城鎮老舊小區改造問題及對策研究

張薇

（中共安順市委黨校，貴州 安順 561000）

隨著社會的發展和人均收入水平的提高，老舊小區已經逐漸跟不上時代的需求，無法滿足居住在小區里居民的生活需求，也制約城鎮的建設和發展，急需改造升級。黨中央、國務院高度重視城鎮老舊小區改造工作。總書記指出，要加快老舊小區改造，不斷完善城市管理和服務，徹底改變粗放型管理方式，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。2020 年7 月，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》。為積極貫徹落實黨中央、國務院及省政府關于推進城鎮老舊小區改造工作的相關決策部署，各地全面推進城鎮老舊小區改造。本文擬從政府進行引導功能的角度，就城鎮老舊小區改造中存在的一些困難和問題，提出一些意見和建議。

一、基本情況老舊小區改造的重要意義

老舊小區是指城市、縣城（城關鎮）建成于2000 年以前、公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區。因為存在建設年代比較久遠，老舊小區出現建設標準不高、配套設施不夠全、功能不齊、缺少物業服務、存在安全隱患等情況，不能滿足人們的生活需求。

老舊小區改造是城市建設非常重要的環節，關系千家萬戶的切身利益，是十分重要的民心工程和民生工程。可以提高居民的居住品質，維護社會的穩定，有助于改善城市的面貌以及提高城市的形象，為社區的網格化管理打下了基礎。

二、老舊小區的危與困

城鎮老舊小區改造雖然取得了一定的成績，但目前還存在一些問題和困難，政府的功能有待增強。

（一）資金來源渠道單一，籌措資金困難。目前一些地方老舊小區改造資金主要依靠政府財政撥款，向社會籌集資金較難。由于老舊小區產權復雜，尋求開發商或者原產權單位支付改造費用不現實；一些居民消費觀念陳舊，物業公司管理費用征收困難等原因，社會資本不敢投入太多資金，一定程度影響了老舊小區資金籌措。

（二）牽涉面廣，協調難度大。老舊小區改造是一項系統性工程，涉及面廣，協調難度大。包括水電氣、物業管理、環境整治、節能改造、通信等，需要住建、消防、電信部門、居委會等相互協調。要同時協調好的難度非常大，稍有不慎容易造成工期停滯或者重復遷改等問題，對項目進度和造價都有影響。

（三）長效管理不完善，社會化接入難。關于城鎮老舊小區改造應該制定總體指導意見、實施細則和后期管理制度等，但目前仍然有所缺失。早期規劃設計的小區體量較小，達不到物業管理企業入駐的規模要求。同時，老舊小區居民收入偏低，人員復雜，出租率高、缺乏花錢購買服務的意識等原因使得物業引入困難。即使部分老舊小區引入了物業，由于拖欠或不繳物管費，不少市場化物業公司不得不虧本運作，直至退出。

（四）居民搭便車心理嚴重，等觀態度者居多。大部分居民改造意愿為小區內水、電、然氣、污水、監控、路面、綠化、照明設施、外墻墻面改造，電梯、公共區域、活動場所維修，垃圾收集設施、停車場改造提升等，對老舊小區改造工作極力支持。但對取消煤棚后，影響存儲燃煤、堆放雜物，是否收取物業管理費，加裝電梯費用昂貴、影響低樓層住戶等問題有顧慮，甚至認為老舊小區改造中存在各種腐敗行為。另外，租房戶和過渡買房戶不關心小區的改造，居民參與意識不夠強，存在搭便車的心理。

三、老舊小區改造的對策思考

政府對老舊小區改造的工作中，應有系統的、全面的規劃設計，對所涉及的各部門進行合理的統籌協調，形成相互銜接的工作體系。有明確的責任分工，形成上下聯動，多方協調的工作格局，讓老舊小區的治理形成良性循環的工作格局。

（一）多途徑保證改造資金，激發改造活力

一是加大對老舊小區的財政投入。惠民的財政補貼政策向老舊小區傾斜，積極爭取有關政策的貸款，提高資金的使用效率；加強與金融機構的對接，爭取金融機構的資金支持，發行專項債；加強與公積金部門、維修基金管理部門溝通，爭取公積金、維修基金對老舊小區改造的政策支持。

二是加大對相關企業的補貼。減免參建企業負擔，通過減免稅收等方式降低企業建設成本。比如加大對物業服務企業的補貼，對進駐老舊小區的物業服務企業，一方面補貼資金，另一方面出臺稅收減免等優惠政策。

三是引導小區自求平衡。老舊小區改造要探索好投資鏈與收益鏈，以“市場”為導向尋找效益和商機。挖掘老舊小區的先天區位優勢，合理利用小區閑置土地和簡陋房屋進行再開發，明確老舊小區增加面積產權，公共區域投放廣告、對小區停車位、幼兒園托老所等公共設施建設進行運營等方式自求平衡。

（二）優化頂層設計，加強資源整合協調

一是繼續發揮好聯席會議制度。發揮政府、街道、社區這三級部門的聯席會議制度，定期對老舊小區問題進行分析研判，將老舊小區的綜合治理納入重要議事日程。充分履行好政府法人引導和支持作用，整合各部門資源，凝聚各方力量發揮社區自治作用，提高共同治理老舊小區的效率。

