養老度假地產發展的現狀及發展策略分析

摘要：我國已全面進入老齡化社會，發展養老度假地產，將適合養老度假的旅游目的地打造成為一個老年人的大社區，可以為全域旅游注入新的力量，也可以改善現階段的社會化養老模式。文章綜述養老度假地產的發展現狀，探尋養老地產發展的不同模式以及對應的問題，提出針對性發展對策，應對時代挑戰。

關鍵詞：養老度假地產;候鳥養老;醫療養老

引言：養老地產近年來受到了社會各界的普遍關注，我國眾多度假旅游勝地均推出養老度假地產，例如海南、青島、杭州均在養老度假地產方面發力。從目前開展的情況老看，養老度假地產的主要模式包含候鳥老人型度假養老地產業態、健康療養型養老度假地產業態、大型社區型度假養老地產業態、農家寄宿型養老度假地產業態、醫療旅行型養老度假地產業態。

一、養老度假地產發展現狀與存在的問題

（一）養老度假地產發展現狀

1. 候鳥老人型度假養老

候鳥老人型度假養老地產模式就是目前度假養老地產的一種主要發展模式，海南省在這方面是比較獨特的一個區域，該區域地理位置位于北回歸線以里，具有濃郁的生物資源，溫潤的氣候條件，干凈的水源，充足的陽光，因此受到了老年群體的廣泛親睞，尤其是吸引了大量的北方來客。候鳥老人度假養老地產模式主要依托租住地產，自行購買住房等等，前者在租房子時，需要花費較多的人力物力，通常還要依靠海南當地的熟人協助，因此可能會浪費一定的住房資源和資金，因此候鳥老人型的度假養老模式，未來還需要更多的配套進行支持。總的來看，候鳥老人型度假養老地產業態模式已經初具規模，例如海南省目前已經成型的候鳥老人型度假養老項目數量已經超過100個，這些項目擁有較為完善的基礎配套設施，包含沿街的商業設施、休閑度假、旅游設施、戶外泳池、兒童娛樂設施、網球場配套等等。

2. 健康療養型度假養老地產

健康療養型度假養老模式是在我國歷史比較悠久的一種養老度假模式，主要是依托全國重點建設鎮、國家級傳統村落、省級特色小鎮等等打造的綜合健康療養示范基地。在這些依托小鎮發展的養老格局當中，搭建相應的產業設施，養老安居設施以及健康體育項目，可以基本滿足老年人對于溫泉療養。景觀療養的實際需求，但是這種住宿的整體業態發展，對于地產業的成熟度要求比較高。例如發展較為成熟的海南，是在療養行、度假、養老、旅游方面走在了前列。海南地區擁有眾多的天然溫泉，泉水中含有多種有益的礦物質，可以起到良好的醫療保健的作用，同時結合當地的熱帶景觀、清淡的原味飲食，一定程度上對于一些亞健康狀態的老人，疾病療養具有明顯的效果。

3. 大型社區型附加養老地產

大型社區型度假養老地產業態模式也是目前較為主流的一種度假養老地產，這種地產的核心在于為老年人提供較高標準且連續性的照料服務和陪伴性的服務，這種地產類型包含養老、公寓、度假物業、餐飲配套、養生、醫療配套、娛樂、休閑配套等等，是一種集現代服務和地產為核心于一體的度假配套休閑開發模式。相對于候鳥式養老地產和健康療養地產來說，大型社區型度假、養老地產需要為一些特殊的，患有疾病的老年群體提供康養服務。例如：一些常見病，慢性病的老年群體。可以在旅游目的地購置相應的房屋，或者采取租賃的方式自由決定居住的周期，但相對于前兩種地產模式來說，這種養老度假地產的成本也較高，需要地產公司配備康復療養院、音樂廳、老年大學、郵局、超市等等企業舉辦規模化連鎖化的養老機構的可行性較高，而個人承辦的可操作性比較低。

4. 農家寄宿型度假養老地產模式

農家寄宿型度假養老地產模式是一種采取農家院休閑養老模式的開發方式，一般來說，這一類的地產會選擇生態優美、風景優美的農村作為一個長期的新型養老基地，養老模式是傳統農家樂地產業態的延伸，老年群體在這樣的旅游目的地當中，享受鄉村的敬意，遠離城市的喧囂，通過短期游或長期游的方法，滿足自己的養老需求。本質上來看，這種地產的業態，以旅游觀光為主，以休閑度假為輔，既可以滿足城市群體的就近出行需求，又可以滿足老年生活的鄉土情懷，特別適合旅游目的地，本地人的養老。

