我國征收房地產稅的短期和長期效應分析

房地產稅改革試點政策引起了社會極大關注。本文提出的模型為試點地區設計本地房地產稅的具體稅率、分析房地產稅對本地房地產價格的短期效應以及對本地經濟的長期影響提供了一個有用的分析框架。本文分析認為，征收房產稅將對房價上漲有抑制作用，短期內對房價的影響大于長期，長期有利于實體經濟發展。

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。該決定出臺后引起了全社會的極大關注，公眾關注的焦點主要有兩個：一是短期影響，特別是對房價的影響;二是中長期效果，特別是征收房地產稅是否有利于改變一些地方經濟過度依賴房地產業的情況。本文旨在對征收房地產稅的短期和長期影響建立一個分析框架，試圖對以上兩個問題作一個初步回答。希望本文提出的模型和方法可以為試點地區設計本地房地產稅的具體稅率、分析房地產稅對本地房地產價格的短期效應以及對本地經濟的長期影響提供一個有用的分析框架。

美國房地產稅的征收情況

我們先討論一下世界第一大經濟實體美國的房地產稅實踐經驗。

房地產稅是美國地方政府和地方公共服務部門的主要收入來源，具有穩定、逆周期等特點。其征收原則是“民眾授權，取之于民，用之于民”，征收主體為美國的市或縣一級的基層政府或者公共服務部門，包括教育主管部門（用于支付教師工資以及公立學校的運營與維護）、公共交通主管部門（用于運營和維護公共交通系統）以及其他市政主管部門。各個部門依據各自的預算，計算出對應的房地產稅率，對同一房地產進行征稅。房地產稅征收的對象是房地產產權所有人，包括自然人和法人。征收的標的是居民住宅或者商業房地產中不享受減免待遇的部分，免于或者減少征稅的房地產包括宗教活動場所（教堂、寺廟等）、非營利組織擁有的房地產、產權所有人自住的減免部分以及教育機構所有的房地產（如小、中、大學的房地產）。產權人自住的減免金額各地皆不相同，由各地自行決定且各地差距較大，可以低到每年5000美元，也可以高達50萬美元或者自住的第一套房的全額。

美國地方政府通常按照財政年度征收房地產稅。稅額的計算和征收大致有以下幾個步驟。首先，有征稅權的各政府部門（包括縣或者區政府，學區，水電交通等公共事業部門）分別依據各自的預算和其他方面的收入來決定需要征收的房地產稅金額，并按照征收對象的估價計算稅率。

稅率的計算方法如下：

舉例來說，某學區2020財政年總預算為6500萬美元，除房地產稅外，其他來源的收入為2500萬美元。可征稅的房地產的總估值是25億美元，其中可以減免5億美元。那稅率就是：

其次，稅收部門把各部門的稅率匯總，計算每處房地產需要繳納的總稅額，然后把總稅額以及各部門分別征收的明細通知征稅對象。納稅人可以選擇一次性地把總稅額繳到稅務部門，通常情況下一次性繳稅有一定折扣，比如可以少繳稅額的2%。納稅人也可以選擇一年分次繳稅，這種情況下沒有折扣。如果納稅人不按時繳稅，則需要額外繳納利息甚至罰金。如果長期拖欠稅款，政府可以強制征收拍賣房地產。

如果房地產出現產權變更，賣方通常會把自己持有房地產期間的房地產稅預付給買方，由買方統一納稅。比如說，如果2019年7月到2020年6月的房地產征收的日期是2020年7月1日。甲方在2020年2月1日把房產賣給乙方。在交易時，甲方會按照上一年的房產稅額，把2019年7月1日到2020年2月1日的房地產稅預付給乙方。而乙方在2020年7月1日把整年的房產稅繳納給稅務部門。

房地產的稅率是按照征收對象的估價（估值）而不是市場價（市場值）計算的。房地產的估價只用于計算稅率，通常與市場價成比例，但是通常會低于市場價。各地的估價與市場價可以相差很大。在美國，估值與市場價的比率最低的地區包括密西西比州的一些地區，估價大約是市場價的10%。在比率最高的地區，比如馬薩諸塞州的一些地區，估價可以是市場價的100%。房地產的估價通常由地方政府估價辦公室計算更新，通常每年更新一次。

