長租公寓企業運營管理研究

張宇馳

[摘 要]隨著我國經濟的發展和進步，城市化的發展給社會帶來了較大的變化，而在城市化的發展中，越來越多的年輕人留在大城市中奮斗和拼搏，租房的需求不斷加大。近兩年我國爆發的“蛋殼公寓”事件給公寓行業帶來了一個較大的提醒，如何做好長租公寓企業的運營管理就成為其中的重點。通過對長租公寓企業運營概述、長租公寓企業運營管理的要點以及我國長租公寓行業的發展前景等方面進行分析，可以為我國長租公寓行業的發展提供參考意見。

[關鍵詞]長租公寓企業;運營管理;重資產模式;輕資產模式

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.36.105

1 前言

進入21世紀，全球化經濟得到快速發展，而在我國的經濟發展中，東南沿海城市的經濟得到快速的發展，尤其是在北、上、廣、深等城市中，越來越多的年輕人選擇在一線城市工作和居住，為我國一線城市的租房事業發展提供了有利條件。由于我國的租房行業起步較晚，加上市場混亂等因素導致其長租公寓企業亂象較多，同時也引爆了大量嚴重的社會問題。針對我國長租公寓企業發展中常見的問題提出相應的管理方案，可以促進長租公寓行業的可持續發展。

2 長租公寓企業運營概述

在我國的長租行業發展中，由于其長租行業的公寓企業在運營的過程中缺乏經驗，導致我國的長租公寓企業的運營存在問題，而現今隨著我國的公寓行業的發展，其運營的模式也逐漸發展起來，加上我國住房租賃市場快速發展，市場規模增加，加上金融支持力度不斷增加，進而讓我國的長租公寓行業的發展進入一個新的階段，下面對我國長租公寓企業的運營進行簡單的介紹。

首先，我國長租公寓企業按照資產持有方式可以分為重資產模式和輕資產模式。所謂的重資產模式主要是企業在發展的過程中利用開發購買的方式持有資產開展租賃業務，一般都是跟集中模式結合開展運營，而輕資產模式主要是企業不實際持有房屋的所有權，是通過跟房主簽訂租賃合同獲得相應的經營使用權。這兩種模式的運營各有不同，采用重資產的模式可以獲取地產與房產增值帶來的收益，并具有較強的自主運營權，不擔心房東違約，而且其運營的現金流比較確定，有利于企業形成品牌優勢，發揮品牌效益，但是也存在一定的缺陷，這種運營模式對企業的資金、運營和裝修要求較高，其租金的上漲空間有限，會限制企業的擴張。而輕資產模式對資金的需求較低，減少資金風險，且租金具有價格優勢，比較有市場競爭力，但是這種模式會導致租賃關系不穩定，市場競爭激烈，企業的運營自主性受到一定限制。

其次，長租公寓在運營商上也分集中模式和分散模式。集中模式主要是指以物理范圍內集中的房屋進行出租，根據標準化裝修對外出租。分散模式主要是以物理范圍上分散的房屋作為出租物，企業通過購置或租賃獲得房產，經過裝修進行對外出租。集中模式的運營可以進行統一化管理，并能夠降低管理成本，提高管理效率;同時也能夠提高設施和空間的利用率，同時也能夠創造更多的運營拓展空間，有利于培育品牌文化。但是集中模式在運營的過程中獲取客戶有限，其客戶增長率較慢，同時其對房屋的地點要求較高，如果地理位置比較偏難以快速出租，而分散模式可以選擇的房源比較多，可以滿足不同客戶的需求，其運營的方式也比較專業，客戶的增長率較快，但是這種模式難以集中進行裝修改造，成本較高，加上房源分布較為分散，難以集中，在后期也會出現一些爭奪房源的問題。

3 長租公寓企業運營管理的要點

3.1 加強對企業的專業化運營，提高精細化管理

在長租公寓企業運營管理中，加強企業專業化運營，提高其精細化管理水平是其中的重要內容。眾所周知，在長租公寓企業的運營中，由于我國很多運營管理的專業化水平不達標，導致較多的長租公寓企業出現爆雷的現象，這就對社會造成了較大的不良影響。因此，在長租公寓企業的管理運營中，要強化運營的專業性，針對公寓運營中可能出現的問題進行分析和研究，并根據其分析提出相應的解決方案，這樣可以提高企業的專業化運營管理水平;同時在長租公寓企業的運營管理中，要提高其專業化運營，并不斷優化其運營模式，對運營模式中的缺點盡量避免，并培育其競爭優勢，這樣可以提高運營的質量。此外在長租公寓企業的運營管理中，建立健全精細的資金支付和收取計劃以及整體收房出房的決策框架，這樣可以提升資金安排對盈利的貢獻，并統籌考慮經營管理現狀，避免盲目收房出房，提高長租公寓企業的精細化管理水平。

