房地產投資風險管理存在的問題與改善建議

文/陳燕（中國保利集團有限公司）

一、引言

就房地產業而言，現階段開發企業的開發成本和資金成本增加，無疑加大了房地產投資的風險，但是有些開發商為了在火熱的房地產市場中獲取開發項目，在項目投資決策過程中，存在著決策主體對各決策環節的分析和判斷都比較樂觀，對調查數據有所失真，對預期價格走勢的判斷不夠準確，導致決策過程中各環節的決策失誤等問題。造成這種情況的原因在于，決策者是在一種不完全理性的情況下做出的決策，決策過程中自然會產生一系列不合理的決策，為了達到其期望目的，往往會制訂一系列不完全理性的決策，并出現對投資風險具有價值偏好等現象，這些不完全理性的決策給現代企業發展帶來巨大挑戰。為了保障房地產投資項目的效益與風險管理，房地產投資項目應時刻對國家的宏觀政策保持關注，做好評估房地產市場變化的準備。然而，現實中當前房地產投資風險管理仍存在較多問題，導致不少企業存在房地產投資風險高，預估效益失誤等問題，更有嚴重者導致企業資金鏈斷裂等情況發生，本文將結合A企業在房地產投資風險管理存在的問題展開分析，探究改善房地產投資風險管控的優化建議，為房地產投資風險管理提供有針對性的參考建議。

二、房地產投資風險管理存在的問題——以A企業為例

（一）房地產投資的市場感應滯后

A企業務主要集中于福建，以高端住宅物業產品及商用物業產品開發為主，但近年來投資主要集中在一、二線熱點城市。經過多年發展，我國的高端住宅產品與商業地產產品的市場供需關系發生了變化。房地產業的發展需要巨大資本的支撐，而對于這個資本較密集的行業，其規劃與建設同樣需要注入巨大資本，才能確保房地產安全。由于我國國家財政政策的變化，地產公司融資貸款也會受到負面影響，或者造成大部分的地產公司融資斷流，這樣不僅很容易造成項目無法交易，而且會給地產公司造成沉重的沖擊，進而產生融資風險。與此同時，高端住宅價格過高也使人們對高檔住宅的偏愛減少。A企業在選擇投資時仍堅持公司的發展戰略，開發高端住宅，在國內一些市場上可能會有很好的發展，但對北京、杭州、武漢等熱點城市卻不一定能達到這樣的效果。近年來，熱點地區地價不斷攀升，突破了歷史水平，土地供給予市場需求都在下滑，缺乏房價上漲的堅實基礎。基于上述分析，決策者應當對未來土地價格走勢進行預測，并對非地價行為產生影響。然而由于A企業缺少專業的風險管理機構和專業人員，對國家政策、市場需求、消費者喜好變化等方面進行綜合研究不足，無法盡早采取應對措施。

（二）企業投資過度集中熱門城市

A公司的主要投資方向為房地產業務，但眾所周知，由于房地產業是一個高收益和風險并存的行業，在投資時如果集中于高端房地產業務，其方向就較為單純，極容易受各種政策風險、市場風險等風險的影響，從而造成投資失誤。另外，公司的投資領域大多集中于熱點城市及一、二線城市，盡管這符合公司的發展戰略方針，但其市場化屬性同其他行業一樣，也面臨著很高的市場風險。研究表明，自2017年以后，隨著北上廣深一線城市房屋銷量下滑，三四線城市去庫存的壓力逐漸增大。目前，從總體上看，房地產市場已經相對飽和。隨著中國城鎮化進程的加速，中國各大房地產商間的市場爭奪也日趨激烈，尤其是在2018年以后，為取得更多的市場優勢，開發商之間頻頻進行價格戰，在二線城市爭奪較為慘烈。國家對熱門城市地產的調控政策也不斷升級，熱門城市成交量明顯下降，房價上漲受到控制。房地產業為了快速擴張，增大土地投資規模，竭力競爭搶先優勢并大力支持實施了各類土地項目融資，在這種情況下，公司對土地投資決策流程中，由于土地投資決策中的主體對于所有土地投資決策各個環節的風險分析、評估均一向是樂觀而激進的，所以房地產公司的土地投資并不完全遵循“不把所有雞蛋放在一個籃子里”的分散市場投資決策理念，存在著扭曲調查數據的情況，價格判斷也同時受當地房地產政策趨緊、行業環境壓力因素、企業內部經營目標任務因素等多種因素的影響，這些因素迫使企業管理者在決策時不完全理性，盲目追求高端。