5. 醫療旅行度假養老地產

醫療旅行度假養老產業主要是滿足跨區域醫療的旅行目的地，例如：眾多婦女到香港打宮頸癌九價疫苗，眾多育齡婦女選擇在香港生產，都會催生新型的醫療旅型度假模式，而養老作為一種對醫療要求較高的旅游目的地類型，也在全世界的范圍內迅速地推廣。2018年3月14日，中共中央國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見發布，對于海南省發展醫療旅行類型的度假養老產業進行了進一步的支撐，在此之后，多家運營俱樂部成立享受國九條優惠政策，進一步提高了海南作為醫療服務集散地的區域性優勢。

（二）養老度假地產發展存在的問題

1. 候鳥老人型度假養老模式最主要的問題在于成本較高，對于一些經濟本身不夠寬裕的老人來說，采取這種度假養老的模式，可操作性比較低。例如，一些在經濟上本身不夠寬裕的老人來說，如果想采取這種剛需性的候鳥老人度假養老模式，往往需要購置一些無法滿足基本生活的地產，因此剛需候鳥的需求在市場當中并沒有良好的得到滿足。

2. 但顯而易見的是，療養型度假養老模式對于資源的整體質量要求比較高，在地產附近必須要伴隨有森林、溫泉、特殊的地理、磁場或濕地等等，如果該地產發展的地區不具備這些資源的優勢，那么就會制約整體配套的發展，制約業態的升級。

3.大型社區度假養老地產存在的問題在于區域分明的特征，并不適用于大多數的區域，只有少數市中心海景，溫泉療養于一體的綜合板塊，才能夠開發這種地產的模式，而大多數資源較為匱乏，產業調度情況不良的地區，無法采取這種大型社區型度假養老地產業態。

4.農家寄宿型度假養老地產發展的弊端在于，大多數農家寄養還停留在農家樂的階段，發展處于初期，僅提供垂釣、采摘等同質化傾向較為明顯的內容，同時，功能齊全的農家寄宿性養老機構普遍匱乏，大多數的機構還不能夠和專業的養老機構媲美，同時，很多城市居民對于家庭寄宿型養老，度假地產的認知非常的扁平化，存在一種認知上面的缺失，且城市本地人本身就擁有一些較慢的生活方式，因此對于這種農家寄宿型的度假旅游產業認同程度比較低。

5.醫療旅行類度假養老地產業態對于旅行、療養類的資源要求較高，很多地區新辦的游艇養老學院養老以及醫療、養老與旅行類型的養老地產配合不夠完善，加之民眾對于超級醫院的認同度處于一個較低的狀態，一旦患有慢性病之后，仍然第一時間選擇三甲醫院就醫，因此整體的醫療、旅行、度假、養老還有很長的一段路要走。

二、養老度假地產發展策略

綜上所述，不論哪一種度假、養老、地產類型的發展，都需要解決自身存在的問題，優化自身的商業模式，通過調整戰略發展適應行業，地區的綜合發展背景，滿足養老群體的實際需求。

（一）養老地產項目的選址策略

養老度假地產項目的選址，要考慮到目標客戶群體，就要分析目標群體的內在需求，也要分析其外在需求在老齡化到來的當今社會。目標客戶的購買力特征在發生著不斷的變化，因此養老地產項目的選擇也要以客戶的購買力、購買欲望、影響因素作為參考的依據，分析目標客戶的消費性

質、消費時實現消費行為、消費思想以及把握客戶內在的心理需求。總的來看，老年群體在面對養老決策時，需要獲得更多的親情、滿足基本的交際、還要發展精神文化，獲得安定感和安全感。因此，整體養老地產項目的選址策略就要考慮到上述因素，在交通便利、風景優美、自然環境良好的位置進行布置。同時，養老地產的占地規模較大，因此如果能夠和周邊的社區進行配套，獲得政府的相關產業支持，那么對于整個項目的成本控制是一個重大的利好，也便于后期項目的運營發展和控制。以海南博鰲超級醫院為例，2016年3月31日開始，該醫院就在三甲醫院的院址附近開辟九價宮頸疫苗的一批預設項目，通過這樣的配套運營工作，該醫院獲得了第一批人流，疫苗需要打三次，他們就需要來三次，這種操作方法帶動了當地醫療旅行的發展，也為當地的基礎設施建設打下了良好的基礎。截止到2020年12月31日，共有超過3萬人來到瓊海博鰲超級醫院接受相關的疫苗注射工作，帶動相關產業收入超過1000萬元，取得了良好的經濟效果。

