地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的綜合研究

朱芳芳

摘要：地鐵車輛段上蓋物的開發(fā)建設(shè)，能夠有效促進(jìn)該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。由于上蓋物的發(fā)展具有特殊性，通過國內(nèi)的開發(fā)情況，總結(jié)當(dāng)前發(fā)展中存在的問題，并針對問題提出相應(yīng)的改進(jìn)策略，從而達(dá)到合理開發(fā)車輛段上蓋，滿足使用需求的效果。

關(guān)鍵詞：地鐵;上蓋;開發(fā);物業(yè)

前言

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中必然面臨城市化問題，城市軌道交通的建設(shè)可以有效打通各個商業(yè)圈及住宅的價值，促進(jìn)人口流動，改善資源循環(huán)，地鐵作為城市的大動脈，將大大縮短城市之間的時間和空間，導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)格局發(fā)生重大變化，涉及到沿線各居民區(qū)及商業(yè)圈，尤其是車輛段上蓋物業(yè)的開發(fā)價值得到很大提升，當(dāng)前城市土地利用不足，合理利用停車場上方空間是一個科學(xué)的命題。住宅區(qū)和工業(yè)建筑的結(jié)合可以節(jié)約土地，進(jìn)一步發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

一、地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的重要意義

城市軌道在我國各個城市經(jīng)濟(jì)中起到非常關(guān)鍵的作用，而地鐵上蓋物開發(fā)是充分利用土地資源，提升其土地利用率及商業(yè)價值。主要經(jīng)濟(jì)體以下：首先，地鐵建設(shè)在一定程度上有效緩解了城市交通擁堵現(xiàn)象，促進(jìn)城市用地升值，人口聚焦，各種商業(yè)、住宅等功能迅速形成。地鐵上蓋物的集中開發(fā)，可能整合地鐵沿線的各類建筑、商業(yè)功能，進(jìn)一步提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)。通過查閱相關(guān)文獻(xiàn)可知，地鐵上蓋物開發(fā)建設(shè)能夠有效促進(jìn)應(yīng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量，由于地鐵建設(shè)周期較長，投資大等原因，上蓋物的開發(fā)利用及有效盈利仍然亟待考慮的問題。

二、地鐵車輛段上蓋開發(fā)物業(yè)的特殊性

地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)需要解決房子建設(shè)成本問題，以及開發(fā)過程有可能出現(xiàn)的問題。比如停車場室外的標(biāo)高應(yīng)比城市用地標(biāo)要高，需要充分考慮地鐵上蓋物業(yè)的出入口、行人與車輛的入口、道路、橋梁等方面的設(shè)計。合適的起始長度和路線選擇是入口設(shè)計成功的關(guān)鍵。管道處理與普通著陸性能的開發(fā)之間存在著巨大的差異，并且更加復(fù)雜。室外水、熱、電等設(shè)備管道的處理，不應(yīng)采用普通埋地處理，但應(yīng)安裝在專用設(shè)備層內(nèi)。通常，設(shè)備層設(shè)計在廠房屋頂上方和物業(yè)層下方。通常，上蓋物住宅區(qū)開發(fā)的同時，需要配備一定數(shù)量的停車位，而地面停車位是很難滿足住戶停車需求。在開發(fā)設(shè)計時需要提升樓層高度，通風(fēng)口及采光口應(yīng)結(jié)合實際情況進(jìn)行合理設(shè)置，目前為止，很多地鐵上蓋物業(yè)利用玻璃景觀設(shè)置燈光入口。改善蓋下的工作環(huán)境。因此，上蓋物住宅區(qū)的開發(fā)需要充分考慮道路、景觀布局。

三、目前地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)存在的問題

（一）現(xiàn)階段土地政策對綜合項目推進(jìn)推動力不強(qiáng)

根據(jù)當(dāng)前我國土地開發(fā)要求，對城市軌道交通覆蓋物業(yè)用地性質(zhì)的研究和判斷方面仍需完善。城市軌道交通用地屬于城市重要基礎(chǔ)設(shè)施，上覆物業(yè)用地具有一定的商業(yè)性質(zhì)。根據(jù)相關(guān)要求，城市軌道交通上覆物業(yè)土地開發(fā)項目需要統(tǒng)一申請，地上財產(chǎn)和地下設(shè)施建設(shè)的項目申請在后續(xù)征地工作和項目規(guī)劃逐一部署之前進(jìn)行審批。一般而言，相關(guān)土地征用仍采用傳統(tǒng)的招拍掛制度。但由于其工作周期無法準(zhǔn)確安排，項目各階段的準(zhǔn)備和規(guī)劃無法停止，將導(dǎo)致項目開發(fā)進(jìn)度與公共交通運(yùn)營的銜接可能出現(xiàn)問題，難以實現(xiàn)有效統(tǒng)一。因此，目前的土地流轉(zhuǎn)政策不利于綜合開發(fā)項目的快速推進(jìn)。

（二）投資體制不完善

目前，國內(nèi)大型和中城市軌道交通建設(shè)的投資模式相對單一，其投資體系基本上傾向于保證交通功能的具體實現(xiàn)。因此，這些投資大多由作為施工方的軌道交通公司組織、運(yùn)營和管理。軌道交通公司的發(fā)展具有商業(yè)、娛樂、旅游等多種功能。因此，在進(jìn)行項目征地及相關(guān)工作時，采用傳統(tǒng)的招拍掛模式，結(jié)合項目的具體目標(biāo)，明確其開發(fā)主體是傾向于交通功能還是商業(yè)功能。因此，在項目的實際規(guī)劃中，不可能實現(xiàn)交通公益性與商業(yè)化的分離，必須有交錯的結(jié)構(gòu)和建筑。因此，在實際投資過程中，軌道

