低碳模式下房地產經濟管理創新

宋相春 隋秀燕

（1 青島市即墨區房產服務中心，山東 青島 266200；2 即墨區自然資源局，山東 青島 266200）

引言

房地產行業在國家實施改革開放后獲得了巨大的發展空間，政府一直關注房地產行業的發展，在最近十年中頻繁出臺與之相關的法律文件，使房地產行業可以在相對規范的體系內開展工作，對房地產行業長久發展意義重大。但是由于我國行業規范仍有待完善，所以房地產企業面臨的壓力仍非常大，作為我國支柱性產業，必須保證房地產行業可靠、安全的發展，同時還應該針對房地產行業發展存在的諸多問題給出科學的管控方式。

一、關于房地產經濟管理的概述

經濟管理，就是指對有關經濟活動組織開展的一種管理行為，其管理主體對象可以是行政事業單位、企業，也可是個體經營者。經濟管理內容主要包括對管理主體對象經濟活動的協調組織、計劃安排和監管監督等。從管理層次上來劃分，可以分為宏觀經濟管理和微觀經濟管理。房地產經濟管理具有商品性、商品性和多元性的特點。這是因為房地產企業開發的房產本身屬于一種商品，房地產經濟活動也是一種商品交易活動。并且房地產經濟在整個國民經濟體系中占有重要的一席之地，既是生產活動，也是消費活動，與人民群眾的生產和生活密不可分，社會性十分明顯。房地產經濟的多元性主要體現在其所有制結構方面，房地產企業既有公有體制，也有民營體制，多種所有制形式并存，呈現出多元化存在的結構形式。

二、低碳模式內涵

低碳模式就是應用先進的技術，創新管理體制，研發新的能源，同時降低煤炭和石油等不可再生資源的利用率，防止溫室效應的發生，融合了環境保護和生態經濟的共同發展。目前，低碳模式中還有生態環境的保護，也符合了我國低耗能建設的要求和規定，要將保護生態環境作為一項基礎，不斷優化和完善現行的經濟結構，要提高能源的使用率，才能真正提高我國的工業化水平。另外，要改變傳統的污染觀念，讓粗放型經濟向著集約型經濟實現轉變，并利用科學、合理的措施在我國經濟建設中發揮低碳模式經濟的價值和作用，實現自然環境和社會發展的和諧共處。

三、房地產經濟管理的問題

（一）資源利用存在不足

水資源、土地資源的消耗是以往房地產經濟所關注的爭議內容，因為沒有合理應用空間資源，缺乏相關工作的意識，導致資源管理效率低下。隨著我國人口遞增，城市化發展的推進，使區域資源的消耗量大幅增長，雖然我國的資源總量非常豐富位于世界前列，但是一旦按照人口對資源進行分配，發現個人資源儲量非常低。目前，我國資源稀缺的問題極為嚴重，對資源進行合理利用變得異常關鍵，尤其是空間資源，這也是我國在近段時間高層建筑不斷出現的主要原因。但是目前仍存在對空間資源應用不合理的情況，由此會對房地產行業未來發展形成不良的影響。

（二）管理機制不夠健全

我國房地產行業在近20年得到了迅猛的發展，為國家帶來不少的稅收，也間接推動了其他產業的發展，但是房地產行業發展期間也相繼出現不少問題，雖然國家在發展經濟期間非常關注房地產行業，但是政府制定的管控措施仍然無法全面解決房地產行業所有問題。雖然政府已經出臺了很多具備針對性的政策，但是政策的實施表現不佳，很多制度沒有落到實處，制度流于表面不具備可操作性。形式化問題突出是制約房地產發展的一方面因素，雖然政府高頻度的出臺了一系列政策，且政策覆蓋的面積非常廣，但是大部分內容是宏觀層面的指導并不具備可操作性，頂層設計方案設計仍有很多需要完善的內容。因為制度缺乏指導性，甚至還有些政策存在不少漏洞，為很多投機者提供了可乘之機，房地產市場也因此出現亂象。管理機制體系不健全存在漏洞，會對房地產經濟發展埋下隱患。

（三）項目成本存在問題

項目成本管理一直存在輕質量、輕效益，重數量、重規模的問題，管理者沒有改變錯誤的管理觀念，因此使很多房地產企業在運營中會出現不少問題。很多經營者關注開發規模，以開發規模作為衡量領導者工作業績的指標，且將企業作為企業是否具備較強能力的參考要素，但是卻沒有對效益規模給予足夠的重視；還有部分企業是采用非市場途徑或是劃撥等方式獲得土地，企業管理者在此過程中沒有對成本進行科學的管理，為了應對相關機關調查編制會計報表，因為成本開發管理不科學，在滯后的思維模式下為企業發展埋下不少隱患。有不少房地產開發企業的經營者對成本缺乏正確的認知，沒有從經營管理層面開展項目完成管理工作，成本核算一般只在結算時才開展。房地產企業采用此種模式，雖然可以在一定程度上保障財務活動，但是不利于企業項目經營管理，會使經營管理的很多問題難以被工作人員以及管理人員所發現，對于大規模長期滾動的房地產開發企業，難以在項目成本管理不科學的模式下，確定開發項目的真實成本。

