地鐵車輛段上蓋物業開發的綜合研究

朱芳芳

摘要：地鐵車輛段上蓋物的開發建設，能夠有效促進該區域的經濟發展。由于上蓋物的發展具有特殊性，通過國內的開發情況，總結當前發展中存在的問題，并針對問題提出相應的改進策略，從而達到合理開發車輛段上蓋，滿足使用需求的效果。

關鍵詞：地鐵;上蓋;開發;物業

前言

當前我國經濟發展過程中必然面臨城市化問題，城市軌道交通的建設可以有效打通各個商業圈及住宅的價值，促進人口流動，改善資源循環，地鐵作為城市的大動脈，將大大縮短城市之間的時間和空間，導致城市經濟格局發生重大變化，涉及到沿線各居民區及商業圈，尤其是車輛段上蓋物業的開發價值得到很大提升，當前城市土地利用不足，合理利用停車場上方空間是一個科學的命題。住宅區和工業建筑的結合可以節約土地，進一步發展經濟。

一、地鐵車輛段上蓋物業開發的重要意義

城市軌道在我國各個城市經濟中起到非常關鍵的作用，而地鐵上蓋物開發是充分利用土地資源，提升其土地利用率及商業價值。主要經濟體以下：首先，地鐵建設在一定程度上有效緩解了城市交通擁堵現象，促進城市用地升值，人口聚焦，各種商業、住宅等功能迅速形成。地鐵上蓋物的集中開發，可能整合地鐵沿線的各類建筑、商業功能，進一步提升區域經濟。通過查閱相關文獻可知，地鐵上蓋物開發建設能夠有效促進應區域的經濟總量，由于地鐵建設周期較長，投資大等原因，上蓋物的開發利用及有效盈利仍然亟待考慮的問題。

二、地鐵車輛段上蓋開發物業的特殊性

地鐵上蓋物業的開發需要解決房子建設成本問題，以及開發過程有可能出現的問題。比如停車場室外的標高應比城市用地標要高，需要充分考慮地鐵上蓋物業的出入口、行人與車輛的入口、道路、橋梁等方面的設計。合適的起始長度和路線選擇是入口設計成功的關鍵。管道處理與普通著陸性能的開發之間存在著巨大的差異，并且更加復雜。室外水、熱、電等設備管道的處理，不應采用普通埋地處理，但應安裝在專用設備層內。通常，設備層設計在廠房屋頂上方和物業層下方。通常，上蓋物住宅區開發的同時，需要配備一定數量的停車位，而地面停車位是很難滿足住戶停車需求。在開發設計時需要提升樓層高度，通風口及采光口應結合實際情況進行合理設置，目前為止，很多地鐵上蓋物業利用玻璃景觀設置燈光入口。改善蓋下的工作環境。因此，上蓋物住宅區的開發需要充分考慮道路、景觀布局。

三、目前地鐵車輛段上蓋物業開發存在的問題

（一）現階段土地政策對綜合項目推進推動力不強

根據當前我國土地開發要求，對城市軌道交通覆蓋物業用地性質的研究和判斷方面仍需完善。城市軌道交通用地屬于城市重要基礎設施，上覆物業用地具有一定的商業性質。根據相關要求，城市軌道交通上覆物業土地開發項目需要統一申請，地上財產和地下設施建設的項目申請在后續征地工作和項目規劃逐一部署之前進行審批。一般而言，相關土地征用仍采用傳統的招拍掛制度。但由于其工作周期無法準確安排，項目各階段的準備和規劃無法停止，將導致項目開發進度與公共交通運營的銜接可能出現問題，難以實現有效統一。因此，目前的土地流轉政策不利于綜合開發項目的快速推進。

（二）投資體制不完善

目前，國內大型和中城市軌道交通建設的投資模式相對單一，其投資體系基本上傾向于保證交通功能的具體實現。因此，這些投資大多由作為施工方的軌道交通公司組織、運營和管理。軌道交通公司的發展具有商業、娛樂、旅游等多種功能。因此，在進行項目征地及相關工作時，采用傳統的招拍掛模式，結合項目的具體目標，明確其開發主體是傾向于交通功能還是商業功能。因此，在項目的實際規劃中，不可能實現交通公益性與商業化的分離，必須有交錯的結構和建筑。因此，在實際投資過程中，軌道