3.2 降低企業的運營管理成本

在長租公寓企業的運營管理中，降低運營管理成本也是其中的重點，在長租公寓企業的運營管理中，有些企業運營管理水平還較為落后，導致運營管理的成本較高，影響運營管理水平的提升。因此，在長租公寓企業的運營管理中，首先要健全長租公寓企業運營管理的平臺，在傳統的企業中，其運營管理平臺老化，這時在運營管理平臺中可以通過對房屋進行標準化的設計、裝修和配置，并利用信息技術和科學技術將企業運營進行流程化和信息化，通過這種一站式的運營管理方式，可以將公司與租戶之間建立信息化聯系，并借助信息化的流程提高其運營管理的效率，進而降低公司的成本;同時在長租公寓企業的運營管理中，要完善長租公寓公司運營管理平臺的功能和后臺服務，根據現今社會的發展和年輕人的需求，對運營平臺的功能進行完善;同時要改變以往的服務態度，提高其服務水平，并建立統一的調配管理體系，對公司內部的閑置房源資源進行統籌，并提高其使用效率，進而降低公司的運營管理成本，促進長租公寓行業的可持續發展。

3.3 制定科學的發展路徑

在長租公寓公司的管理運營中，制定科學的發展路徑也是其中的重要環節。現階段，我國的長租公寓行業在發展的過程中其市場較為混亂，其亂象較多，企業在運營的過程中大多數較為雜亂無章，缺乏科學的發展路徑，影響長租公寓企業的良性發展。因此，在我國長租公寓公司的運營管理中，其管理模式根據不同的方式有四種管理模式，不同的管理模式對企業的發展也有不同的影響，這時在長租公寓企業的運營管理中，要對公司自身的經營能力進行評估，并充分衡量公司自身的財務能力和管理能力，根據公司的發展情況選擇不同的運營模式，這樣可以提高公司的運營管理水平。此外在長租公寓企業的運營管理中，隨著社會的發展，人們的思想也發生變化，要及時對長租公寓的市場進行分析和研究，針對市場的變化制定相應的運營管理方案，這樣既可以為企業制定科學的發展路徑，也可以提高長租公寓行業的可持續發展。

3.4 制定完善的長租公寓企業的制度

在長租公寓企業的運營管理中，制定完善的管理制度也是其中的關鍵。在長租公寓企業的運營管理中，其管理制度不健全也是其中的一個重要因素，因此，在長租公寓的企業運營管理中，要完善和創新企業的管理制度，根據企業管理的實際情況規范其規章制度，并將每個運營管理的環節落實到每個管理人員的身上，這樣可以提高運營管理人員的責任感和工作積極性。同時在長租公寓企業的運營管理中，可以學習國外先進的運營管理經驗，并結合公司實際情況，制定具有特色的運營管理方案，例如可以學習國外的REITS模式。并在長租公寓企業的運營管理中，要創新其運營管理方式，利用一些自媒體方式對公司進行宣傳，例如抖音、短視頻以及微博話題等，既可以增大企業的品牌力度，也可以提高長租公寓企業的運營管理效率。故此，完善和健全長租公寓企業的運營管理制度，并利用新的傳媒方式進行宣傳，這樣可以促進長租公寓行業向著新的方向發展。

4 我國長租公寓行業的發展前景

隨著我國經濟的發展和進步，我國的長租公寓行業也得到了快速的發展和進步，而在長租公寓行業的發展中，國有企業的介入可以不斷規范我國長租公寓行業的發展。近幾年，我國就鼓勵國有企業布局房屋租賃業務，借助國有企業的資源、實力以及規范等方面的優勢，對房租租賃行業進行規范，這樣可以引領市場發展的能力和責任，同時借助國有企業的資源能夠穩定國內的租賃市場，這樣可以提高長租公寓行業的環境，同時國有企業可以設置一些政策和稅收優惠等，這樣可以讓房租租賃市場向著規模化和專業化方向經營。除此之外，在長租公寓行業中，其發展呈現多元化的趨勢，在不同的環節和階段，各個行業都介入到長租公寓行業的發展中，并利用信息技術和高科技等對長租公寓的發展進行創新，這樣可以構建良性可持續發展的市場格局。

5 結語

總而言之，在我國的長租公寓企業的發展中，其運營管理模式存在較大的問題，加上長租公寓市場混亂，管理亂象較多，進而導致我國的長租公寓行業發展存在較多的問題。因此，在長租公寓的企業運營管理中，要創新和健全其運營管理模式，提高其精細化管理水平，同時要深度挖掘長租公寓發展的潛力，降低其運營管理成本，并對長租公寓的經營能力進行評估，根據其評估確定其科學發展路徑，這樣可以為我國長租公寓市場的發展提供更好的策略，從而規范我國長租公寓市場，促進長租公寓市場的良性發展。

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