雖然房地產的正式稅率是按照稅額占估價的比例來計算的，但是有效稅率這個概念有助于我們橫向比較各地的房地產稅率。所謂有效稅率，就是房地產稅額占房地產市場值的比例。2020年美國51個州（包括首都華盛頓特區）平均個人住宅的有效稅率在0.28%（夏威夷）到2.49%（新澤西）之間，中位數是佐治亞州的0.92% 。按照這些有效稅率，一棟市價20萬美元的住宅，每年的稅額在560美元到4980美元之間。

我國房地產稅對房價的短期效應分析

短期模型

我們假定經濟總量，包括居民的可支配收入，在短期內不變。在這個前提下，我們的短期模型主要研究房地產有效稅率（房地產稅占房地產市場價的百分比）如何影響居民住宅價格。模型中房地產稅對房價的主要影響渠道是房地產稅對居民其他房地產消費（按揭支出）的擠出效應。為簡化分析，我們的模型采用了一系列通用的假設，包括市場僅含單個買家、單個賣家、單個可供買家不斷獲得新的貸款從而進行自購自賣行為的按揭市場，等等。本文重在通過模型說明房地產稅對房價短期影響的作用機理。在使用模型對具體城市進行量化分析時，需要根據本地的具體情況，采用本地的數據，對模型中的變量進行校準，從而得到更符合本地實際的分析結果。

模型包含以下外生變量，并假設這些外生變量是在住房市場之外確定的，在短期內不受房價或房產稅率的影響：

1. 居民住房總支出：本年度在住房消費上的支出，包括按揭還款和房產稅繳納這兩個類目。

2.?房屋凈值：房產所有人的權益部分，等于房價減去按揭負債。

3. 購房首付：本年度購房時產生的首付款。

4. 按揭貸款利率：本年度住房抵押貸款利率。

5. 房產稅率：本年度房產稅額與房地產市場值的比例。此變量為自定義值，專家和各地政府可以使用我們的短期模型來研究不同的稅率對房價的不同影響。

6. 貸款年限：本年度住房抵押貸款年限（根據市場一般情況并結合銀行貸款政策，各城市統一暫定20年）。

7. 房產稅對住房按揭還款的擠出百分比：本年度房產稅的支出對住房抵押貸款年還款的擠出效應程度，即本年度房產稅額的百分之幾將替代掉無房產稅時的住房抵押貸款年還款額。此變量也是自定義值，由專家根據各地具體情況和數據進行校準。

模型包含以下內生變量，其由外生變量決定：

8. 房價：本年度開征房產稅后新的均衡房價。

9. 年房產稅：本年度產生的房產稅額。

10. 抵押貸款年還款：開征房產稅后的住房抵押貸款年還款額。

11. 抵押貸款年出借：開征房產稅后的住房抵押貸款年出借額。

12. 房產稅占房產所有人權益的比例：房地產稅占實施征稅后房產所有人權益（新的均衡房價減去按揭債務）的比例。

13. 稅后房價變化比例：新的均衡房價與起始房價的比。

本模型的關鍵假設是，在短期內“1. 住房總支出”為固定值，且僅包括“9. 年房產稅”和“10. 抵押貸款年還款”這兩個類目。由于這一假設，更高的房產稅率將增加居民的房地產稅支出，從而擠出抵押貸款支付。值得注意的是，居民的房產稅支出未必會以一對一的比例抵消他們在抵押貸款上的支出。也就是說，居民房地產稅的支出也可能通過減少其他生活消費來實現。因此，我們的模型包含了“7. 房產稅對住房按揭還款的擠出百分比”這一變量。但整體上看，房產稅的征收必然會影響購房者在抵押貸款上的預算，降低購房者能夠負擔的抵押貸款總額，從而降低市場均衡時的房價。

