抵押物滅失后抵押權人應如何維護合法權益

案情簡介：

2001年，某市木材加工廠以其在城郊的6間實木板材生產線廠房的房屋所有權作為抵押物向某市商業銀行貸款70余萬元。2017年，木材加工廠因經營不善被吊銷營業執照后，其主管部門將其資產與某市屬工業公司進行重組，但未辦理房屋所有權變更登記。2018年，市屬工業公司將廠房與該市某商貿公司進行房產置換，將木板材生產線拆除后交付商貿公司，但未辦理房屋所有權變更手續。商貿公司將廠房拆除后進行開發，建成商品住宅房及商鋪。為了辦理房屋銷售的相關手續，商貿公司要求工業公司注銷房屋所有權的抵押登記，并協助辦理土地過戶手續。商業銀行發現抵押物滅失后，要求工業公司承擔償還貸款的義務，并要求該市不動產登記機構停止辦理注銷抵押登記以及土地轉移登記等相關手續。

本案焦點：

抵押物滅失后，抵押登記注銷是否需要抵押權人同意，是否能夠直接注銷？抵押權人的合法權益該如何得到保障？

觀點分歧：

商業銀行認為，工業公司處理作為抵押物的廠房時應及時通知銀行，并履行貸款償還義務。工業公司與商貿公司的處置行為導致了抵押物滅失，應先賠償貸款后，商貿公司才能銷售拆建后的商品房。未償還貸款卻以抵押物滅失為由要求注銷抵押登記，是企圖逃避貸款償還責任，登記機構不該支持。

商貿公司認為，商品房用地是工業公司以辦公綜合樓與其交換而來的，木材加工廠在銀行的貸款與其無關。商業銀行應向工業公司追償，或者要求工業公司將辦公綜合樓拍賣償還貸款。廠房已經被拆除，登記機構應根據規定注銷相應物權。

工業公司認為，對原木材加工廠進行資產重組的時候，商業銀行沒有申報債權，這筆貸款是否已經償還或者該不該由其償還，需要經國資管理部門審查后進行確定。

該市不動產登記中心認為，經核實，原木材加工廠的6間實木板材生產線廠房已被拆除，房屋所有權、抵押權等物權因此滅失，應依規定辦理相應的注銷登記。但商業銀行因注銷抵押登記而提出的損失賠償問題，也需要積極面對。

分 析：

抵押物滅失后涉及到擔保、債權、債務等關系的調整，以及不動產的注銷登記、轉移登記等事項的辦理，需從以下3個方面分析逐一理順。

一、簽訂抵押合同并辦理登記，表明抵押權設立

根據《中華人民共和國物權法》第一百八十五條“設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同……”以及第一百八十七條“……抵押權自登記時設立”的相關規定，不動產抵押要在法律上產生抵押權設立的效力，必須符合訂立書面抵押合同和辦理抵押登記這2個要件。抵押權有效，抵押權人才能享有物權的優先受償權。本案中，商業銀行與木材加工廠簽訂了抵押合同且辦理了登記手續，基于6間實木板材生產線廠房設立的抵押權有效。工業公司在未對木材加工廠的債權、債務進行有效清理情況下，對已抵押給銀行的財產進行處置；商貿公司明知工業公司未實際占有木材加工廠已設抵押的財產仍與其進行房產置換，并在未取得合法的土地使用權的情況下就進行開發，屬于有過錯行為，兩者均侵犯了商業銀行的合法抵押權。

二、因抵押物滅失，抵押權喪失效力

抵押物是抵押人所提供的用作抵押以保證債權實現的特定財產。抵押權與抵押物有著不可分割的聯系，抵押物的存在是抵押關系成立的前提。依照《中華人民共和國擔保法》第五十八條“當抵押物滅失時抵押權歸于消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產”的相關規定，債權人抵押權的實現須通過抵押物的價值而優先受償，抵押物不存在，抵押權也就無法實現，進而抵押權因抵押物的滅失而消滅，本案中抵押物已滅失，不動產登記機構應按登記要求辦理注銷登記，確保不動產登記簿記載的物權狀態與實際一致。無論不動產登記機構是否辦理抵押權的注銷登記，商業銀行的抵押權都會因廠房的滅失而喪失效力。

三、抵押物滅失后可優先行使物上代位權

依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第八十條“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權所擔保的債權未屆清償的，抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施”及當時施行的《中華人民共和國物權法》第一百七十四條“擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等”的相關規定，抵押權人不能對抵押人和抵押物行使抵押權時, 可優先行使物上代位權，對賠償金或者補償金等因抵押物毀損滅失后所得價款優先受償。本案中，作為抵押人的木材加工廠因經營不善導致營業執照被注銷，企業解散重組，實木板材生產線廠房被拆除。商業銀行只能通過物上代位權，向工業公司、商貿公司追溯，要求他們對木材加工廠所欠的貸款本息連帶清償。

綜 述：

現實生活中，抵押權人在面對抵押物滅失、毀損等導致抵押權無法實現的復雜情形時，往往難以理清其中的關系。抵押權是抵押財產優先受償的物權，抵押權因抵押物的滅失而滅失是抵押物滅失的法律后果之一。抵押物滅失導致抵押權人不能對抵押人和抵押物行使抵押權時，抵押權人可優先行使物上代位權，就代位物優先受償。如沒有代位物，可行使損害賠償請求權，要求侵權人賠償。綜上所述，抵押物滅失時，抵押權人應關注的不是抵押登記是否注銷，而是追索代位物以及申請損害賠償，才能讓債權得以實現。

本案中，抵押物被拆除后，商業銀行只能就物上代位權向工業公司、商貿公司追償，不足部分可申請損害賠償。該市不動產登記機構在對生產線廠房的房屋所有權進行注銷時，商業銀行向城區法院起訴了工業公司、商貿公司，法院判決工業公司以原木材加工廠的財產對該廠所欠商業銀行的貸款本金及利息承擔清償責任，工業公司清償不足部分，商貿公司承擔連帶賠償責任。