交通公司在項目建設(shè)中的整體協(xié)調(diào)難以發(fā)揮作用。

（三）資本引入遇阻，難題較多

軌道交通物業(yè)開發(fā)總項目量大，資金消耗大，政府或企業(yè)承擔(dān)條件嚴(yán)格，實施不易。因此，有必要開發(fā)多種渠道為項目引進(jìn)資金。然而，該項目很難從社會上籌集資金。首先，社會資本的干預(yù)意愿不強(qiáng)。原因是目前軌道交通物業(yè)商業(yè)模式的發(fā)展空間和潛力不明顯，盈利空間小，長期投資計劃難以取得成效。其次，社會資本的注資可能會導(dǎo)致關(guān)于商業(yè)對交通、娛樂等項目功能的重要性和相關(guān)性的爭議，導(dǎo)致多功能項目主題不明確，商業(yè)化或公益性質(zhì)不明確，定義模糊，定位困難。隨著社會資本的投入，將逐步導(dǎo)致上覆房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)化。

（四）交通站點建設(shè)難

軌道交通站點和交通站點出入口土地的綜合利用，特別是空間設(shè)施的建設(shè)，需要滿足城市電力、燃?xì)狻⑾馈踩戎T多要求。根據(jù)要求，此類設(shè)施的建設(shè)必須設(shè)置單獨的出入口。但在實際項目推廣過程中，難以設(shè)置出入口，占用市政道路或綠化帶。

（五）建設(shè)設(shè)施指標(biāo)獲批不容易

目前，國內(nèi)大型和中城市車輛段的現(xiàn)場建設(shè)目標(biāo)難以批準(zhǔn)的原因與配置規(guī)劃的建設(shè)指標(biāo)難以落實有關(guān)。在立項批復(fù)中，建設(shè)項目相關(guān)設(shè)施指標(biāo)達(dá)不到要求或本年度項目建設(shè)設(shè)施指標(biāo)剩余數(shù)量不足的，不予立項。最直接的結(jié)果是無法審查，這將嚴(yán)重影響項目施工進(jìn)度。

四、地鐵車輛段上蓋物業(yè)開發(fā)的完善措施

（一）開發(fā)統(tǒng)一指導(dǎo)意見

相關(guān)部門需結(jié)合全國軌道交通建設(shè)總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和實踐經(jīng)驗，對軌道交通物業(yè)用地綜合開發(fā)項目建設(shè)需求形成統(tǒng)一的書面指導(dǎo)意見。在保證項目開發(fā)各項標(biāo)準(zhǔn)的一致性和連續(xù)性的同時，體現(xiàn)了交通功能為主，商業(yè)功能為輔。責(zé)任明確，分工明確，避免了居住空間交通功能的擠壓。

（二）相關(guān)土地政策落實并根據(jù)實際情況整合優(yōu)化

完善軌道交通用地性質(zhì)定性和不動產(chǎn)土地預(yù)招標(biāo)、拍賣、掛牌制度。避免施工延誤或項目建設(shè)與運(yùn)營難以同步的問題。車輛段綜合利用項目土地政策優(yōu)化。建議在初步規(guī)劃和研究期間，預(yù)留軌道交通上方物業(yè)段綜合利用用地。在獲得地下設(shè)施建設(shè)批準(zhǔn)函后，可同時進(jìn)行勘測、設(shè)計和招標(biāo)。車站綜合利用項目土地政策優(yōu)化。建議覆蓋軌道交通上的物業(yè)堆場和車站用地。單獨申請征地手續(xù)，盡快完成征地工作。

（三）拓展融資渠道

拓展軌道交通上覆物業(yè)土地綜合利用開發(fā)項目融資渠道，創(chuàng)新融資機(jī)制，構(gòu)建多元化融資模式。引入社會資本。建議結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)政策和相關(guān)規(guī)定，多渠道開展引資建設(shè)項目，注重環(huán)保和公益交通功能，以商業(yè)化模式為輔助。車輛段綜合利用項目融資模式。建議實施ABO（Authorize授權(quán)）、Build（Build）和Operate（Operate）的創(chuàng)新模式，為后續(xù)的土地綜合利用創(chuàng)造條件。借鑒香港的成熟模式，結(jié)合大陸市場結(jié)構(gòu)和多渠道籌資方式，可以開發(fā)出軌道+土地類的融資模式適合內(nèi)地，實現(xiàn)項目多元化經(jīng)營發(fā)展，提高項目收益，提高融資能力。

（四）搭建平臺

建議從中央到地方各級建立軌道交通覆蓋物業(yè)土地開發(fā)總體規(guī)劃、協(xié)調(diào)和促進(jìn)小組。要形成長期的綜合開發(fā)利用機(jī)制。結(jié)合城市軌道交通建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，提高土地二次利用率，實現(xiàn)項目運(yùn)營公益性和商業(yè)性并舉。

五、結(jié)束語

城市化進(jìn)程伴隨著土地短缺和高昂的土地成本，大面積的地鐵建設(shè)用地對城市發(fā)展具有重要影響。在地鐵上開發(fā)房地產(chǎn)，特別是住宅區(qū)，具有重要意義。本文分析了地鐵車輛段物業(yè)的發(fā)展，分析了我國大、中、小城市地鐵車輛段地鐵車輛段物業(yè)發(fā)展中存在的問題，并提出了一些改進(jìn)對策。

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