本模型的重點在于如何將內生變量與外生變量聯系起來，特別是“8. 房價”“13. 稅后房價變化比例”與“5.?房產稅率”“7. 房產稅對住房按揭還款的擠出百分比”之間的關系。各個城市均可將自身的指標值代入模型中，分析在不同的房產稅率和擠出比率下房價可能的變化情況。

短期模型分析結果

我們使用公開數據對9個城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、南京和武漢）的房地產市場進行了量化分析，得到了不同場景（不同的房地產稅率和擠出百分比）中房價的變化。比如說，假定（1）房地產稅率為0.5%，（2）一半的房地產稅會擠出按揭支出，我們的短期模型顯示居民住房價格會有如下變化：北京為-2.85%;上海、廣州、深圳、天津和杭州均為-2.97%;重慶為-2.80%;南京和武漢為-2.91%。以北京和上海為例，房價與上述兩個變量之間的關系如圖1、圖2所示。圖中的“擠出比率”即為模型中的變量7。

9個城市在不同房產稅率、不同擠出比率下的稅后房價變化比例的圖表均與圖1、圖2相似，均顯示了同樣的規律，即房產稅率越高，擠出比率越大，居民住宅價格就下跌得越多。每個城市的具體結果我們就不在此一一報告了。值得注意的是，在不同的城市里，住宅價格對房地產稅率和擠出比率的不同反應是由這些城市各自的房地產市場現狀（本地的外生變量）決定的。

房地產稅的長期效應分析

長期模型

房地產稅的征收，實質上是把個人收入的一部分轉移給地方政府。這種轉移對經濟的影響是多方面的。我們先討論有利的影響。第一，房地產稅給地方政府提供了新的收入來源（為簡化起見本文假設房地產稅短期內不影響地方政府土地出讓收入），讓地方政府有更多的資源，有利于提高公共服務水平和財政支出。財政支出可以有兩種形式：一是政府投資，二是政府消費。兩者都會直接影響地方國內生產總值（GDP）和總收入。第二，房地產稅造成房價降低，而低房價會減少居民對按揭貸款的需求。在金融市場其他方面不變的情況下，對按揭貸款需求的減少會降低利率。低利率會刺激企業和個人的投資和居民的消費。即使利率不降低，銀行信貸的結構也會有變化，購房者對按揭貸款需求的降低，有利于企業更容易地得到貸款，有利于刺激企業加大投資和生產。

房地產稅對地方經濟的負面影響主要是它會擠壓居民在非房地產方面的消費和其他方面的投資。由于持有房地產的成本增加，房地產稅會擠占居民在其他方面的消費支出，從而減少GDP。房地產稅也可能擠占居民的存款，減少個人的投資。同時房價的降低也會減少產權所有人的財富，從而通過財富效應減少居民的消費。

從上面的定性討論可以看出，房地產稅的征收一方面增加了地方政府的投資和消費，另一方面減少了居民個人的投資和消費。因此，判斷房地產稅對經濟的影響，應該要考慮到政府消費和個人消費哪一種更能提高社會福利，以及政府投資和個人投資哪一種能更有效地促進經濟發展。在以上兩種效果之外，房地產稅的征收引起房價下降，從而減少居民對貸款的需求，有可能引起利率下降，從而刺激個人消費以及企業和個人的投資。這個效果雖然重要，但是由于利率受貨幣政策的影響較大，而影響貨幣政策的因素太多，我們不打算在模型里詳細探討。房地產稅的另外一個重要效果：由于房價下降，居民購房的貸款需求會減少，這可以給企業貸款讓出空間。這也許是相對單純的有利于經濟增長的一個效果。我們建立的長期模型，主要對這個效果進行研究。另外要注意的是，我們的長期模型假設房地產開發已經進入了穩定階段，新開發樓盤剛好補充折舊，所以市場上的房地產存量不變，而且房地產業的產出占地區生產總值的比例保持基本不變。這一假設，顯然更適用于城市化程度比較高的地區。

根據上述討論，除前述短期模型的基礎假設外，在長期模型中新增如下假設：

1. 房地產開發進入穩定階段，新開發樓盤剛好補充折舊，市場上的房地產存量不變;

