房產(chǎn)測繪誤差原因及應(yīng)對措施

陸虹

（杭州開拓房地產(chǎn)測繪事務(wù)所，浙江 杭州 310000）

一、房產(chǎn)測繪的重要性及作用

（一）房產(chǎn)測繪的重要性

如果房屋測繪面積工作存在著質(zhì)量偏低等問題，勢必會對房屋購買者的權(quán)益造成一定的影響與制約。所以相關(guān)工作人員在進(jìn)行房屋測繪工作時，一定要本著嚴(yán)肅、認(rèn)真的態(tài)度，根據(jù)我們國家所制定的法律法規(guī)和與之相對應(yīng)的面積測繪制度，來進(jìn)行具體的工作，同時在進(jìn)行正式測繪之前，還要對其進(jìn)行精準(zhǔn)的預(yù)算。

此外，如果在房產(chǎn)交易的過程當(dāng)中發(fā)生了紛爭性的問題與情況，就需要業(yè)主出具強(qiáng)有力的一些數(shù)據(jù)，以此來獲得法律的支持與幫助。同時，測繪工作人員還要確保每一個測繪數(shù)據(jù)具有準(zhǔn)確性與真實性，因為這會對房產(chǎn)檔案的建立給予極大的幫助，讓房屋檔案更具權(quán)威性與科學(xué)性。

（二）房產(chǎn)測繪的作用

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與繁榮，大幅度地提高了大眾的生活質(zhì)量，現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要支柱。根據(jù)有關(guān)調(diào)查了解，我國房地產(chǎn)測繪市場當(dāng)中還缺乏健全、完善的管理方法與措施，并且市場當(dāng)中還存在著不平衡的狀態(tài)，所以對測繪面積的質(zhì)量造成了一定的影響，導(dǎo)致其缺乏真實性與準(zhǔn)確性，而且還會對我國房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展造成一定的制約。

如果房產(chǎn)測繪工作人員在實際的工作當(dāng)中可以確保測繪面積數(shù)據(jù)的真實性與準(zhǔn)確性，不僅會對房屋的產(chǎn)權(quán)登記方面有著積極的促進(jìn)作用，而且能夠降低房產(chǎn)交易過程當(dāng)中發(fā)生問題的幾率，此外，還能夠保護(hù)業(yè)主與顧客的合法權(quán)益，讓其在良好的大背景之下，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展與繁榮。

二、房產(chǎn)測繪面積中存在的問題分析

（一）缺乏健全、完善的與房地產(chǎn)測繪領(lǐng)域相對應(yīng)的法律法規(guī)

建設(shè)部門已經(jīng)頒布了《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》，以此來維護(hù)雙方的合法權(quán)益和規(guī)范、約束房地產(chǎn)市場的運(yùn)行與發(fā)展，但是因為各種因素的影響，房地產(chǎn)發(fā)展速度飛快，傳統(tǒng)的房產(chǎn)制度已經(jīng)無法滿足現(xiàn)階段高速發(fā)展的建筑市場的要求，造成房產(chǎn)測繪單位在具體的工作過程當(dāng)中取得的效果并不是十分的理想，在一定程度上制約與影響著房產(chǎn)測繪市場長期、健康的發(fā)展與運(yùn)行。

（二）房產(chǎn)測繪工作具有特殊性質(zhì)、無法完全避免差錯的發(fā)生

在多元因素的影響之下，房產(chǎn)測繪工作具有一定的特殊性質(zhì)，尤其是面對著房屋測繪面積超大時，數(shù)據(jù)非常多，在具體的工作中，相關(guān)工作人員無法完全避免錯誤的發(fā)生。同時，房產(chǎn)測繪的最終結(jié)果一旦被確認(rèn)，第一時間會產(chǎn)生法律效力，其本身具有的高價值，如果房產(chǎn)測繪結(jié)果一旦有問題出現(xiàn)，不單會為相關(guān)的人員造成一定的經(jīng)濟(jì)損失與影響，同時還有后期賠償?shù)葐栴}。