（二）養老地產項目的環境設計

1. 物理環境設計

物理環境的設計需要根據老年群體的實際生理情況、心理情況進行優化選擇和良好設計，滿足老年人的基本需要。

第一，房間的設計應盡可能寬敞明亮，在技術條件支持、成本控制符合的需求之下，按照老年人的心理期待和目標進行房間的整體設計。

第二，要滿足通風的要求，尤其是一些較為場潮濕的旅行目的地地區，如果是那較為潮濕憋悶，對于老年人的骨骼和身體健康就會有非常明顯的負面影響，只有滿足通風的條件，才能夠提高老年人對于房間的整體接受度。

第三，養老地產項目室內的光線要盡可能的明亮且柔和，如果光線過于昏暗，老年人由于視力較為低下，存在多種眼科疾病，很容易在房間內發生意外事故。因此房間的光線要采取自然光加燈光輔助的聯動設計方法，盡可能保障室內光線的明亮和柔和，同時也要避免使用明度過高的室內光線對于老年人的眼球造成二次刺激。

第四，在室內的溫濕度控制方面，可采取一體化的暖通空調設備，將室內的溫度和濕度維持在一個較為恒定的狀態，很多來到養老度假項目進行體驗的老年人，本身生活在較為潮濕，干冷的地區，因此他們對室內的溫暖和濕潤有著較高的要求。

2. 人文環境設計

養老地產的人文環境設計要和物理環境設計相輔相成，例如增加休息廳、閱覽室、健身房、保健室、醫務室等等。以滿足老年人日常生活的需求和疾病就醫的需求，大多數老年人空閑時間很多，如何讓老年人愉快地度過這些空閑時間，是養老度假地產設計的一個主要目的。在有限的空間之內增加健身房和保健，并為其匹配足夠多高質量的健身教練和保健醫務室醫生是當前養老地產發展的一個主要方向。

3. 無障礙環境設計

養老度假地產無障礙生活環境設計包含生理特征的無障礙環境設計，基于心理感受的無障礙環境設計和基于交往需求的無障礙設計等等，例如對于一些腿腳不方便的老年群體，就可以設置升降的輪椅、扶梯，方便的設施以及便捷的無障礙衛生間、無障礙洗浴、無障礙游泳館等等，通過這些便捷的，符合老年人生理特征的設施，降低老年人在養老地產項目內部居住的障礙，提升其居住地體驗。基于心理需求的無障礙環境設計，主要是針對老年人已有的一些疾病和老年人特殊的孤獨感，無助感伴隨著人的生理控制能力的下降，大多數老年人會對自身的把控感有非常明顯的障礙，基于這種心理感受的特征，可以為老年人提供針對性的操作輔助，幫助老年人及時的疏導自身的心理壓力，設置更多對應的心理環境，疏導空間等等，幫助老年人度過這種負面的情緒。

（三）養老地產的運營模式選擇

從上文分析可知，當前中國養老度假地產項目的運作包含社區共建模式，旅游或商業地產開發模式與國際品牌合作模式。但不論哪一種模式的選擇，都要考慮到本身養老度假地產項目的盈利問題，當前盈利水平較高的地產項目包含持有出租模式和租賃并舉模式，未來地產項目的運營者還可以探索會員市盈率。轉讓使用權模式、分散租賃模式、拓展經營的渠道，以獲得更廣泛的運營空間。在營銷方式上，可以采取購銷裝一站式營銷和以舊換新的特色代銷服務、房屋管家營銷模式、產權式酒店公寓模式，通過多樣化的模式組合和項目運營構想，提高整個地產項目運行開發的適應性。

結論：綜上所述，在全域旅游以及社會老齡化背景之下，度假養老地產已經成為旅游養老模式的一個重要發展類型，需可持續發展的將地產開發和現代服務融合升級。在未來，為了助推度假養老模式和旅游行業的發展，我們還需要不斷完善基礎配套工作、政策協調工作、民眾認知工作，通過全面的宣傳和良好的模式選擇，降低養老地產發展的成本，提高產業的覆蓋效率，進一步提高中國度假養老地產行業的社會影響力。

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作者簡介：

姓名：段朝鋒;性別：男;民族：漢;出生年月：1982年1月13日;籍貫：陜西;學歷：本科;職稱：中級;研究方向：房地產及物業管理