從地產公司角度加強外窗施工管理質量

谷 鑫

1 前言

建筑行業能耗約占中國總能耗的33%，我國建筑行業的平均能耗水平是歐洲的四倍、美國的三倍，不節能建筑占九成以上；而門窗能耗就占到建筑能耗的55%以上。門窗是重要的建筑外圍護結構，是未來我國建筑節能的重點。已經有很多科研論文從施工或者監理角度分析如何加強外窗的施工管理，但是從地產公司角度探討外窗管理的還比較少。

2 外窗常見問題分析

結合筆者在地產公司從業經驗，并對行業排名前十家地產公司外窗施工和集中交付后報修問題進行梳理，外窗施工管理主要存在以下問題。

a) 外窗滲漏。更多的是指外窗周邊滲漏，因型材拼接、玻璃安裝等窗體自身原因發生的滲漏并不多。但因為涉及房屋的基本使用功能滲漏仍然是小業主投訴最敏感的一個問題。

b) 導致外窗裂口、變形、打不開、合不上。一般屬于外窗型材加工、五金件問題。外窗五金件故障，又屬平開內倒窗五金件故障最多，因為小業主并不熟悉平開內倒窗戶使用方法，錯誤開啟導致五金件損壞。

c) 玻璃自爆、透氣、劃痕。前者因玻璃自身加工質量、安裝工藝等原因，后者一般因涂料施工或外窗保潔階段產生，使用刀片、鋼絲刷清除玻璃上的涂料污漬等產生劃痕。

d) 外窗透風，膠條安裝不到位，膠條規格尺寸不合適。膠條在經過一定年限后因日曬、季節性冷熱交替產生老化導致膠條變形、脫落，造成外窗漏風。

e) 陽臺門聯窗的二次改造，浪費外窗成本。很多項目通過飄窗、陽臺形式給小業主提供贈送面積，提高產品性價比。

3 外窗施工前

3.1 外窗設計

設計院必須以規范為依據開展建筑設計，并開展建筑外立面分割、窗墻設計，在設計圖紙上必須注明氣密性、隔熱、抗風壓、水密、隔聲等主控技術參數以及反復開啟使用壽命。外門窗的二次深化設計應由具備資質的設計院或者具備設計能力的門窗施工單位負責。二次深化設計文件中應注明外窗尺寸、開啟方式、型材材質、框體顏色、玻璃種類、顏色、空氣層厚、外窗遮陽參數、與結構墻體的固定方式及外窗四周的防水、密封、保溫做法。

地產公司鼓勵設計院采用節能門窗。地產公司應在方案設計、審圖階段避免設計、施工、監理單位違反建筑節能強制性標準和國家規范。地產公司、監理單位應與外窗施工單位一起對外窗生產尺寸進行歸類，嚴禁尺寸過多。

外窗選型是否帶副框，掌握五金件、型材、玻璃選型的具體技術參數。外窗產品組成也包括附框，由外窗施工單位負責設計和選型。外窗型材是否需要集采，或者地產公司指定品牌，甲指乙供。如果通過集采確定單價，應提前將中標型材廠家對接人和產品技術要求提供給外窗施工單位。外窗型材材質和氣密性、水密性、抗風壓性、傳熱系數、外窗遮陽系數、隔聲性能的設計標準應予以明確。

要求設計院必須參照規范標準開展外窗二次深化，深化后的圖紙應符合《建筑工程設計文件編制深度規定》中施工圖設計規定。摘引圖集時，必須清楚標明圖集編號、頁碼、條款以及節點號等。

3.2 外窗招標

2015年，住建部取消金屬門窗企業施工資質，但應對門窗企業過往施工業績和行業口碑進行調查。要求選擇外窗生產、安裝一體化供應商招標。外窗施工單位必須有自有的門窗加工廠，要求外窗施工單位統一承擔外窗生產、安裝施工、維護保修服務，明確外窗施工單位承擔外窗工程管理的主體責任。

