房地產設計管控中常見問題及對策分析

郭丹 青島天泰房地產開發股份有限公司

侯以峰 青島和達置地有限公司

1 前言

近年來，隨著人們對于住房需求的急劇增長，極大地促進了房地產事業的蓬勃發展。但是，隨著國家宏觀調控政策的出臺，以及行業競爭的加劇，要求企業要不斷地完善自身管理，提升企業競爭力，這樣才能在市場中獲得發展。對于房地產企業而言，設計成本只占總成本的極小一部分，但是卻會對建設成本帶來極大的影響。同時在開發的過程中，由于對設計管理的忽視，極大地影響了建設項目的進度、成本以及質量。因此，提高對設計管理的重視程度，對房地產項目開發具有重要的意義。本次研究主要對設計管理中所涉及的任務、資源、進度及成本四個方面的管理進行分析，并提出相應的管理措施。

2 設計管控的相關概述

2.1 工程質量的設計管控價值體現

眾所周知，工程建設的首要條件是進行土地出讓手續的辦理，基于地塊面積以及地址特征，更好地進行工程建筑設計與規劃。通過提出可行的工程建筑設計方案，確定項目的可行性，完成項目的選址與初期準備工作，從而有效的保證工程建設項目能夠有序進行。建筑工程設計涉及多個專業，設計藍圖的質量對工程質量有著密切的影響。故基于工程質量的控制，在設計管理方面，在滿足國家、地方相關規范的前提下，結合企業自身的技術要求，強化設計管理工作，高效科學的將各專業統籌在一起開展一體化設計，強化不同專業之間的聯系，對工程建設中常遇到的錯、漏、碰等問題進行優化，同時結合項目初期預算目標，優化節點大樣，通過一系列的設計管理工作，不僅提升設計人員水平，而且保證設計質量大幅提升。同時根據施工組織措施對圖紙進行科學的優化，減少不必要的人材機投入，保證工程質量、進度、造價滿足計劃要求。

2.2 工程造價的設計管控結果影響

房地產建筑工程行業中，設計管理工作通常是業主單位的設計部門進行把控，同時又需要設計單位、施工單位、監理單位共同參與完成。現階段房地產建筑設計管理中，建筑設計與成本管理越來越緊密地聯系在一起，雖然相關政策的出臺、調整對建筑成本有一定影響，但做好源頭成本管理尤為重要。在工程設計中，建筑結構選型、基礎選型、建筑材料檔次等級、施工周期長短、工程用料、層高、層數、景觀苗木大小、設備檔次定位等多方面均對工程造價有著較大的影響，故工程設計管理與造價管理息息相關，科學合理的設計管理工作才能有效地降低工程造價，滿足預期要求。在科學管理的前提下，以建筑質量為基礎，合理地控制工程造價的上下浮動，進一步提升建筑企業的市場經濟效益。

3 房地產設計所設計到內容

3.1 前期規劃

房地產設計之前要做好規劃工作，根據施工現場勘察結果制定設計方案，而且方案的內容要細化，符合工程施工實際，對確保建筑結構設計符合要求。在制定設計方案的過程中，要對技術原則予以解讀，做好分析工作，嚴格按照原則展開設計，對房地產的具體情況全面了解，還要結合自身在設計領域中所積累的經驗對設計不斷優化，確保設計完美。建筑結構設計中有很多細節方面的內容需要注意，比如，建筑設計中要充分考慮到居民的要求，在設計中出臺多個方案，從中選擇最符合居民要求的方案，以作為建筑工程施工的有價值參考。

3.2 提高材料利用率

在使用建筑施工材料的時候要提高材料的使用效率，就要對建筑材料合理利用，避免造成材料浪費的問題。但是，并不是設計經驗豐富或者理論經驗充足就能夠保證施工材料被充分利用起來，而是要做到兩者的充分協同，發揮理論的指導作用。設計理論要與實踐相結合，保持兩者有較高的協同度，結合豐富的設計經驗，就可以起到降低材料利用率的作用。要保證這項工作做到位，需要將材料利用方案制定出來。比如，從建筑設計實踐經驗出發，在設計受彎構件的時候采用矩形截面，還要與梁所具備的特點相結合，梁截面也在盈利梯度的變化情況下也會產生變化，由此增加材料的利用率。所以，平面梁架的應用使得載重減小，有助于提高經濟效益。

4 房地產公司設計管控中常見問題

4.1 資源管控方面的問題

房地產公司在資源管理方面存在的問題主要是指設計圖紙管理的問題，一方面，圖紙設計速度滯后，與房地產項目開發的進程不相符，也不能滿足項目開展過程中圖紙更改的設計要求。圖紙設計滯后對房地產項目工程的運行產生了不良影響。另一方面，圖紙的后期檢測中容易出現各種與實際不相符的問題，這些既影響了項目的進程，也對影響了房地產公司的效益。另外，設計圖紙不符合房地產市場的實際需求也是房地產公司需要優化的一個重要問題。

