房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的運(yùn)營(yíng)管理

唐光誠(chéng) 徐 雷 南充碧桂園碧成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

1 前言

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理也需要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，才能更好地提升其經(jīng)營(yíng)管理水平，從而為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展打下基礎(chǔ)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理方面存在的問(wèn)題不容忽視。探討房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理必然會(huì)帶來(lái)實(shí)施的機(jī)會(huì)。文章從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況出發(fā)，提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與管理的有效措施，希望能促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的創(chuàng)新。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展和經(jīng)營(yíng)管理概況

房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理涉及廣泛、部門(mén)規(guī)模大、周期長(zhǎng)、多種風(fēng)險(xiǎn)因素。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理主要是指計(jì)劃和管理。各部按既定目標(biāo)完成工作，完成初步確定的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。在運(yùn)營(yíng)管理中，沒(méi)有過(guò)程管理，計(jì)劃管理者就無(wú)法發(fā)揮重要的作用。尤其在跨部門(mén)的協(xié)調(diào)工作中，實(shí)際權(quán)力不夠充分、權(quán)力被濫用、計(jì)劃和管理職能缺失、運(yùn)作和管理效果不佳。

企業(yè)管理的目的是提高資源的利用率。從項(xiàng)目進(jìn)度、完工質(zhì)量、成本等方面對(duì)管理者進(jìn)行管理，使經(jīng)濟(jì)效益最大化。經(jīng)理們也可以改善和優(yōu)化規(guī)劃管理流程，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理中發(fā)揮作用，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。

3 項(xiàng)目運(yùn)作管理的要素

當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理比較混亂。對(duì)合資企業(yè)而言，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和管理的初期，往往只注重項(xiàng)目計(jì)劃管理，而忽視了項(xiàng)目執(zhí)行。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有關(guān)部門(mén)應(yīng)定期對(duì)各職能部門(mén)的工作流程進(jìn)行檢查，確保各部門(mén)嚴(yán)格按照公司的計(jì)劃開(kāi)展工作。二是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理過(guò)程中，要注重項(xiàng)目進(jìn)度與質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體管理；房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還會(huì)定期對(duì)項(xiàng)目服務(wù)等進(jìn)行檢查，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化。另外，工程管理水平也直接影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。所以，在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，也要采取相應(yīng)的措施來(lái)提高項(xiàng)目管理水平。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，缺乏足夠的成功案例參考。經(jīng)營(yíng)管理者不能明確房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的重點(diǎn)。因此，在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的起步階段，首先收集各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐資料，然后分析和總結(jié)其他區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目管理是企業(yè)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理之前，公司相關(guān)部門(mén)應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)方向，設(shè)定項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目運(yùn)行進(jìn)度、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等指標(biāo)。并且要求有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目操作規(guī)程。工程運(yùn)營(yíng)管理方面，還需制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理方案。在項(xiàng)目管理過(guò)程中，由于外部因素造成管理上的混亂，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的啟動(dòng)會(huì)降低其對(duì)企業(yè)管理的負(fù)面影響。

4 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展中的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題

4.1 發(fā)展階段

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展首先要進(jìn)入決策階段。提高整體管理水平，必須保證決策的準(zhǔn)確性。若企業(yè)決策失誤，將造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，影響到后期的建設(shè)投資。造成整體運(yùn)營(yíng)管理的失敗。當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理開(kāi)始的時(shí)候，首先要將所有的資金投入到項(xiàng)目的建設(shè)上，做好市場(chǎng)的定位和銷(xiāo)售工作，保證企業(yè)的盈利，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。以確保經(jīng)營(yíng)管理成效。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不重視前期市場(chǎng)調(diào)研工作，導(dǎo)致市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，決策失誤，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理造成很大的困難。促使企業(yè)盲目投資，造成企業(yè)無(wú)法挽回的損失。

4.2 設(shè)計(jì)階段

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，設(shè)計(jì)是必不可少的。這一階段是工程費(fèi)用的基礎(chǔ)階段。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、投資機(jī)械的數(shù)量、采購(gòu)物料的數(shù)量等因素，進(jìn)行系統(tǒng)成本管理。設(shè)計(jì)階段也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要階段。如僅重視圖樣設(shè)計(jì)，而忽視了人、機(jī)、料等方面的投入，則設(shè)計(jì)方案質(zhì)量下降。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只考慮項(xiàng)目的規(guī)模，忽視了資源的投入，缺乏對(duì)經(jīng)營(yíng)管理影響因素的全面考慮，這種設(shè)計(jì)方案自然沒(méi)有實(shí)際效果。