招標過程中，考察供應商的外窗加工廠距離項目遠近、工廠的加工產能、訂單數量、質量控制能力、忙季淡季。對玻璃的品牌和供貨能力，也應納入考察。建筑外窗實行工廠化生產，由專業外窗生產單位在工廠內加工、組裝，不得運抵現場組裝窗體。

研究地產上級集團公司對外窗的施工驗收要求。例如淋水實驗、噴水實驗，應在招標階段明確實驗標準和實驗實施單位。建議由總承包單位開展淋水試驗，與外墻淋水實驗一同進行。外窗加工后應提供產品合格證、操作說明書，要求在外窗明顯位置設有生產企業永久性標識，標識應注明生產單位名稱、聯系電話、產品品類、規格。首次明確外窗保修期，外窗工程最短保修期為二年，外窗防滲漏要求保修五年。現在很多廠商正在推廣的系統窗、被動窗是未來值得關注的外窗發展方向。

3.3 銷售合同、公示

各地產公司應在施工、銷售現場顯著位置公示建筑節能信息。建議在商品房買賣文件中，須注明外窗的遮陽系數、傳熱系數、隔聲性能、水密性、抗風壓性、氣密性等指標。同時，在樓盤建設期外窗的傳熱系數、遮陽系數、節能標識，也需要在施工現場公示。

陽臺門聯窗，建議為小業主預留改造空間，節約二次裝修成本。例如，小業主“封陽臺”，為其在陽臺預留洗衣機插座、上水、下水接駁點等。如果小業主有封閉陽臺的需求，可以在銷售商品房時簽訂補充協議，在完成竣工備案后，直接安裝封閉陽臺，不安裝客廳門聯窗。

3.4 安裝條件預留

砌筑施工前，根據外窗脹栓固定位置，由監理單位牽頭協調總承包與外窗單位確定脹栓埋設位置，確定混凝土預制塊的砌筑位置，并落實在書面上，由相關方簽字。洞口縮尺預留，組織總承包、外窗施工單位的窗洞口縮尺書面約談。總承包單位對門窗預留洞的尺寸負責，如在工作面移交時發現超過縮尺偏差，由總承包負責剔鑿整改洞口。外窗窗臺每邊壓頂入墻不少于200mm。窗下側壓頂必須后澆成型。加強壓頂成型施工檢查，不得出現歪斜、漏筋、開裂孔洞、漏漿等問題。合理確定脹栓間距、固定方案、砌塊設置方案，這對外窗抗風壓性能的影響非常重要。

3.5 材料封樣、施工樣板

外窗窗框型材選型、封樣應參照地產上級集團公司的管理要求制作封樣展板，貼好樣品標簽，注明送樣施工單位名稱、封樣材料、生產廠家、型號規格，預留地產公司審核封樣的確認簽字位置。

封樣材料包括外窗窗角、外窗五金件、密封條等的封樣。建立樣窗進場驗收制度。售樓處樣板間外窗安裝，應作為在銷售展示區的封樣。實體樓樣板層施工作為樣板引路，指導批量外窗施工。要求封樣外窗不含甲醛、無異味、無毒無害、零污染，并提供出廠檢測報告、合格證等材料。

批量外窗進場前，地產公司應組織設計院、監理、總承包單位對進場樣窗的框料顏色、玻璃種類和顏色、玻璃及空氣層厚度、尺寸及分格、開啟方式、型材材質氣密性、水密性、抗風壓性、傳熱系數、外窗遮陽參數(如設置活動外遮陽設施，還需要檢測綜合遮陽參數)、隔聲能力是否符合圖紙、施工合同要求，比對是否與外窗封樣一致，并形成進場外窗驗收記錄表。

4 生產、安裝

4.1 加工生產

要求外窗在加工廠進行拼裝，并設置泄水孔。生產過程中，榫接部位需要打膠。出廠檢驗階段，檢查開孔封堵處理。地產工程部應牽頭負責外窗單位二次深化設計，協調地產設計部、監理、總承包和外窗施工單位做好信息交接。如果有總承包單位涉及外窗洞口的變更、簽證，一定是變更前征詢外窗單位意見。變更發出給監理、總承包，切記也要同時發給外窗施工單位。

