以房養老方案可行性分析

張曉冬

（上海大學，上海 嘉定 201800）

一、短時間和長時間的考慮

首先受到經濟意外沖擊，有大量資金涌入市場刺激經濟拉動內需，是現代政府的標準動作。錢增加得快，物增加得慢，價格就會上漲，房價同理。觀念的改變。租售同權出臺后，很多人歡呼，可是在這次疫情中，假期歸來，不少租客被擋在小區大門之外。這種政策，雖然不合理，倒也讓人意識到有房與無房，是兩回事。無疑增加了對房產的剛性需求。三是房產市場回歸正軌需要一定時間。第一季度市場需求萎縮，部分開發商為了加速回款續命，有降價促銷可能，市場價格短期內可能會有小幅下探。而被疫情延后的實際購房需求一直在隨時間的推移而積累，該結婚的要結婚，該上學的要上學。供需關系的客觀存在決定，房價有其客觀的價值標尺，不會因為一次的意外沖擊就發生斷崖式下滑。王金波也有表示以房養老作為一種新型的養老模式,是對現行養老制度的補充和完善,它對提高和改善老人的生活質量、減輕國家和社會的養老保障壓力具有積極的意義。隨著“老齡化”加速到來，養老金“缺口”成為學界和公眾擔心的問題。“老年人住房反向抵押養老保險”是國際上成熟、普遍的金融養老、以房養老方式之一，對于老年人、對于保險公司都是利好消息，若試點成功，對于解決老年人的養老資金“短缺”問題，盤活已有房屋資源，擴大保險公司業務都有積極意義。

本質上而言，“以房養老”是一種反向的以房屋產權為抵押物的養老保險，在國外通常稱之為住房反向抵押貸款，它針對達到一定年紀的老齡人口可以選擇以出讓自有房屋產權的方式為質押，于每個月或在固定的時間間隔由保險公司對申請人發放一定數目的借款，并同時保留申請人在其住所的居住權，直至申請人死亡后收回房屋產權及處置權的條約，張軒暢在其分析中提到以上內容。21 世紀的中國將進入一個不可逆轉的老齡化社會，隨社會的不斷發展，老年人對于養老的定義也不僅僅局限于解決溫飽問題，開始向往精神文化方面的活動，對養老的質量提出了更高的要求，需求日益豐富。也就需要有更多的資金注入到養老事業之中，顯然，“低水平、廣覆蓋”的社會養老體系是無法滿足老年人的這些要求的，只有引入房養老、固化在房產上的價值提前變現，老年人才有足夠的物質條件去追求更加豐富多彩的老年生活。

二、正文

（一）結合住房規劃和養老規劃

隨著我國老齡化問題越發嚴重，我國政府嘗試了很多種途徑來解決這一難題，其中“以房養老”模式就是我國政府結合中國國情進行的新的嘗試。該模式在世界上20 多個國家相繼推出已經成為全世界老年人改變傳統生活方式，享受高質量生活和實現生活效用最大化的重要途徑。這樣一種和傳統按揭方式相反的“倒按揭”養老模式，幾年前在國內短暫露臉后歸于沉寂，近期卻又掀起了輿論熱議。

隨著老齡化程度的不斷加深，由家庭養老以及社會養老構成的“雙支柱”顯然無法解決我國日益嚴峻的養老問題，形成家庭養老、社會養老、自我養老的“三支柱”模式勢在必行。我國學者也早已對此問題開展研究，陳賽權提出一種“養老靠自己”的新模式，認為養老靠自己的含義是指在整個養老時段上，不管是經濟供養和生活照料，還是精神慰藉都是依靠自己為主，當自己所存有的資源、能量都即將耗盡才會向家庭、社會、國家索取，作為自我養老的典型代表。以房養老模式是顯然值得借鑒與推廣的。

目前大多數人在外工作對于住房的規劃，很多人剛走進社會沒有存款來買房，而房子是一個家庭的根，他們常常會選擇貸款買房，也會有少數人去選擇租房。然而和住房規劃相對應的就是養老規劃了。對于城市老年人而言，多數老年人選擇現金儲蓄與購買商業養老保險和投資理財以及購買或者出售房產。而在農村老年人中，除了大多數老年人選擇了現金儲蓄外，購買或者轉讓土地使用權，實現土地流轉成為他們養老規劃的另一種選擇。農村老年人選擇“其他”的選項較多，其中以依靠子女的經濟支持養老的居多，可見農村老年人對家庭養老的依賴性更加強烈。綜上所述，現金儲蓄是中國老年人最主要的經濟準備手段，而土地流轉、購買商業養老保險和投資理財、投資房產則分別在農村和城市老年人的養老規劃中扮演了重要角色。由此可見以房養老在目前是可行的。

（二）結合生命周期理論

趙瑪麗在其論文中深入挖掘了以房養老在生命周期中的具體操作理念——“60歲前人養房,60 歲后房養人”的豐富含義,在此基礎上構建出基于生命周期理論的以房養老消費和理財預測模型。以房養老的基本設想其實就是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優化配置的理論，將住房這種不動產通過一定的形式和機制，實現價值的流動，以對家庭的養老保障事宜發揮相應的功用。

