國企發展贏在改革創新從中房公司看國有房地產企業發展的路徑探索

劉濤

黨的十九大報告指出，要促進國有資產保值增值，推動國有資本做強做優做大，有效防止國有資產流失。國有房地產開發企業（以下稱國有房企）作為國企主體之一，對維護房地產市場健康發展乃至整個社會穩定都有著重要意義。

中房集團荊門房地產開發有限責任公司（以下稱中房公司）作為市屬國企扁平化改革確立的“城控集團市場化房地產開發核心和主陣地”，應當在荊門市房地產開發和保證荊門人民住房需求、維護社會穩定中彰顯主流擔當。本文以中房公司為例，研究荊門市國有房企改革與發展中存在的問題，探索其改革發展最優路徑。

荊門市國有房地產企業存在的問題

受計劃經濟影響，歷史包袱較重。荊門市國有房企大部分為行政事業單位轉制而來，受行政管理體制機制影響較深，雖經政企分開，仍有不少詬?。菏紫?，干部職工習慣于聽命令、受指派，怕改革創新、怕承擔風險、怕追責問責；其次，企業缺乏自主用人權，造成員工整體素質偏低；其三，國有房企經營活動受行政干預影響較多，制約了企業向市場化、規范化發展；其四，國有房企既要承擔政府交辦和社會民生職能，還要被轉嫁一些不確定性矛盾和費用，造成企業額外負擔。

企業資金短缺，融資籌資困難。造成這種局面的原因有四點：首先是自身原因。由于國有房企經營積累較少，空置資產沉淀了企業大量資金，造成資金緊張。其次是金融政策。國有銀行信貸支持不夠，商業銀行利率偏高，企業融資成本高。其三是國家導向。主要是企業財力、人力以及人脈等資源相對匱乏，缺乏主動適應外部環境、積極創新融資的能力。其四是渠道單一。除銀行貸款外，國有房企幾乎無國家預算內資金、債券融資、股市融資、利用外資、職工集資等渠道。

開發理念陳舊，經營管理不善。改革創新的理念和意識缺乏，是國有房企的一大通病。首先是項目實施方案選定不科學，項目運營思想觀念陳舊。其次是在建項目管理體系不完善，管理方式過于老套。其三是建造施工影響力差，市場參與度不高、自主承建項目難。

物業配套落后，產品缺乏支撐。不能適應市場化房地產開發建設思路和要求，更不能滿足“居住改善型”需求。

中房公司黨委新班子的問題破解之法

中房公司黨委新班子組建兩年來，坦然面對問題，堅持迎難而上，大力弘揚“務實、高效、創新、發展”企業核心價值觀和“買好房、找中房”經營理念，將所有發展路徑、企業管理、經營行為和績效目標圍繞“改革創新”主題展開，扭轉了過去被動生存局面，走出了一條國企求變、國資增效的改革新路徑。

改革公司運行機制，增強領導力。成立董事會、監事會，規范黨委班子運行，形成黨委領導、董事會決策、監事會監督、經營層落實的治理結構。

改革制度用人管理，加大約束力。修訂完善管理制度，規范人、財、物、事、權的管理。強化財務管理，提升管理績效。加大重點區域和在建項目質安管理，確保公司安全平穩發展。啟動“效能監察行動”，推動重點工作落實。創新“內部審計”，確保項目程序合規合法、管理高效廉潔。強化執紀監督，進一步轉變工作作風。創新用人模式，使“慵懶散慢”和低下執行力得到轉變。

改革薪酬考核辦法，激發原動力。制定《薪酬管理辦法》《績效考核管理辦法》，用薪資激勵發展動力。全員工資實行“基本工資＋績效”，基本工資因崗定資；中層干部基本工資到期上調，須經黨委考核研究；績效工資年底視考核等次而定，營造人人爭先創優良好氛圍，干部職工迸發出“搶拼嚴實”干勁。

