農村土地流轉怎樣簽合同

近日，農業農村部會同國家市場監督管理總局聯合制定發布了《農村土地經營權出租合同（示范文本）》（以下簡稱“《出租合同示范文本》”）和《農村土地經營權入股合同（示范文本）》（以下簡稱“《入股合同示范文本》”）。為幫助基層廣大干部群眾認識、理解、用好《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》，農業農村部負責人對這兩個合同的有關解釋如下：

問：為什么要制定《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》？對農民有什么好處？

答：2021年1月26日，農業農村部出臺《農村土地經營權流轉管理辦法》（以下簡稱“《流轉辦法》”），為保護廣大承包農戶和各類新型農業經營主體的合法權益提供了更有力的制度保障。配合《流轉辦法》的實施，農業農村部會同國家市場監督管理總局，制定了《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》，把規定條款具體化為合同條文，目的是進一步明確流轉雙方的權利、義務和責任，規范土地經營權流轉行為，促進土地經營權有序流轉。

對廣大農民群眾來說，發布合同示范文本，一是要件完備，便于農民使用。實踐中，部分農民群眾因為覺得簽合同麻煩，或者不知道該怎么制作簽訂合同，往往通過口頭約定流轉土地經營權，一旦發生糾紛，由于無法提供相應的有效證明，調處困難大，有些合理訴求也難以得到滿足。合同示范文本要件齊備，流轉時可以拿來就用，發生糾紛時查有實據，方便了農民群眾。二是規范統一，便于權益保障。實踐中，有些農民雖然簽訂了流轉合同，但合同內容過于簡單，沒有寫明雙方的權利義務，發生糾紛時合同起不到保護流轉雙方尤其是農民群眾合法權益的作用。合同示范文本中列出的權利義務更為規范、完整、具體，既可以更好保護雙方合法權益，也有利于提醒雙方依合同履行義務。三是約定清晰，便于明確責任。例如，《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》中都含有耕地保護條款，禁止承租方（受讓方）改變土地的農業用途，明確了承租方（受讓方）保護農地的義務，不僅有利于農地的保護，也使農地生態環境受到破壞時追究承租方（受讓方）的責任有了更明確的依據。

問：制定《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》的依據是什么？

答：《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》由農業農村部會同國家市場監督管理總局根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地經營權流轉管理辦法》等法律和部門規章制定。同時，將中央關于土地流轉的相關政策規定融入到了《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》中，以更好地保障土地經營權規范有序流轉。

問：《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》有哪些主要內容？

答：《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》各十三條，主要內容包括四部分：一是明確合同當事人，對出租方和承租方的身份進行了列舉，由合同使用雙方從各項身份中進行選擇。二是明確租賃（入股）物及租金（股份分紅）相關事項，設置了對農地租賃（入股）標的物描述及用途、期限、交付時間等條文，設置了租金及支付方式條款。其中，《出租合同示范文本》列出了一次性支付和分期支付等支付方式，以及現金和實物等付款方式；《入股合同示范文本》列出的支付方式包括“按股分紅”和“保低收益+按股分紅”等，便于流轉雙方根據實際情況選擇。三是明確流轉雙方的權利義務，并重點強調了承租方需要合理利用土地，確保農地農用，符合糧食生產等產業規劃。四是明確合同變更、解除和終止以及違約責任、爭議解決等事項。

問：《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》有何區別？

答：《出租合同示范文本》用于土地經營權出租，由出租方與承租方簽訂合同。承租方可能是自然人、農村承包經營戶、農民專業合作社、家庭農場、公司等。出租方獲得的是租金收益。《入股合同示范文本》用于土地經營權入股，由入股方與受讓方簽訂合同。受讓方一般為農民專業合作社、公司等。入股方獲得的是入股分紅。此外，在權利義務方面，入股方按照合同約定和章程規定行使成員或者股東權利，受讓方要保障入股方依法行使權利。

問：流轉當事人在簽訂流轉合同時要注意什么？

答：在簽訂流轉合同時，首先要注意核實對方的主體資格。對于自然人，應當要求其出示身份證件；對于法人和其他組織，應當要求其代表出示法人或其他組織的身份證件（如營業執照副本），核實簽訂代表是否有權代表法人或其他組織簽訂合同，簽訂合同時必須加蓋對方單位公章或者合同專用章。對于以上證件，農民群眾可以記錄一些關鍵信息，以便后續出現糾紛時申請調解、仲裁或起訴。其次，應當認真閱讀合同每一項內容，并逐一進行填寫，以保證合同內容的完整性，確保將雙方約定的全部內容都體現在書面合同文本上，不建議另行作出口頭約定。需要特別強調的是，《出租合同示范文本》和《入股合同示范文本》都對是否同意承租方（受讓方）對土地經營權再流轉和融資擔保設置了選項，農民群眾在簽訂合同時一定要審慎決定是否勾選同意。第三，合同簽訂后，雙方當事人應當依據當地規定，向相關部門提交合同原件以完成備案，并各自保留一份合同原件。

問：合同出現爭議采取什么方式解決？

答：因土地經營權流轉發生糾紛的，雙方當事人可以通過協商解決，也可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府等調解解決。當事人不愿意協商、調解或者協商、調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

關于向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，依據《農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》，各縣（區）一般都設有仲裁機構，受理農村土地承包經營糾紛。當事人申請仲裁，應當向糾紛涉及土地所在地的農村土地承包經營糾紛仲裁委員會遞交仲裁申請書。仲裁申請書應當載明申請人和被申請人的基本情況，仲裁請求和所根據的事實、理由，并提供相應的證據和證據來源。各當事人在仲裁后，如不服仲裁裁決的，可以自收到裁決書之日起三十日內向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發生法律效力，當事人不得再向人民法院提起訴訟。一方當事人逾期不履行的，另一方當事人可以向被申請人住所地或者財產所在地的基層人民法院申請執行。

問：各級農業農村部門應如何加強土地經營權流轉合同管理和服務？

答：《流轉辦法》對流轉管理作了專章規定。一是縣級以上地方人民政府農業農村（農村經營管理）部門應當加強對本行政區域內土地經營權流轉管理。鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展土地經營權流轉管理和服務，向達成流轉意向的雙方提供統一文本格式的流轉合同，指導其簽訂，并建立土地經營權流轉臺賬；對流轉合同中有違反法律法規的，應當及時予以糾正。二是縣級以上地方人民政府農業農村（農村經營管理）部門應當加強對土地經營權流轉市場的業務指導，督促其建立健全運行規則，規范開展土地經營權流轉政策咨詢、信息發布、合同簽訂、交易鑒證、權益評估、融資擔保、檔案管理等服務。

（據重農評）