四、低碳經濟下我國房地產經濟創新管理措施

（一）制定長期發展目標，加強管理

第一，對于房地產企業，要響應國家的低碳經濟政策，增加低碳經濟的產量。隨著經濟的發展，銀行貸款和房地產建設企業投資風險就會有所增加。面對這種的環境，要讓房地產實現低碳經濟的發展，國家都要出臺相關的政策，給實行低碳經濟提供必要的基礎和條件。第二，利用減少稅收等措施促進房地產行業的低碳經濟的健康發展，同時企業在發展中要制定出長期的低碳經濟的規劃。對于消耗量十分巨大的房地產企業，規范發展路徑，利用征收環境污染稅等措施。第三，分析現階段的發展現狀，房地產行業應用低碳技術，需要大量的資金投入。因此，要在成本和質量上互相協調和互相合作。關于比例，要按照不同的工程來科學、合理地應用低碳施工工藝，結合具體的情況選擇綠色環保材料，與此同時，還可以應用低能耗、低排放的施工技術；對于建筑設計環節來說，要按照實際市場情況編制出采購方案，杜絕浪費，導致成本的增加。另外，對于房地產企業內部來說，要合理地調整發展模式和內部結構，要將重點放在低能耗和低排放上，要想房地產真正實現轉型和升級，更好地促進房地產行業健康發展。

（二）嚴控房地產企業的生產成本

房地產要想實現綠色、環保，就要在建設中采用綠色、環保的材料，但是由于生產成本很高，就限制了房地產行業在低碳經濟下的健康發展，因此，要通過各種措施嚴格地控制房地產企業的生產成本。生產環保建材的生產工藝比較復雜，流程也過于煩瑣，因此國家要針對環保建材的價格有所調整，要降低價格偏高的材料。房地產開發商要想實現低碳環保，就要應用環保經濟和新型的能源技術，選擇材料就要使用低能耗，同時技術要應用低能耗、低排放的技術；進行建材前，需要采購人員要充分掌握市場的環保低碳建材價格波動等，嚴控成本，選擇性價比高的材料。另外，在應用建材過程中要做到節約，合理地控制用量，防止材料浪費問題，無形中造成成本增加。

（三）完善房地產經濟管理體制

在我國房地產經濟管理中出現的一些問題，許多并不是表面上的問題，有著其深層次的因素。在這其中，房地產經濟管理體制影響較為大。因此，解決我國房地產經濟管理中的問題，還要進一步完善房地產經濟管理體制。這就要求政府不能單純以行政命令式的指導房地產經濟管理工作，要遵循房地產經濟發展的規律和人民群眾對住房的客觀需求，注重房地產帶來的社會效益，健全和完善房地產經濟管理體制。在國家房地產政策的框架下，引導房地產市場發展進行自我調節，盡量少采用明顯強制性的干預措施。完善管理體制，把握好政府在房地產經濟管理中的位置，順應房地產經濟發展規律，為房地產經濟發展創造一個健康良好的環境，避免對房地產市場經濟發展造成負面干擾。此外，還要關注房地產經濟管理中的具體和細節問題，能夠把房地產經濟管理政策和制度真正落實，并發揮出應有的管理作用。

（四）完善相關法律法規

房地產行業要想真正地實現低碳經濟的長久運營，國家的相關部門就要結合房地產行業的特點和發展具體情況，制定出針對性的相關法律法規，要提供法律上的保護。制定綠色建材使用相關的條款中，要完善環保建筑建設的設計要求。與此同時，我國的房地產行業大多數都是中小型企業，房地產在資金上投入很大，但是收益的時間很長，屬于長線收益。還有一部分企業都是通過銀行貸款的方式，我國的經濟發展不斷加快，銀行對于中小型企業考量中由于投資風險較大，無法達成信任，往往不批準貸款，很多中小型企業貸款難度增加，不僅限制了中小型房地產企業的健康發展，也不利于國家房地產經濟的發展，因此要重視中小型企業貸款難的問題。要想讓房地產行業進一步實現低碳經濟發展，可以讓低碳經濟實行較高的企業降低稅收，在政策上鼓勵綠色經濟的發展。目前，在低碳模式下，要想讓房地產行業實現穩定的發展，就需要資金的投入，會有投資風險的存在，作為國家要出臺相關的政策和法規，給我國的房地產行業發展提供強有力的法律支持，降低稅收，或者免受污染稅等措施，促進房地產行業的升級和轉型。

（五）優化房地產資源配置

房地產經濟管理還要重點關注資源配置方面的工作，如土地、材料、金融信貸等資源，普通商品房、限價商品房、廉租房、經濟保障房、商業公寓房等所占開發比例的問題?？梢酝ㄟ^征地、稅收、貸款、城市規劃等措施，調控好房地產經濟資源的配置，有效遏制房地產泡沫經濟。抑制房地產市場炒房、倒房的現象，防止房地產市場投資過熱，造成資源浪費。

結語

綜上所述，隨著國民經濟的快速增長，人們的生活品質和環保意識不斷上升，國家也提倡了低碳環保。各行各業都十分注重低碳經濟的發展，已經向著低碳環保型轉型。房地產行業屬于高耗能的產業，因此要緊跟時代的步伐，積極讓企業實現轉型。但是在低碳經濟發展過程中會導致增加生產成本高，相關的各項體系和政策不完善等問題出現。因此，要想促進房地產的發展，就要從多個角度出發，出臺相關的政策法規，優化內部結構，健全經濟管理體系，實行創新經濟管理，通過這些措施的應用，促進房地產行業的健康發展。