（三）房產(chǎn)測繪市場不完善

房產(chǎn)測繪市場不完善，勢必會對房產(chǎn)測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性造成一定的影響與制約，甚至?xí)绊懙缴鐣O(jiān)督方面的效果。當(dāng)測繪結(jié)果出現(xiàn)之后，隨后就會進(jìn)入到市場操作層面當(dāng)中，造成測繪錯誤的發(fā)現(xiàn)具有滯后性，影響著測繪單位良好的發(fā)展。據(jù)有關(guān)調(diào)查了解，房產(chǎn)測繪單位只能簡單地依靠自身的力量來減少社會過程當(dāng)中出現(xiàn)的誤差情況，如果缺乏健全、完善的房產(chǎn)測繪制度，勢必會對房產(chǎn)社會工作的社會監(jiān)督能力造成很大的影響。

三、房產(chǎn)測繪面積中存在問題的解決方法與對策

（一）制定健全、完善的房地產(chǎn)測繪法律法規(guī)

根據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)要求來對房地產(chǎn)測繪工作進(jìn)行具體的實施。此外，與之相對應(yīng)的監(jiān)督管理部門還要對社會當(dāng)中所存在的問題進(jìn)行仔細(xì)的分析與研究;當(dāng)制定了健全、完善的法律法規(guī)之后，相關(guān)工作人員只需要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行實際的測繪工作，就能夠大幅度地提升測繪的準(zhǔn)確性，與此同時，還能確保測量的質(zhì)量。

（二）推進(jìn)我國房產(chǎn)管理向著市場化的方向發(fā)展

首先，加大了對房產(chǎn)統(tǒng)一化管理的力度，有效地防止了市場出現(xiàn)壟斷問題，讓測繪企業(yè)在具體的市場機(jī)制當(dāng)中真正地實現(xiàn)了公平、公正與公開發(fā)展。其次，制定出健全、完善的測繪體系，保證測繪企業(yè)能夠作為第三方中介機(jī)構(gòu)在進(jìn)行相關(guān)的測繪工作，不但能夠為提供大量準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)，同時能夠提高測繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和真實性。最后，對于房地產(chǎn)測繪市場進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，房產(chǎn)測繪企業(yè)一定要對實際的市場需求進(jìn)行仔細(xì)的研究與分析，避免測繪企業(yè)之間出現(xiàn)惡意競爭的問題，造成測繪質(zhì)量不準(zhǔn)確和偏低等情況。

（三）加大對房地產(chǎn)測繪監(jiān)督管理的力度

為了進(jìn)一步地讓監(jiān)督管理變得更加透明與公正，需要相關(guān)的監(jiān)督管理工作人員在具體的房產(chǎn)測繪監(jiān)督管理過程當(dāng)中，主動、積極地接受大眾的監(jiān)督，并進(jìn)一步地加大對監(jiān)督管理范圍和測繪流程的健全與完善性，這樣做的目的是更方便相關(guān)的監(jiān)督工作，能夠確保房地產(chǎn)社會監(jiān)督管理工作中的每一個環(huán)節(jié)與步驟都不會有問題發(fā)生。

在具體的房產(chǎn)測繪監(jiān)督管理過程當(dāng)中，需要對任何一個測繪記錄進(jìn)行調(diào)查研究，首先要嚴(yán)格對測繪企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行審查，審查的內(nèi)容主要包括檢查房產(chǎn)測繪企業(yè)是否具有合格的測繪等級，防止一些根本不具備資質(zhì)的企業(yè)來進(jìn)行相關(guān)的測繪工作;其次，要將在測繪工作當(dāng)中所獲得的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，這樣做的目的是保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，同時還能進(jìn)一步地檢驗其與具體的情況之間是否出現(xiàn)了不相符問題。