二是成立工作專班。積極協調好住建、城管、供電、供水、燃氣、民政等部門；按照職責分工制定責任清單，明確責任部門，解決好各部門職能交叉或治理過程中監督缺失等問題；成立老舊小區改造專家技術咨詢團隊，為老舊小區改造提供技術支持，扎實推進老舊小區改造方案編制、立項審批、項目施工、竣工驗收、財務審計等工作。

三是加強基層黨組織建設。要推進建立老舊小區黨組織，負責管理本小區內物業事務。對轄區內住戶較少、單獨樓棟或低收入群眾較多的老舊小區，鼓勵對鄰近多個小區進行打捆整合建立黨組織。堅持業主主體、社區主導的原則，強化基層組織建設，發揮黨員帶頭作用，緊緊依靠街道辦、社區力量組織開展問卷調查、入戶摸底、談心交心活動，充分了解群眾改造意愿，調動居民積極參與老舊小區改造工作。

（三）完善配套政策，建立長效機制

一是以政府主導的運作體制。老舊小區的改造要堅持“政府主導、公眾參與、市場化運作”的方式。涉及的各單位和各部門在政府統一組織協調下明確職責，密切配合，確保各項工作有效實施。制定建設規劃，老舊小區改造的方案，籌措資金、組織實施建設方案等，根據改造的情況積極出臺相關配套政策。

二是健全相關政策法規。目前國家與地區均已制定了關于城市建設以及老舊小區綜合改造工作的相關政策法規，正進一步完善和健全。各地根據自身情況制定好總體指導意見、實施細則、后期管理相關政策、資金使用和監管政策等。社區與業主委員會共同協調，制定業委會《章程》《職責》《議事規則》和《業委會工作職責》等規章制度。各相關部門、單位和社區在具體工作中可以依法辦事，按章行事，嚴格執行各項規章制度，堅決杜絕違法亂紀現象的發生。

三是管理程序要嚴格規范。制訂科學周密的改造方案后，需要設立并實施一整套規范管理程序，形成上至政府，下聯社區的管理格局和服務體系。通過相關部門層層相扣的垂直管理和協調一致的水平分工，政府部門始終能夠控制改造項目的每一步驟，同時加強群眾的監督管理，確保改造過程透明規范。

四是構建科學的指標體系。指標體系應包括各方面內容，如小區綜合環境、本小區居民經濟生活情況、小區文明程度、小區公共安全系統等方面的標準與評價。可設置一級指標、二級指標和三級指標，以此類推。指標可由客觀數據的定量指標和經過分析總結的定性指標構成。數據收集方式可以通過問卷調查、訪談和調研等方法。科學并有操作性的指標體系可以對老舊小區的改造情況進行評估、分析和檢查，提供實質性的參考依據和評價標準。

五是進行后續長效管理。政府發揮作用的同時也要充分發揮市場的作用，根據老舊小區的不同特點引進專業的物業服務企業，豐富老舊小區的治理形式。充分尊重群眾意愿自愿選擇物業管理服務主體及服務模式：居民有意愿有能力選擇優質服務的，開展封閉式小區物業管理模式；居民需要基本服務的，選擇保障性物業服務；居民不希望政府提供物業服務的，實行街道社區托底管理；對于樓院面積較小，硬件及環境較差的小區，進行環境整治和硬件維護，并加大物業管理的宣傳力度，為下一步引進專業的物業管理打基礎。

（四）增強公民意識，提高自我服務能力

增強公民意識，培養公民積極參與是老舊小區治理中成本最低的治理模式，居民參與極其重要。

一是積極引導居民參與小區建設。老舊小區治理要把居民在小區的參與度作為重點來抓。首先加強宣傳引導。增強居民對自治權的認識，采取定期入戶走訪、發放倡議書和懸掛條幅等方式進行動員，加強居民在小區建設的決策權，增強參與意識。其次建立良好的社區文化。社區應多組織各種文化娛樂活動，創造更多居民溝通交流的機會，形成和諧社區的文化氛圍，培養居民“社區是我家，愛護靠大家”的歸屬感和認同感。最后，引導居民行使小區治理的監督權。強化居民對小區治理公共事務決策的監督，特別是涉及公共利益的項目及改造，讓居民參與研討，充分聽取居民的意見和建議。

二是提高自我服務能力。小區居民既是治理成果的受益者又是參與者，要營造“我的家我來建”的氛圍。首先，建立居民自助管理的模式，由街道辦事處負責政策指導，社區是小區日常事務的組織者，居民作為活動的直接參與者。要進一步完善居民自治體系，結合社區網格化管理模式，建立起以社區黨組織、社區工作者、網格長為支撐的居民自治工作體系，針對小區的建設定期進行協商議事。其次，社區可以開展適合居民特點的活動，創造相互了解的機會。例如社區引導熱心公益服務的居民自發組織成立幫扶小分隊，定期為小區的獨居老人、困難群體送去幫助和溫暖，共同營造溫馨的小區環境。最后，發揮模范黨員的帶頭作用。某些老舊小區離退休黨員較多，充分發揮離退休黨員的余熱，促進小區的治理。組建離退休黨員志愿服務隊，根據老黨員的自身特長組織開展志愿服務，如書畫活動、糾紛調解等，促進和諧小區的建設。通過調動小區居民帶頭參與小區建設，加強居民對小區管理的主動性和積極性，充分營造居民自治的氛圍。