論物業服務合同下的業主救濟方式

孫天意

摘要：現行民法典中關于權利救濟的方式有很多，就物業服務的過程中來說，主要涉及的是三方當事人，即業主個人、業委會、物業服務公司。同樣，當侵權行為或者債權行為發生時，業主作為受損害方的群體，通過何種方式進行維權顯得格外重要。明確業主的訴訟制度也有助于業主、業委會、物業服務公司的權利以及義務的行使，使得業主、業委會、物業服務公司能夠權責明晰，更好的服務于群眾的日常生活，規范業主的權利，保障公共利益的發展。

關鍵詞：權利救濟;侵權行為;公共利益

一、業主維權救濟方式的困境

（一） 業主權利受損后的救濟途徑分析

1、業委會代表業主進行救濟所產生的瑕疵

隨著我國城市化的建設，城市居民生活質量在逐步提高。就城市居民而言，小區作為城鎮居民普遍的居住單位，也是在社會生活中作為與每個人最密切的生活環境，小區的條件好壞，也影響著居民的生活質量。

根據民法典的規定，物業服務合同是由業委會以及物業服務公司相互簽訂的。業委會作為業主的代表，且是物業合同的相對方，當業主的利益遭受到損失時，應當由業委會作為業主的維權代表向物業服務公司提出訴訟，但是現行法律中卻存在了許多瑕疵。首先，無論是《民法典》還是相關的《物業管理條例》都對業委會和業主的法律地位做了相關規定，但是《物業管理條例》對業委會法律地位的模糊定位造成維權主體缺失，影響了維權效度，阻礙了維權進程。其次，業委會本身的成立就阻礙重重，由于業委會的成立直接威脅到開發商和物業公司的利益，這使得他們千方百計地阻撓和破壞業主成立業委會，甚至不惜動用各種暴力手段，以此給予開發商和物業公司法律漏洞的可乘之機。除此以外，成立業委會本身就是一件復雜的事情，需要進行一套嚴格的辦理流程，而大多數業主并不熟悉相關知識，實際操作過程中給業主帶來了不少的麻煩。不論是在法律制度中還是現實生活中，業委會代表業主行使權利都不是一件簡單的事情。

2、業主個人提出救濟的缺陷

業主作為小區內的居民，是小區利益的直接影響者。隨著商品化小區的增多，居住在小區內的人口也越發增多。若開發商或物業服務公司在提供商品房或者物業服務時對小區業主的公共利益進行了侵權，就被侵權人就群體而言其最大的問題在于被侵權人如何集體化行動，就單個業主而言其進行維權時容易被開發商或者物業服務公司以不具有維權資格而打“退堂鼓”。

（二） 物業服務合同于民法典中的表現

根據民法典規定，物業服務合同是由經業主大會授權的業委會或者直接由業主大會代表業主進行簽訂的。合同主體一方是物業服務公司，而另一方是業委會和業主大會。同樣也根據相關法律的規定，業委會和業主大會并不具有法人資格，其只不過是一般的民事組織。業主委員會的訴訟主體資格無論在理論上還是實踐中仍是一個倍受爭議的問題。從實踐中來看，業委會的成立本身就是一件比較困難的事情。將物業服務合同主體授權給業委會容易造成權利的推搡，間接的損害業主的權利。

二、明確物業服務合同中當事人地位的重要性

（一）個人業主利益與全體業主利益的關系

在大多數業主購置不動產時，通常都會與相關物業服務公司產生一份物業服務協議。在實踐中，此協議內容多是需要業主積極配合業委會與物業服務公司所簽訂的物業服務合同?！睹穹ǖ洹访鞔_了物業服務合同對業主具有法律約束力，雖然業主沒有單獨與物業公司簽訂物業服務合同，但是業主有支付物業費的義務。同時也是根據民法典及相關法律規定，物業服務合同由業主大會代為簽訂。因此作為個人業主來說，物業服務合同是作為物業服務公司以及業主們行使權利承擔義務的主要依據。

（二）業委會和業主的法律關系

業委會雖作為小區業主維權的先鋒，但在一些特殊情況下業委會畢竟作為人合性的組織會出現各式各樣的問題，如常見的業委會成員不作為、業委會部分成員伙同侵害人、甚至領導干部以權謀私等。而作為受害者的業主個人力量是渺小的，其通過業主大會等集體化活動不僅在現實生活中成本高、時間長，而且不切實際。那么業主個人為了公共利益相關權利救濟的道路便無路可走，因此有必要產生一種取而代之的方法便是業主代表訴訟。

三、對于細化物業服務合同中瑕疵的幾點建議

（一）明確業委會訴訟主體的地位

根據民法典的規定，物業服務合同的當事人應由物業服務公司和業委會或者業主大會。而同樣根據民法典以及相關法律規定，業委會不具有法人資格，不具有訴訟權利能力。因此，當物業服務公司侵害業主時，業委會是否可以因公共利益受到損害而代表業主進行訴訟呢。在維護全體業主的共同利益時業主委員會可作為原告已基本形成共識。就筆者而言，根據我國民事訴訟法，業委會可以屬于其民事訴訟主體中的“其他組織”。理由在于，業委會作為業委會是為了維護小區內公共利益，應當賦予訴訟權利能力。在相關司法實務中，也有法院判決將業委會列為訴訟主體的身份參加訴訟。

（二） 提高業主涉及物業服務合同糾紛的法律地位

業主是物業服務合同中最重要的當事人。業主不僅享有維權的權利，同時也承擔著繳納物業費等義務。可以說，業主的權利是否得到保障是簽訂物業服務合同的關鍵。因此，有必要提高業主在物業服務合同中的權利，同時也可以明確業主應當履行的義務。

在物業服務合同中，物業服務公司的義務多于業主的義務。但是，在實踐中物業服務公司或者開發商多處于強勢的地位，當業主的需要保護自己權利的時候，物業服務公司會以不是物業服務合同的當事人對其進行阻塞。當公共利益造成損害時，業委會又怠于行使代表業主進行維權的時候，業主有權利自己提出訴訟對物業服務公司進行維權。筆者認為，鑒于業主的集體化活動成本高，人員匯集較為困難，所以應當在適當的時候減少業主行權的標準便于維護集體業主的利益。

四、結語

物業服務合同作為新型的有名合同，日后在實踐生活中將被人們廣泛運用。因此更需要妥善的規定合同中各方當事人的權利和義務，使各方當事人能法有所依。筆者在文中找出了《民法典》物業服務合同中存在的一些弊端并提出相關構建，以期對今后我國立法有所裨益。

參考文獻

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