《農村宅基地管理法律政策問答》(八)

農業農村部

30.如何依法規范閑置宅基地盤活利用行為？

進一步加強宅基地管理，對利用方式、經營產業、租賃期限、流轉對象等進行規范，防止侵占耕地、大拆大建、違規開發，確保盤活利用的農村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權屬清晰。

要堅決守住法律和政策底線，不得違法收回農戶合法取得的宅基地，不得違法違規買賣或變相買賣宅基地，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。

對利用閑置住宅發展民宿等項目，要按照2018年中央一號文件要求，盡快研究和推動出臺消防、特種行業經營等領域便利市場準入、加強事中事后監管等措施。

31. 發展民宿利用農民農宅（房）有什么規定？

根據2019年文化和旅游部出臺的《旅游民宿基本要求與評價》（LB/T 065—2019），旅游民宿是指利用當地民居等相關閑置資源，經營用客房不超過4層、建筑面積不超過800平方米，主人參與接待，為旅客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施，分為城鎮民宿和鄉村民宿。旅游民宿的經營場地應符合本市縣國土空間總體規劃（包括現行城鎮總體規劃、土地利用規劃）和所在地民宿發展有關規劃。經營民宿應符合治安、消防、衛生、環境保護、安全等有關規定與要求，取得當地政府要求的相關證照。一些地方如北京、上海、海南等，因地制宜出臺政策文件，對利用農房發展民宿作了具體規定，促進鄉村民宿持續健康發展。

《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）（以下簡稱《通知》）規定，鼓勵村集體和農民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經營、合作經營、委托經營等方式，依法依規發展農家樂、民宿、鄉村旅游等。城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的，要嚴格遵守《中華人民共和國合同法》的規定，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后，雙方可以另行約定。

32.如何促進節約集約利用宅基地？

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村村民建住宅應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

《通知》進一步要求，合理安排宅基地用地，嚴格控制新增宅基地占用農用地，不得占用永久基本農田；涉及占用農用地的，應當依法先行辦理農用地轉用手續。城鎮建設用地規模范圍外的村莊，要通過優先安排新增建設用地計劃指標、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間，滿足符合宅基地分配條件農戶的建房需求。城鎮建設用地規模范圍內，可以通過建設農民公寓、農民住宅小區等方式，滿足農民居住需要。

33.農村宅基地和農民住房可以抵押嗎？

除全國人大常委會授權開展農民住房財產權抵押貸款試點的地區外，其他地方農村宅基地和農房不能抵押。《中華人民共和國物權法》第一百八十四條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律規定可以抵押的除外。《中華人民共和國擔保法》第三十七條規定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不能抵押。同時，《中華人民共和國物權法》第一百八十二條規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。即我國實行“房地一體”原則，因為宅基地使用權不得抵押，所以其上農房事實上也不能抵押。（待續）