改革優化發展環境，倍增創新力。大膽改革，使上下同心、合力共為，激發全員破舊局、開新局。搬遷新陣地，展現企業全新面貌。通過召開三次鼓勁會、兩次“講規矩、促發展”整頓會，全員精氣神煥然一新。開展系列培訓，提高干部職工綜合素質。創新黨建＋先鋒工地＋黨員營銷＋紅色物業的“3+先鋒行動”，激發黨組織和黨員助力公司改革發展。加大宣傳力度，形成“一刊一網兩號”內外宣傳格局，公司對外形象大幅提升。

改革房產開發模式，厚積發展力。積極儲備地塊，探索與央企合作。探索“地產＋施工＋物業”開發新路徑，用項目做牽引、用施工做保證、用物業提品質，形成房地產開發、建筑施工、物業服務一體化發展“閉環”，最大潛力增加效益。試行“走出去、引進來”戰略，探索項目融資路徑。

改革資產增值方式，提升運營力。圍繞“死資產盤活、凈資產用足”思路，采取市場出租、打包運作、對外合作、走出去施工、爭取新的物業項目、發展多種經營等市場化運作辦法，確保中房公司所有資產獲取利益最大化。

中房公司改革發展帶來的啟示

習近平總書記曾說“惟改革者進，惟創新者強，惟改革創新者勝。”兩年多的實踐證明，國企發展贏在改革創新，同時也給我們在國有房企保值增值、高質量發展上帶來幾點思考：

一是要注重戰略思維。古人說，“不謀全局者，不足以謀一域?！笨傮w上說，國有企業要以主體價值最大化和國有資本保值增值為價值目標。國有企業的戰略視野，就是站在國有經濟的全局觀察、思考和處理問題。聯系中房實際，就是要重規劃、謀長遠，把戰略思維落實到戰略管理。我們聘請高端咨詢公司，為企業未來三至五年、乃至十年發展戰略進行“找短板、探路徑、做優化”，秉承使命、描繪愿景、謀篇布局，而且要確保落地生根、執行到位，形成企業戰略管理的閉環。

二是要注重歷史思維。只有懂得歷史，才知道我們為什么成功，為什么能夠繼續取得成功，那就是始終堅持中國共產黨的領導。中房公司在創立、發展、瓶頸和快速回升過程中，正是在上級黨委的正確領導和公司黨委的堅強領導下，通過創新黨建“3＋先鋒行動”，以黨組織和黨員的帶頭示范，來調動一切積極因素，快速推動公司高質量發展。

三是要注重改革思維。公司改革迸發了前所未有的底氣定力，涵養了從容自信的改革精神，搬掉了前進道路上的因循守舊、觀望等待、滿足現狀、不敢發展等“絆腳石”，聚合起推動改革的強大力量。這也告訴我們：惟以改革引領，才能破除舊局、穩操勝券；唯有思維創新，才能突破常規、開拓新境。

四是要注重整合思維。當今時代，資源共享、發展共享是趨勢，關起門來搞建設是不行的。中房作為國有房地產開發企業，有政策、土地資源等優勢，但思維、資金、人才是短板。國內很多著名房開民營企業擁有專業力量和充裕資金，如果與國有企業資源整合，不失為做優混合制經濟的較好路徑。今年，中房公司與杭州藍城進行合作開發，得到市國資委、城控集團的支持和肯定，這是我們運用整合思維新的探索，必將為中房公司未來奠定堅實基礎。

五是要注重底線思維。習近平總書記多次強調，要善于運用“底線思維”的方法，凡事從壞處準備，努力爭取最好的結果。國企改革會面臨利益調整，注重底線思維，就是要增強預見性，把工作準備得更充分。兩年來，我們將底線思維融入企業決策運營過程中，重要決策特別是土地儲備、項目開發、投融資決策都有風險評估、過程監督和追責問責機制。同時，把維護職工合法權益、維護一方和諧穩定放在重要位置，這是我們企業邁向穩健發展的保證。