（三）房地產投資人員專業度不足

A企業收購房地產企業，并未達到企業的期望收益，這充分表明企業在投資時沒有仔細考慮成本、經營、回報等因素。在拿地過程中要做全面的土地開發預算，從而制定科學合理的購買價格，確保房地產項目最終能夠為企業帶來經濟效益。但是，當前房地產企業在拿地過程中，缺少整體預算，最終很難實現房地產企業的較大經濟效益。這種情況下，A企業盡管擁有清晰的期望收入，但其實際收入水平遠達不到要求。房地產公司在拿地前，不能實行全面的計劃管理，在地產開發項目運作過程中，由于經營管理費用太高，企業最后所獲得的土地項目凈利不夠，部分項目甚至發生了虧損，這對房地產公司的發展極為不利。產生這一情況的根本原因是企業開發和財務人員專業性不夠，無法準確計算投資業務的期望收益，沒有盡到風險提示職責，從而增加了投資錯誤的可能性。

三、房地產投資風險管理的改善建議

（一）加強對房地產投資市場的靈敏反應

房地產業要緊密關注國家宏觀政策的變動，特別重視房地產業、金融、稅務、開發用地政策的重大變動，全面認識并掌握投資環境，及時掌握項目投資的發展節奏與走向，積極爭取地方政府部門和市場的及時預測，做好對重點區域內房產市場的有效監控，綜合各方面的信息資源，充分運用房產成交、土地開發用地、樓盤售價等重要數據，積極利用大數據發展全國房產市場信息系統，發揮預警預報功能。如果A企業在房地產投資組合中，有三種情況：一是A企業對某一房地產組合的最優假設和最劣假設；二是在一定風險范圍內，資產組合被重新假定并優化；三是當收入水平不確定時，重新規劃投資組合。仿真分析結果表明，能夠較好地減少房地產項目運行風險，做好風險識別與防范工作，最終提高項目收益。由于公司資金有限，各城市、各區域的布局都需要從戰略上加以考慮。可以通過在公司內部開展的專業研究，對城市分類、項目發展分級等，準確掌握城市投資走向，合理調節城市投資結構，使企業在國家宏觀政策下影響下，能最大限度地降低市場風險，從而規避經濟系統風險帶來的政策調控風險。另外，也要注意工程項目所處的地理環境條件變化所帶來的通脹和自然風險。這一階段中，開發商在調控相對嚴格、環境治理等諸多管制之下，也會形成無形的壓力，因此，如何更好地適應市場的發展需求，對整個項目所面臨的風險進行評估，并尋求相互適應的應對策略，是一個非常重要和關鍵的課題。

（二）鞏固對房地產投資市場的全面調研

房地產項目在建設完成后，又進入了市場流通等重要環節，房地產項目亦進入可行性研究的后半期。具有遠見卓識的項目決策者應該提前制定符合產業標準、法規的市場營銷計劃和預案，而企業長期經營不善、自我主觀性低則是投機動機強烈的內生原因，房地產投資可能會對房地產市場產生很強的依賴和預測能力。開展和鞏固全面的市場調研，正確的指導和協調企業的經營定位與標準，并采用相應的投資開發工具方法和方式，制定具體的投資項目風險對應機制，如此才能實現公司的戰略發展目標和投資標準。

