首次登記如何界定小區配套幼兒園的權利主體

徐映雪

案 例

A公司申請辦理一棟幼兒園教學樓的首次登記，要求將該樓登記在公司名下。經核查，該幼兒園為小區配套幼兒園，能否直接為A公司辦理登記？

分 析

近年來，小區配套幼兒園成為人們購房時考慮的重要因素，因此幼兒園歸屬引發的訴訟也逐漸增多，出現了不同的聲音，而各地法院作出的判決也不盡相同。

2019年1月，國務院辦公廳印發《關于開展城鎮小區配套幼兒園治理工作的通知》第2條規定：“已建成的小區配套幼兒園應按照規定及時移交當地教育行政部門……有關部門要按規定對移交的幼兒園辦理土地、園舍移交及資產登記手續。”文件出臺后，有觀點認為小區配建幼兒園應直接首登給當地教育行政部門。那么，首次登記時配套幼兒園的權利主體到底是誰？

這一問題之所以困擾登記機構，主要是因為相關法律法規并未作出明確規定。《民法典》第274條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有……建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”但對于小區配套幼兒園是否屬于“建筑區劃內的其他公共場所、公用設施”，登記機構無法予以認定。

對此問題，有些地區出臺了相關規定，要求市、縣人民政府在土地供應時，需在土地出讓前置條件意見書、國有建設用地使用權出讓合同或劃撥決定書等文件中，對配套幼兒園建成后的產權歸屬、建設要求、管理使用單位、交付方式等內容予以明確，如河南、福建、廣東等地。

針對此前是否有約定，或約定不明確的情況，各地登記機構存在不同的觀點與做法，主要包括以下幾種。

觀點一，應按照“誰投資、誰所有”原則，如無明確約定的，開發單位作為幼兒園的土地使用者、投資者和建設者，通過依法建造房屋的方式取得幼兒園的所有權，同時，享有收益權。

觀點二，應歸全體業主共有，因配套幼兒園提升了開發商開發地產的檔次，也無形中提高了房屋的價格，業主在購房時已經分攤了這部分的成本。

觀點三，應核查幼兒園的建設費用是否已計入房價成本，計入成本則說明業主的購房款中已包含了此項費用，建設成本由業主分攤，所有權應歸業主所有;未計入成本則說明此項費用是由開發單位自行負擔且單獨核算的，所有權歸開發單位所有。

觀點四，只要約定需將幼兒園移交當地政府部門的，就應首次登記給轄區教育部門。如登記給其他權利人后遲遲不配合辦理移交，就會涉嫌造成國有資產流失。

筆者認為，觀點一、二均缺乏辦理依據，直接進行登記可能會面臨登記錯誤涉訴賠償的風險。觀點一未充分考慮投資建設的成本構成，幼兒園有可能屬于住宅的配套公共建設設施，如其投資建設費用已被業主分攤，則可認為業主對幼兒園進行了間接投資，權屬直接登記給開發單位不合理。觀點二沒有認識到業主并非必然分攤了幼兒園的建設成本，到底是誰出資，需要進一步核查。至于觀點三則具有一定借鑒意義。

《不動產登記操作規范（試行）》9.1.4規定：“不動產登記機構在審核過程中應注意以下要點……申請材料是否已明確建筑區劃內屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等的權利歸屬。”據此，開發單位如申請小區配套幼兒園的首次登記，申請材料必須明確該幼兒園是否屬于“其他公共場所、公用設施”。能說明此情況的材料可以有多種形式。如觀點三，由物價局出具小區商品房銷售的價格構成，也可由有關部門認可的建設成本核算資料或幼兒園建設出資是否進行單獨核算的證明等。至于觀點四，雖然能避免國有資產流失，但將小區配套幼兒園登記給教育部門，會出現土地、規劃等申請材料的主體與登記主體不一致的情況。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第33條規定，首次登記的申請人應是國有建設用地的使用者與房屋的建造者，即開發建設單位。

綜上，不能直接登記給A公司，應先核查該宗地《土地出讓前置條件意見書》《國有建設用地使用權出讓合同》等文件中有無明確約定。有約定的從其約定，未約定或約定不明確的，再通過核查商品房銷售價格構成或建設成本等來綜合判斷幼兒園的權利主體。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）