4.2 運輸、分戶上樓

建議外窗整窗進場。外窗進場后，要求檢查玻璃合格證、安全玻璃強制性產品認證、密封材料、外窗出廠檢驗報告和型式檢驗報告，安全玻璃上要求印制強制性標志(CCC 標志)，驗收合格后報地產公司工程部共同進行驗收。如果選用節能門窗，標識證書及標簽也要復查。

外窗材料到場后，要求垂直堆垛，不得水平擺放堆垛。材料進場堆放、轉運、分層通過施工電梯上樓。將進場的外窗及時分層上樓，能夠確保成品保護效果，保證安裝進度。

安裝外窗前，在監理單位的見證下，外窗施工單位從進場的外窗中隨機抽取有代表性的規定數量的外窗，委托有資質的第三方檢測單位對傳熱系數、氣密性能、抗風壓性能、水密性能、中空玻璃露點開展復試，并針對外窗的隔熱鋁合金型材抗拉強度和抗剪強度、橡膠密封條拉斷伸長率變化率、型材壁厚、增強型鋼壁厚開展復試。沒有復試或復試未通過的外窗必須退場。

4.3 安裝施工

窗框與副框之間應填充發泡膠，嚴禁現場對發泡膠進行切割處理，應在“半干”狀態采用“壓泡”處理。塞縫要密實，應將臨時固定外窗的木楔子及時取出。外窗在塞縫前，應撕去與塞縫材料接觸的型材保護膜。安裝固定片，做到外低內高。固定完成后清理各類木楔、墊塊，塞縫料應滿足設計要求。型材拼縫寬度、接縫高低差、窗框垂直度、窗框固定是否牢固，窗框邊框收口與塞縫。建議逐步采用外窗干法施工，逐漸淘汰濕法安裝。

4.4 第三方工程評估

研究地產上級集團公司采用的第三方工程評估中關于外窗的施工質量要求，尤其關注第三方評估的檢測質量風險的關鍵控制點。灰漿、涂料等污染外窗框扇、玻璃及五金件。外窗框周邊嚴禁用水泥砂漿填縫。地產公司對外窗工程質量負總責。

5 外窗施工后

5.1 分戶驗收、檢測

地產公司督促監理、施工單位等各方主體針對外窗出廠驗收管理，檢查進場外窗生產企業永久標識、合格證、操作說明書、檢測報告等文件，推進外窗樣窗抽樣檢測全過程監督、外窗隱蔽驗收記錄等管控要點。

外窗安裝完成后，門窗成品保護要根據外窗施工方案開展。外窗五金要求開啟靈活、順滑，不松動。紗窗安裝完好，無污漬、無洞口等破損現象。開啟扇應平整，關閉后嚴密、間隙應基本均勻，開關順暢、無雜音。窗框排水孔暢通，與圖紙設計位置和數量相符。密封條應順直完整，不得脫槽，無夾渣凸起。

5.2 保潔、移交

安裝后，外窗應做好成品保護，鋁合金窗框與墻面分界面要貼分色紙。有效規避外窗劃痕、碰撞、污染等缺陷。施工人員在施工后，如過早撕掉窗框保護膜，在拆除外墻腳手架、鋼結構焊接施工時，也容易燙傷窗框、玻璃等。當然，撕掉保護膜如果過晚，比如經歷夏季日曬，保護膜因為老化粘接在框體上導致難以清除。撕掉保護膜的時間要適宜，首選在涂料施工后、外窗保潔前。開荒保潔前，應做好保潔人員高處作業安全交底，防止人員高處墜落，合理確立各樘門窗的保潔順序。保潔后窗玻璃應清潔明亮，無污漬、無裂縫。

6 結束語

通過以上從設計、招標、封樣、生產、安裝、成品保護及保潔階段的各項措施，加強對外窗施工質量管理，才符合地產公司對外窗全生命周期管控的要求。也只有通過事前考慮、過程控制、驗收監測，才能確保交付給小業主的外窗功能正常、提升小業主交付滿意度。