4.3 建造階段

建設(shè)過(guò)程中，投入了大量的生產(chǎn)要素，考慮到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，投入了大量的人力、物力、財(cái)力，控制了資源消耗。在工程建設(shè)投資過(guò)程中，必須保證資源消耗的合理性，以保證資源組合的準(zhǔn)確性和最大限度地利用資源，同時(shí)還要對(duì)工程實(shí)際效果進(jìn)行檢驗(yàn)。強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理，是工程建設(shè)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、管理手段的保障。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合不夠重視，人員配備不夠隨意，物料管理不嚴(yán)，機(jī)械設(shè)備維護(hù)費(fèi)用不高。在建設(shè)過(guò)程中造成資源、資金的浪費(fèi)，不利于成本控制，不利于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.4 銷(xiāo)售和使用項(xiàng)目階段

工程銷(xiāo)售階段與公司的經(jīng)營(yíng)效益密切相關(guān)，加強(qiáng)工程開(kāi)發(fā)過(guò)程的管理，是提高工程開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。確保項(xiàng)目銷(xiāo)售順利，及時(shí)提款，彌補(bǔ)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所造成的經(jīng)濟(jì)損失，確保公司高收益。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有當(dāng)項(xiàng)目取得成功時(shí)，才有可能進(jìn)行下一步。

所以，經(jīng)營(yíng)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要任務(wù)，經(jīng)營(yíng)管理水平低就會(huì)延長(zhǎng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售壽命。而在項(xiàng)目的銷(xiāo)售和使用階段，又受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)需求、人口規(guī)模等多方面因素的影響，經(jīng)營(yíng)管理工作難度較大。

為確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的順利進(jìn)行，首先要做好決策與定位，其次是行銷(xiāo)工作，既可依賴(lài)廣告宣傳，也可依賴(lài)微信營(yíng)銷(xiāo)等。但是，這并不能保證市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)取得成功。很多地產(chǎn)公司錯(cuò)誤地認(rèn)為，只要銷(xiāo)售階段的一切工作都做完了，經(jīng)營(yíng)管理就是一個(gè)動(dòng)態(tài)的綜合工作，只能保證銷(xiāo)售、使用階段的各項(xiàng)工作都增加業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5 項(xiàng)目計(jì)劃管理辦法

5.1 主計(jì)劃的管理方法

由于各個(gè)部門(mén)的職能不同，部門(mén)之間的溝通也會(huì)受到一定的限制，這就給房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作和管理帶來(lái)了很大的負(fù)面影響。所以，在項(xiàng)目啟動(dòng)成本管理的基礎(chǔ)上，公司相關(guān)部門(mén)也要對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)責(zé)任人進(jìn)行明確，以有效的協(xié)助房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)成本的有效管理。實(shí)行項(xiàng)目計(jì)劃管理，首先要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，制定項(xiàng)目的主計(jì)劃，然后才能按照計(jì)劃進(jìn)行管理。更清晰地表述公司的工作職責(zé)等。

5.2 執(zhí)行主要計(jì)劃的方式

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主體短期內(nèi)難以適應(yīng)變化。所以，公司有關(guān)部門(mén)要求房地產(chǎn)企業(yè)拆遷短期計(jì)劃的內(nèi)容，要與相關(guān)人員溝通，在實(shí)際工作中按計(jì)劃執(zhí)行。房地產(chǎn)業(yè)的就業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的。在企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，主計(jì)劃可能會(huì)因?yàn)槠渌獠恳蛩囟淖儭Ｔ跇I(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程中，有關(guān)部門(mén)隨時(shí)調(diào)整計(jì)劃內(nèi)容，確保員工能夠按計(jì)劃完成各項(xiàng)工作任務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理。

6 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展效益與其管理水平息息相關(guān)。為提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)市場(chǎng)和環(huán)境的變化調(diào)整管理系統(tǒng)，以保證最大限度地利用資源，最大化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在的諸多問(wèn)題，只有使企業(yè)各部門(mén)職責(zé)明晰，工作內(nèi)容科學(xué)，管理方法科學(xué)，經(jīng)營(yíng)策略?xún)?yōu)化和完善，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，提高經(jīng)營(yíng)效率。