交通公司在項目建設中的整體協調難以發揮作用。

（三）資本引入遇阻，難題較多

軌道交通物業開發總項目量大，資金消耗大，政府或企業承擔條件嚴格，實施不易。因此，有必要開發多種渠道為項目引進資金。然而，該項目很難從社會上籌集資金。首先，社會資本的干預意愿不強。原因是目前軌道交通物業商業模式的發展空間和潛力不明顯，盈利空間小，長期投資計劃難以取得成效。其次，社會資本的注資可能會導致關于商業對交通、娛樂等項目功能的重要性和相關性的爭議，導致多功能項目主題不明確，商業化或公益性質不明確，定義模糊，定位困難。隨著社會資本的投入，將逐步導致上覆房地產開發的商業化。

（四）交通站點建設難

軌道交通站點和交通站點出入口土地的綜合利用，特別是空間設施的建設，需要滿足城市電力、燃氣、消防、安全等諸多要求。根據要求，此類設施的建設必須設置單獨的出入口。但在實際項目推廣過程中，難以設置出入口，占用市政道路或綠化帶。

（五）建設設施指標獲批不容易

目前，國內大型和中城市車輛段的現場建設目標難以批準的原因與配置規劃的建設指標難以落實有關。在立項批復中，建設項目相關設施指標達不到要求或本年度項目建設設施指標剩余數量不足的，不予立項。最直接的結果是無法審查，這將嚴重影響項目施工進度。

四、地鐵車輛段上蓋物業開發的完善措施

（一）開發統一指導意見

相關部門需結合全國軌道交通建設總體戰略發展規劃和實踐經驗，對軌道交通物業用地綜合開發項目建設需求形成統一的書面指導意見。在保證項目開發各項標準的一致性和連續性的同時，體現了交通功能為主，商業功能為輔。責任明確，分工明確，避免了居住空間交通功能的擠壓。

（二）相關土地政策落實并根據實際情況整合優化

完善軌道交通用地性質定性和不動產土地預招標、拍賣、掛牌制度。避免施工延誤或項目建設與運營難以同步的問題。車輛段綜合利用項目土地政策優化。建議在初步規劃和研究期間，預留軌道交通上方物業段綜合利用用地。在獲得地下設施建設批準函后，可同時進行勘測、設計和招標。車站綜合利用項目土地政策優化。建議覆蓋軌道交通上的物業堆場和車站用地。單獨申請征地手續，盡快完成征地工作。

（三）拓展融資渠道

拓展軌道交通上覆物業土地綜合利用開發項目融資渠道，創新融資機制，構建多元化融資模式。引入社會資本。建議結合當地土地開發政策和相關規定，多渠道開展引資建設項目，注重環保和公益交通功能，以商業化模式為輔助。車輛段綜合利用項目融資模式。建議實施ABO（Authorize授權）、Build（Build）和Operate（Operate）的創新模式，為后續的土地綜合利用創造條件。借鑒香港的成熟模式，結合大陸市場結構和多渠道籌資方式，可以開發出軌道+土地類的融資模式適合內地，實現項目多元化經營發展，提高項目收益，提高融資能力。

（四）搭建平臺

建議從中央到地方各級建立軌道交通覆蓋物業土地開發總體規劃、協調和促進小組。要形成長期的綜合開發利用機制。結合城市軌道交通建設發展戰略規劃，提高土地二次利用率，實現項目運營公益性和商業性并舉。

五、結束語

城市化進程伴隨著土地短缺和高昂的土地成本，大面積的地鐵建設用地對城市發展具有重要影響。在地鐵上開發房地產，特別是住宅區，具有重要意義。本文分析了地鐵車輛段物業的發展，分析了我國大、中、小城市地鐵車輛段地鐵車輛段物業發展中存在的問題，并提出了一些改進對策。

參考文獻：

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