（四）制定出健全、完善的房產(chǎn)內(nèi)部控制制度

首先，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理機(jī)制要不斷地進(jìn)行健全與完善，因為只有進(jìn)一步地確保內(nèi)部質(zhì)量體系具有完善性質(zhì)，才能夠保證房產(chǎn)測繪的質(zhì)量與效果。在整個過程當(dāng)中，需要加強(qiáng)數(shù)據(jù)的測量和操作的規(guī)范性。在具體操作的過程當(dāng)中，對相關(guān)的儀器設(shè)備也要進(jìn)行科學(xué)、合理的運(yùn)用，優(yōu)選那些精度較高的儀器來進(jìn)行相關(guān)的測繪工作，與此同時還要對匯集到的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步的審查，確保數(shù)據(jù)的真實性與準(zhǔn)確性。其次，還要對質(zhì)量控制體系進(jìn)行不斷的健全與完善，在具體的測繪工作當(dāng)中，讓其更具科學(xué)性與合理性，加強(qiáng)相關(guān)的監(jiān)督工作，保證測繪工作可以順利及時地展開。

四、房產(chǎn)測繪誤差產(chǎn)生的原因分析

（一）建筑開發(fā)利益驅(qū)使

房地產(chǎn)開發(fā)商是利益的直接相關(guān)者，在實際的規(guī)劃設(shè)計與施工作業(yè)時，容易出現(xiàn)擅自變更設(shè)計圖紙的問題，導(dǎo)致消費(fèi)者在購房時，其購買面積與實際面積不符。這主要源于房地產(chǎn)開發(fā)商在利益的驅(qū)使之下，過度追求經(jīng)濟(jì)利益，從而隨意增減建筑面積，導(dǎo)致測繪前后出現(xiàn)較大誤差。

（二）測繪技術(shù)水平滯后

房地產(chǎn)測繪工作要求優(yōu)質(zhì)、精準(zhǔn)，尤其是現(xiàn)代信息技術(shù)背景下，越來越多的先進(jìn)測繪技術(shù)出現(xiàn)，為測繪工作的順利進(jìn)行提供了保障。但由于測繪工具和技術(shù)更新遲緩，在房地產(chǎn)測繪中仍然沿用老舊測繪工具或技術(shù)，導(dǎo)致測繪效果不佳、整體質(zhì)量低下，難以滿足現(xiàn)階段房產(chǎn)測繪的要求，從而導(dǎo)致測量誤差的產(chǎn)生。

（三）技術(shù)人員素質(zhì)欠佳

專業(yè)技術(shù)人員是保證測繪工作順利進(jìn)行的前提。測繪技術(shù)發(fā)展迅猛，而測繪技術(shù)人員素質(zhì)提高卻比較緩慢，無法快速適應(yīng)新技術(shù)、新工具和新要求。另外，技術(shù)人員隊伍的不穩(wěn)定性，再加上沒有系統(tǒng)地培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，導(dǎo)致測繪技術(shù)和管理受到阻礙。

五、房產(chǎn)測繪誤差的有效應(yīng)對措施

（一）推進(jìn)房地產(chǎn)測繪的透明化

針對如今房地產(chǎn)測繪工作格局，應(yīng)積極創(chuàng)新管理與測繪的方法，加強(qiáng)各職能部門之間的溝通協(xié)調(diào)，利用大眾媒體提升測繪的透明度，鼓勵實施和推進(jìn)公眾監(jiān)督水平。與此同時，大眾媒體的宣傳有效提高了房地產(chǎn)相關(guān)者的重視程度，了解房產(chǎn)測繪的政策、法規(guī)和要求，了解房地產(chǎn)總面積的計算方式，避免相互隱瞞或欺騙。另外，實施房地產(chǎn)測繪透明化，還能夠促進(jìn)房地產(chǎn)商的數(shù)據(jù)公開，通過公示的方式讓公眾了解房地產(chǎn)面積情況，從根源上避免測繪糾紛問題的產(chǎn)生，使信息渠道更加通暢和多元。