2. 房地產業的產出占地區生產總值的比例保持基本不變;

3. 在房產稅征收前后，地區生產總值與企業貸款總量之比、居民總可支配收入與地區生產總值之比、住房總支出與地區居民總可支配收入之比均維持不變;

4. 由于房產稅所帶來的房價下降，使得居民購房的抵押貸款減少的數額，與企業貸款增加的數額相同。

除短期模型中包含的7個外生變量外，根據上述假設，在長期模型中進一步引入6個外生變量，假設這些外生變量是在住房市場之外確定的，在長期內也不受房價或房產稅率的影響而變化。

1. 初始企業貸款總量：在征收房地產稅之前的，本年度企業向金融機構貸款的總額。

2. 地區生產總值與企業貸款總量之比：本年度地區生產總值與初始企業貸款總量的比例關系。假定該比例關系在征收房地產稅前后保持不變。

3. 地區生產總值：本年度地區生產總值，即GDP。

4. 居民總可支配收入與地區生產總值之比：本年度居民總可支配收入與地區生產總值的比例關系。假定該比例關系在征收房地產稅前后保持不變。

5. 居民總可支配收入：本年度城鎮居民可支配收入總額。

6.?住房總支出與地區居民總可支配收入之比：本年度住房總支出（征稅前統計值）與地區內居民總可支配收入的比例關系。假定該比例關系在征收房地產稅前后保持不變。

除短期模型中包含的6個內生變量外，根據上述假設，在長期模型中進一步引入3個內生變量，其由外生變量決定。

1. 征收房產稅后企業貸款總量：開征房產稅后，企業從金融機構貸款的總額。

2. 企業貸款總量新舊比/地區生產總值新舊比/居民總可支配收入新舊比：開征房產稅后，新的企業貸款總量、地區生產總值、居民總可支配收入各自與未征稅時的值之比。根據長期模型的簡化假設，三比例相等，故集合為一個變量。該指標代表長期情況下房產稅的征收對區域內宏觀經濟指標的影響。

3. 征收房產稅后住房總支出：開征房產稅后，住房消費支出的總額。模型假設住房消費僅包括住房抵押貸款還款、房產稅繳納這兩個類目。

短期模型只考慮了居民的住房總支出以及房地產稅對房價的影響，且假定住房總支出不變。長期模型則將住房總支出當作內生變量，并考慮如下因果關系：征收房產稅使得房價降低，從而令居民購買二手房的抵押貸款的需求減少，這讓企業（包括房地產企業）貸款的總量得以增加，最終將拉動企業產出與地區生產總值的提升;此時，宏觀經濟的向好通過居民收入的增加又會使得居民的住房總支出得以增加。值得注意的是，由于被擠出的按揭貸款借出額會增加企業貸款額，從而也增加地區生產總值和住房總支出，所以長期模型的房價雖然也低于未征房地產稅時的房價，但是比短期模型的房價高。

長期模型分析結果

我們使用各個城市的數據，在對每個城市進行迭代計算后，可得到長期模型下，各城市在不同房產稅率、不同擠出比率下的稅后房價和宏觀經濟指標的變化情況。比如說，假定（1）房地產稅率為0.5%，（2）一半的房地產稅會擠出按揭支出從而造成購買力的相應下降，我們的長期模型顯示居民住房價格會有如下變化：北京為-2.41%;上海為-2.08%;廣州為-1.76%;深圳為-1.86%;天津為-2.32%;杭州為-2.00%;重慶為-1.80%;南京為-1.95%;武漢為-2.00%。北京和上海的房價、宏觀經濟指標見圖3、圖4。其中房價變化為差額比例，宏觀經濟指標變化為直接比例。

根據9個城市在不同房產稅率、不同擠出比率下的稅后房價變化比例情況和宏觀經濟指標變化情況，可明顯觀測到相同的規律，即房價的下跌比例和宏觀經濟指標的增大比例都與房產稅率和擠出比率直接相關。其次，具體的量化關系在各個城市均有不同。這是由于每個城市的房地產市場和地區經濟結構的不同造成的。