簡單來說就是在60 歲前是人養房，60 歲后房養人。大家在60 歲之前，通過儲蓄存款、按揭貸款的形式，購買住宅，并在60 歲之前還清房款，取得該住宅的全部產權。再在60 歲退休養老之時，將該住宅的產權予以出售，依靠出售該住宅的余值來度自己的余生，達到養老保障的目的。在這種以房養老模式之下，購房扶養機構與以房養老這兩者之間，后者喪失了房屋的所有權，仍保留對該房屋的使用權。購房機構得到了該房屋的所有權，卻不能馬上獲得該房屋的支配權利。該房屋出售產權的價款，正如房屋出售后使用權仍繼續保留長期居住外，也非一次性清算交付，而是由該特定機構在該成員退休尚可存活的年份里，每年按月份或季度分別向該成員支付以房價款作為其養老用資。購房扶養機構得到該房屋的全部產權和使用權后，再將該房屋對外出售或出租，用所得價款彌補購房用費。本模式將住房購建與養老保險兩大行為，借助于構思精巧的金融保險手段，達成一種有機綜合并融為一體。以期能利用住宅與住戶生命周期階段的差異，利用住宅價值增值和流動、套現的特性，通過以房養老的方式，用住宅的余值來養一家人的晚年余生，從而大大減輕乃至消除了其中年期的養老保險負擔。通過實行以房養老可以將占財富很重要一部分的房展變現，用于消費，從而抑制其代際間的傳遞，有利于緩解貧富兩極化的趨勢。

生命周期理論認為，個人一生取得的收入財富總額，應當在一生的支出消費生活中做合理配置，以使得一生總的價值效用達到最大化。本模式可實現個人擁有資源在其一生的合理配置與妥善安排，實現住宅資產與金融資產在個人一生期間的合理配置與價值轉換。個人在青年時用按揭的方式購買住房，中年期逐步歸還購房貸款。退休時為實現養老的目的再出售住房，并將全部住房資產的價值逐步變現，作為晚年期的養老用資。

（三）結合實際宏觀經濟情況

1.利率

為了扶持中小微企業，央行下調基準利率，并且房貸利率下調0.5%，目的是為對受意外沖擊影響暫時失去收入來源的人群，在信貸政策上予以適當的傾斜，調整住房按揭等。何紅提到當基準利率降低時，借款者就處于劣勢地位，這將會導致借款者因獲利降低而重新選擇融資方式。以房養老其實是貸款機構和借款者基于利率的一種博弈，但是這種博弈結果無論是哪方占據優勢，對于以房養老的發展都有阻礙。

2.價格

受此次偶然性因素影響巨量貨幣寬松流入市場，這必然帶來房價、物價上漲。目前物價上漲我們已經感同身受。資金都是逐利的，巨量資金可能去的主要就是實體經濟，但是實體經濟不好，若去股市，但股市持續低位震蕩，風險比較大，而且國家也不會讓大漲大跌。因此能容得下如此體量的也就只有房地產了，盡管國家持續管控，但是多少都會流入，而且通過鋼筋水泥可以將巨量資金吸納而不至于帶來嚴重通貨膨脹，一舉多得。對房屋的剛性和改善型需求，盡管短期被壓抑，但是會釋放出來的。特別是對老百姓購房的觀念生活的觀念產生重大影響，過去可能買小戶型的現在可能要買大戶型的，過去可能買環境不好的社區現在可能要買社區環境好的房子，社區管理好的房子等等。這樣一來就更加有利以房養老方案的可行性。

3.失業率

由于市場受到沖擊，很多企業采取裁員的方式來減少企業現金流出，那么就將有很多人面臨失業，根據此前數據，2020 年2 月全國城鎮調查失業率為6.2%，相較1月的5.3%提高了將近一個百分點，是自2018 年使用城鎮調查失業率指標取代原本城鎮登記失業率以來的最高值。失業率增加那么很多人沒有了固定收入，那些貸款買房的人就無法按時還房貸，到最后也許就無法取得房子的產權，不能實現以房養老方案。

三、總結與展望

首先“以房養老”的實施需要經濟條件和制度保障的配合，同時還需結合中國的實際國情，才能得以推廣。“以房養老”目前仍處于試點階段，盡管遇到了諸多障礙，但是依舊有其可行性及可取性。李永芳[2]針對上述不同模式下存在的問題，有以下幾點建議：第一，積極探索多層次的“以房養老”模式。上述幾種模式針對的多是大中型城市中擁有獨立產權房屋的老年人。除了倒按揭之外，還可提供其他形式，如養老院服務等滿足不同老年人的需要。而對廣大農村地區，由政府領頭，提供政策補貼等。第二，建立完善的法律制度，使相關法律與“以房養老”的具體細節相結合。“以房養老”之所以在我國運行困難，原因之一是缺乏法律依據，老人對其可持續性表示懷疑。