（二）適應(yīng)社會的房產(chǎn)測繪需求

隨著房產(chǎn)測繪工作的快速發(fā)展，社會對于房產(chǎn)測繪工作的要求也在不斷提升，因此必須從測繪能力和質(zhì)量上尋求突破，確保在實際的測繪過程中獲得準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，避免因測繪技術(shù)問題而導(dǎo)致測量誤差，降低測繪的整體風(fēng)險[2]。一方面，房產(chǎn)測繪與面積計算具有相關(guān)性、連續(xù)性特點。為保證測繪工作的精準(zhǔn)有序，在各類測繪數(shù)據(jù)的采集上，必須做好技術(shù)分配，在分?jǐn)偯娣e與戶型面積的測繪中，應(yīng)保持測量人員、工具及技術(shù)的一致性，防止外部因素對測繪質(zhì)量帶來的影響。另一方面，重視對測繪信息的科學(xué)處理，即在實施系統(tǒng)性地測繪后，還應(yīng)收集相關(guān)的房產(chǎn)信息，包括設(shè)計圖紙、施工參數(shù)及審批文件等，在信息處理時，保證樓上樓下數(shù)據(jù)一致，完成圖紙測繪工作并實施嚴(yán)格地檢查核對，綜合考慮面積計算與分?jǐn)偡椒ǎ浞直Ｕ厦娣e測量的準(zhǔn)確性。

（三）提高技術(shù)人員的專業(yè)素質(zhì)

房產(chǎn)測繪工作具有專業(yè)特征，與技術(shù)人員的專業(yè)能力息息相關(guān)。為此，提高技術(shù)人員專業(yè)素質(zhì)應(yīng)成為測繪質(zhì)量保證的前提，在各項房產(chǎn)測繪工作中，要加強(qiáng)對技術(shù)人員的培訓(xùn)，以此達(dá)到增強(qiáng)技術(shù)能力和提升測繪質(zhì)量的效果。一方面，針對現(xiàn)有的測繪工作技術(shù)人員，應(yīng)重點加強(qiáng)新技術(shù)、新方法、新設(shè)備的應(yīng)用培訓(xùn)，幫助其掌握更先進(jìn)的測繪技術(shù)，達(dá)到技術(shù)能力的升級。另一方面，針對未來房產(chǎn)測繪的新要求，必須要注重在技術(shù)和能力上的轉(zhuǎn)換，注重參照相關(guān)的法規(guī)政策實施測繪。同時，依據(jù)房產(chǎn)測繪團(tuán)隊發(fā)展需求，也要注重對技術(shù)人員的定級、定崗、績效等方面管理，制定科學(xué)、全面、系統(tǒng)的管理制度，落實人員培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)和考核指標(biāo)。最后，應(yīng)從宏觀的角度增強(qiáng)專業(yè)素質(zhì)，包括吸納高素質(zhì)應(yīng)用型人才，加強(qiáng)人員責(zé)任心、事業(yè)心教育，切實從各個緯度避免測繪誤差的產(chǎn)生。

六、結(jié)束語

隨著我國時代高速的發(fā)展，住房制度改革也在不斷地發(fā)展，房地產(chǎn)市場快速的發(fā)展與繁榮，為房產(chǎn)測繪工作帶來了眾多機(jī)遇的同時也帶來了不小的挑戰(zhàn)，同時也對測繪工作提出了更高的要求。因此，要加大對房地產(chǎn)測繪工作監(jiān)督管理的力度，并將維護(hù)廣大消費(fèi)者合法利益作為原則和基礎(chǔ)，確保測繪結(jié)果具有真實性、準(zhǔn)確性與公平性，促進(jìn)房產(chǎn)測繪市場健康、有序、長期的運(yùn)行與發(fā)展。