其整修，出現較為嚴重問題的機構或人員應直接吊銷其職業資格。另外，提高準入門檻能夠提高行業的整體質量，避免一些不合格企業對市場穩定性的影響，發揮強勢作用，從而促進行業的健康發展[2]。

3.2 建立現代化的、規范的企業管理制度

土地估價機構應改變行業中普遍存在的內部管理松弛的小作坊生產方式，建立現代化的、規范的企業管理制度，比如：建立公章管理制度；規范估價業務合同格式和內容；制定合理的估價業務承接流程，由資深估價師對業務進行甄選和把關，并根據各估價師的實際能力和經驗分配相應的估價項目；制定針對大型的、難度較高的估價項目的組織管理辦法和激勵機制等。另外，土地估價行業屬于高風險行業，機構和估價師的責任重大，也可能隨時需要對委托方和利益相關者的異議進行解釋、上法庭質證甚至被起訴，因些，建立規范的檔案管理制度尤為重要。

3.3 提升行業經營水平

行業整體經營水平的提升，構建良好的市場經營環境，才能更好地規避土地估價的行業風險。對于土地估價行業整體發展而言，需要在以下方面做好相應的工作：首先是要構建行業估價誠信管理體系，由于我國土地估價行業本身建立時間較短，在發展過程中出現的負面事件都會給行業公信力帶來負面影響。因此必須從誠信建設層面入手，通過完善的誠信管理體系，全面提升行業整體發展的良好形象。其次是要能對市場發展動向有深入的了解，對土地評估所依賴的整體環境有更為深入的剖析，以此真正提升土地估價的準確性，提升土地估價行業整體水平。最后是要能提升行業內部信息資源共享水平，通過資源庫的構建和有償交流機制的完善，使更多的公共信息資源能充分發揮出其應有的作用，也能更好地提升我國土地估價行業整體發展水平[3]。

3.4 謹慎接受評估委托和認真審查宗地權屬

在土地評估機構接受委托之前，應該首先從多方面和多渠道對項目由來等背景情況進行了解。對于風險較大的項目，或明知有欺詐性的項目，可以予以拒絕。因為一旦出事，不僅經濟上要遭受損失，聲譽也將受到無法彌補的損害，得不償失。另外，在土地估價中，如果委托方有意隱瞞土地權屬方面的一些問題，容易導致造成糾紛，使評估機構受到牽連。因此，評估前要對委托土地的各種產權證明進行審核。產權證明絕不能僅憑復印件認可，一定要將原件審驗后再復印。最好是對于宗地的土地登記信息，到相關土地部門申請權屬查詢。特別對于抵押評估，權屬審核很重要，千萬不能隨意進行評估。

3.5 樹立估價師的風險意識和職業道德觀

相關的土地估價機構應該重視對評估師的日常管理和培訓，促進評估師形成一定的風險意識和職業道德素質，培養評估師獨立、客觀和公正的職業素質。評估師應該保守商業秘密，對違反職業道德的行為進行嚴格的教育。此外，還應該定期組織估價師參加教育培訓，或者聘請專家對估價師進行專業技術的培訓，在機構內部舉辦研討會等，為提高評估師的專業素質和技能奠定基礎。

4 結語

隨著我國土地市場發展水平的不斷提升，土地估價行業的重要性不斷提升。經營環境及市場運行機制更加復雜，使得各種新型風險不斷出現。對行業從業人員而言，應當加大對風險來源及控制的重視程度，通過技術、規范、外部環境利用和內部水平提升等各途徑，全面提升行業整體經營水平，有效規避經營風險，不僅能有效促進行業健康發展，還能為我國土地市場健康發展提供應有的保障。