同時，將同一城市、同一征稅情況下的短期模型和長期模型的均衡房價進行比較，長期模型下的均衡房價高于短期模型下的均衡房價。這說明，雖然征收房產稅這一行為在長期情況下依舊會降低房價，但由于住房按揭貸款需求的降低和企業融資成本的降低，宏觀經濟會因此受到正面刺激，長期房價的降低程度會低于短期。不可否認的是，無論是在忽略居民住房支出變化的短期模型下，還是在放寬假設考慮宏觀因素的長期模型下，房產稅征收所帶來的房價下降是顯著且持續的。

由于長期模型將城市的宏觀經濟指標納入計算，我們可以量化房產稅征收對宏觀經濟帶來的影響。變量“企業貸款總量新舊比/地區生產總值新舊比/居民總可支配收入新舊比”反映了征收房產稅在長期均衡后，地區宏觀經濟的直接變化，其中地區生產總值（GDP）最能代表城市宏觀經濟的發展。隨著房產稅率與擠出比率的增大，各城市的GDP增長額也逐漸增大，直接倍數比例呈線性增長。這說明長期內，房產稅的征收在降低房價的同時還有利于企業融資，因此能通過這一渠道在一定程度上促進城市的經濟發展。需要注意的是，我們的長期模型并沒有考慮房地產稅對城市宏觀經濟影響的其他渠道，因此本文的量化分析不能作為地方政府決策的唯一依據。

結論及政策建議

本研究使用城市級別的公開經濟數據，使用量化模型，建立了房地產稅和房地產價格以及地方宏觀經濟指標（比如GDP）之間的定量關系。這種定量關系對中央以及地方政府制定合理有效的房地產稅，以及評估房地產稅對房地產價格的影響，提供了有用的支持。我們相信將短期模型和長期模型結合使用能夠更加全面地反映出房產稅征收對房價和宏觀經濟的影響。

我們主要的分析結果如下：一是征收房產稅將對房價上漲有抑制作用。二是短期內對房價的影響大于長期。三是在假定政府消費和個人消費對社會福利的影響相同，以及政府投資和個人投資對經濟發展的促進作用相同的情況下，房地產稅對房地產價格上漲的抑制能減少房地產市場對資金的需求，從而讓其他行業的企業更容易地融資，促進經濟擺脫對房地產業的依賴和經濟長期增長。房地產稅短期對當地房價的影響還取決于免征額和房產評估價的設定。本文的分析假設評估價就是市場價。若要維持短期房價的平穩，則可以考慮提高免征額、降低有效稅率。反之效果則相反。

本文所得的量化結果顯示，無論是長期還是短期，房產稅稅率越高以及房產稅對住房按揭還款的擠出比率越高，房價下降幅度將會越大，這一結論在所有城市中都得以展現。同時，不同的城市對房產稅變化的范圍具有不同的適配性，故針對不同城市的具體情況，征稅策略應進行適當的調整。

基于以上分析結果，結合其他國家（主要是美國）的房地產稅實踐，我們有如下政策建議：第一，由于房地產市場的區域特異性，地方經濟互相之間的差別，以及房地產稅主要由地方財政用于本地公共事業的支出（如學校、公交、市政基礎建設等）這三個原因，房地產稅率的制定以及房地產稅的征收，由市或者縣級政府制定比較好。各地自行設計和征收房地產稅，有利于各地方政府積累和交流經驗以及對高效的具體措施進行推廣。第二，由于房地產稅對地方經濟的重大影響以及稅率受征稅部門的預算直接影響，征稅部門應該遵循“法律授權，全程透明，取之于民，用之于民”的原則，遵循法律程序，按照立法機關授權進行征稅，并保證預算以及開支透明。第三，房地產稅率的制定，應該考慮到人民的基本生活需求以及弱勢群體的困難。建議給每個產權所有人一定的免稅金額或者免稅的居住面積。

（彭亮為美國賓州州立大學商學院教授。本文根據清華大學五道口金融學院資助研究項目改寫。本文編輯/秦婷）