特別是在進行企業營銷工作之前，要根據公司自身的優勢和特色，針對營銷渠道和產品推廣計劃等問題，在全面市場調研的基礎上，與投資開發人員共同制定具體的投資計劃，并利用具有影響力的宣傳媒介，進一步改變企業資源配置結構，實現研發創新強度和更高盈利水平。A企業僅僅依靠高調布局鋪開了產品宣傳推廣工作，以精裝商品樣板房的開業典禮舉行為活動契機，沒有經過充分的市場調研，無法充分迎合新鮮的市場和老消費者的實際需要，其實際銷售更容易受到市場價格波動的影響，這對企業未來發展方向的長期發展顯然是不利的。

（三）提升對房地產投資人員專業培訓

投資者必須充分運用科技、管理、經濟學等專業知識，在國家政策、政府法律等的約束下，針對房地產市場狀況和變化、市場資源的合理分配、政府政策的優惠措施等，對投資項目作出全方位的全面分析、客觀論證、綜合評估，以便確定其技術可行性、經濟效益、社會影響、環境影響等方面的合理性。當前經濟快速發展的整體環境下，各個房地產開發商和運營商都將風險管理的知識和方法應用于房地產項目管理中，進行理論方面的研究與分析。從短期來看，在房地產項目的建設過程中，要選擇最佳的房地產投資設計方案，項目施工單位要注重對施工設備的準備和確認工作，要密切關注各施工單元的進度；項目營銷單位及時關注市場變化情況，調整營銷思路，增加意向客戶的數量等諸多手段，可使項目經營管理風險持續下降。對于產生壓力的競爭項目，更需要專業人士進行全面的信息分析和研究，并對整個房地產市場的風險進行分析。從長期來看，企業應該進一步完善董事會的監督機制，提高其獨立性，要強化內控建設，強化公司治理。房地產業“雙軌制”具有強烈的“擠出效應”，在完成項目可行性分析過程中，一是要關注資金和項目投資的匹配關系，盡可能做到先得到資金后再進行投資。對于房地產企業的盈利狀況和融資成本，應按照有關銀行信用狀況和融資利率的政策標準，確定房地產融資可行性。同時，要控制低成本財務預算案，并預估由于經濟環境變動所產生的預算逾額風險。二是要考慮在目前的環境下，各地的房價都處于歷史高位，國家不斷出臺各種限制性政策調控樓市，企業偏離主業繼續進行房地產投資具有很大的風險性。三是房地產項目從建設初期一直到竣工驗收，首先要注意項目的安全管理，其次是質量、進度，包括整個施工過程的費用基礎，是否實際與預算差距過大，要嚴密控制。四是對完成后的房地產項目要進行營銷規劃，對需求、銷售價格、租金等作出預測。如此，通過研究階段的精確性決定了整個房地產項目的風險可控性。而這些工作均需要由專業人士完成，所以應不斷加大對專業人士的培訓，提高站位、拓寬視野，增加專業學識，適應多變環境。

四、結論

房地產企業在取得土地前，并不能實施全面的發展計劃管理。在房地產項目開發過程中，房地產業因占用政府資金的比例很大，在產業發展過程中也會產生各類風險，因此本文從房地產企業的發展視角，以A公司為例，綜合總結其在發展過程中的問題。雖然不同規模的房地產投資和開發企業面臨著不同的現金流管理壓力，但是對于一些普遍存在的問題，也要引起足夠的重視，對現金流管理存在的缺陷、問題要進行積極的彌補和解決。企業在拿到土地的項目中，運營成本太高，最終盈利不足，甚至發生虧損，這對房地產公司的發展是非常不利的。

透過對個案的分析，我們能夠發現，我們的房地產企業在發展過程中，仍然存在一系列的問題，如追求進度、追求效益、忽略質量，忽視風險控制。盡管各種規模的房地產投資與開發公司都存在著不同的現金流管理壓力，不過針對一些社會普遍存在的問題，也要引起人們相應的注意，尤其是對現金流管理面臨的不足點和問題要做出更積極的補充與處理。本文就此問題提出了相應的對策和措施，希望在未來，我國房地產業可以通過科學的規劃，運用科學的方法，減少房地產行業未來的風險，為經濟的健康運行提供必要的支撐。