4.2 進度管控方面的問題

房地產公司進行設計管理工作時，進度管理異常重直接影響到企業是否能從工程項目中獲得預期的成本。房地產公司進行進度管理期間，需要制定周密的作業計劃，同時還應該加強對信息的收集、分析、整理，但是當下房地產企業管理人員對進度管理重視不足，使項目運行階段進度管控存在進度管理執行監督力度不強、計劃設計不周密等弊端。除此之外，房地產項目在運行階段，出現設計數據與實際信息不相符的問題，這些均會影響到房地產公司對工程項目成本的把控，也會使房地產企業因為進度管理不佳，致使工程總成本上漲。

5 房地產公司設計管控中常見問題對策

5.1 資源管控問題的改進對策

針對房地產公司在資源管理方面存在的問題，建議房地產公司要做好以下幾個方面的工作。一是要加強設計管理部門與項目設計公司、施工建設單位、銷售部門等相關職能單位和部門之間的溝通，組織相關人員開展圖紙會審工作，確保圖紙設計的合理性和有效性。二是要從整體、系統的角度去開展設計管理工作，在圖紙設計前期做好實地調查，在設計過程中及時了解實際情況的變化以及市場需求的變化動向，當項目進程過程中需要對圖紙進行修改的時候，要盡量確保圖紙修改的時效。

5.2 進度管控問題改進策略

（1）制定合理的設計計劃。結合項目的總體開發要求制定合理的設計計劃，如根據項目的計劃開盤時間和開工時間，確定設計成果的完成時間。設計計劃要綜合考慮設計方案調整、設計成果報批等諸多不確定因素，并考慮必要的設計周期來確定。通過合理的設計計劃，來指導設計各個階段的工作安排；在過程中發現進度出現偏差時，應采取必要的措施進行糾偏。

（2）標準化設計。標準化設計是加快設計進度的重要措施，成熟的建設單位通過經驗的積累，形成一系列標準化的文件，在設計過程中可以直接引用，既能保證設計品質，又能加快設計進度。常見的標準化文件有標準化戶型設計、標準化立面設計、標準化建筑節點設計等。

（3）增加設計階段不同分項設計的穿插。設計過程中涉及的專業較多，加大不同工種設計穿插的力度，一方面可以縮短設計周期，另一方面可以在過程中加強不同專業之間的溝通，避免設計方案的反復。比如總圖設計過程中，景觀設計可以同步開展；又如戶型設計過程中，裝修平面布置可以同步進行。

5.3 強化限額設計指標與投資估算的管控

限額設計與投資估算是房地產開發組織、規范設計單位有效構建建安成本的展開導向，以限額設計理論為指導，推進項目目標成本控制體系。有效的限額設計與投資估算，需要明確限額設計的管理工作，不僅僅只是設置限額設計指標；有效的限額設計與投資估算，需明確限額設計管理的關聯部門及工作內容，限額設計不僅僅是設計管理部門或成本管理部門的工作，其他部門也要負責和配合限額設計的相關工作；有效的限額設計與投資估算需明確限額設計的制度、流程、標準、依據。明確項目的投資估算對項目的全方位推進具有統籌意義。促使項目全員提前明確目標、梳理節控意識；促使項目全員參與設計階段的責任成本管控與提升的主動性；促使項目的各業態與各專業的限額指標的確定，及時做到糾偏與調整。

5.4 建立全員責任成本考核獎懲制度

房地產設計階段的責任成本管控與提升應該是全員參與，但在我國目前大多數房地產企業更多的設計部門或是成本部門的人員參與，導致最終的成本管控結果與設計效果差異甚遠，并且致使工期、質量均有一定影響。因此，房地產企業需建立健全全員的設計階段責任成本考核與獎懲制度，與績效掛鉤，做到偏差預警。結合設計進程的前期調研、概念設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計、二次深化設計、材料選型、設計優化等各個階段將設計階段的成本科目、責任目標、指標類型、考核系數以任務書、企業管理制度或成本控制表等形式劃分各部門、各單位，按權重分解至個人；對過程結果進行充分的分析、溝通與協調，對各階段的敏感點與控制點進行管控提示、評估與審核；對該階段的成果進行考核與獎懲機制，既完善了方案與推動方案的落地性，也進一步促使成本可控。

5.5 信息化平臺的有效推行

信息化系統是管理的重要支撐，而且信息化平臺可以節省表單流轉的時間。完善的信息系統可以對設計管理工作計劃確認、各專業方案審批、各節點設計成果確認、工程施工進度計劃確認、開盤銷售計劃進行全面的歸納，管理人員在查詢有關信息的時候會更加方便，而且信息化系統可以成為承載企業內部設計標準的一個載體；信息化技術的采用，便于企業管理人員和基層執行人員的業務溝通，便于專業管理人員查閱設計標準化體系流程文件和技術圖紙，減輕工作人員的工作量，降低出錯率，提高工作質量和效率。

6 結束語

房地產公司設計管理是一項十分復雜的工作，涉及很多方面的因素，必須要做好設計管理過程中的資源管理、任務管理、進度管理和成本管理，提升設計管理工作的品質，確保房地產公司的持續健康發展。