房地產開發企業項目管理優化研究

摘要：本文為了優化房地產開發企業的項目管理工作而展開研究，主要論述項目管理的相關要點，后指出管理中待優化的問題，最終提出對應的優化策略。采用文中策略能夠實現項目管理優化目的，可起到保障項目進展順利、最終質量、成本水平的作用。

關鍵詞：房地產開發企業;項目管理;管理優化

引言

房地產開發企業所開發的項目涉及到較大的經濟利益，因此為了避免項目出錯，并爭取合理限度內的最大利益，企業必須做好項目管理工作。但現實情況來看，不少企業在項目管理中依舊存在不少問題，問題導致管理質量不足，項目進展、經濟收益也難以得到穩定保障。著眼于這一點，優化房地產開發企業項目管理工作勢在必行，如何實現優化目的是一項值得思考的問題，有必要展開相關研究。

1.項目管理的相關要點

1.1項目進度

企業必然是建立在簽訂了有關合同的基礎上才會立項，而根據合同一般要求，企業必須在指定時間內完成項目，以便交付，若超出時間企業可能會面臨巨額賠償。這種情況下，項目進度就成為了企業項目管理的一大要點。項目進度管理的核心是項目施工工期，企業需要根據項目中工程量設定施工工期計劃，若計劃合理，那么只要按照計劃進行施工就能在指定工期完工。

1.2項目質量

項目質量是項目管理的一大要點，即項目在施工完畢之后就進入了驗收交付階段，如果在該階段驗收方發現項目存在質量問題，有權不接受交付，并要求企業進行整改的，質量問題嚴重的，甚至可能會被要求賠償。做好項目質量管理的關鍵在于指標完整性、標準科學性。

1.3項目成本

項目成本關系到企業的經濟收益，依照此消彼長的原理，項目成本越高/低，則企業經濟收益越低/高，故企業作為商業機構，自然要關心自身經濟收益，要盡可能降低項目成本，故項目成本是項目管理的要點。

2.項目管理中待優化問題

2.1工期規劃不合理，規劃要求太過苛刻

在項目進度管理方面企業常出現兩大問題：第一，部分企業對于工期規劃的理論認知不足，在工期規劃中沒有對項目施工各階段提出工期要求，這種情況下工期規劃精細度不足，自然不合理。第二，因為工期在一定程度上對企業經濟收益有一定影響，所以部分企業會提出比較苛刻的工期規劃要求，例如要求工作人員在工期規劃中嚴格將項目各階段的計劃工期與實際工期控制在相同水平，由此實現工期最短目的，但這樣做往往會造成不利后果。

2.2項目質量管理力度不足

指標完整性、標準科學性的要求早已得到了廣大企業的關注，且國家有關部門也提出了對應的文件作為參考，因此現代企業基本都能被保障項目質量評估指標完整、標準科學，故理論上只要保障項目實際質量滿足各項指標標準即可。但現實情況中，部分企業在項目質量管理上存在力度不足的問題，難以控制項目質量，有可能導致項目實際質量不達標，具體問題表現為：第一，企業采用的管理方式比較傳統，太過依賴專管人員，因此受專管人員能力限制，無法同時間管理項目所有板塊，部分質量問題可能會被忽略，并且被掩蓋;第二，企業缺乏過程管理意識，管理模式不夠精細，例如某企業只將項目分為基礎施工、框架施工、裝修施工三個階段，在每個階段完結后會進行一次檢查，這種管理方式存在巨大漏洞，需要引起注意。

2.3缺乏預算管理意識，成本管理認知不專業

預算管理是項目成本管理的重要手段，但現代很多企業在成本管理中都沒有充分發揮預算管理的作用，說明企業缺乏預算管理意識，這導致企業無法對成本支出過程進行管理，只能從宏觀角度上進行總成本管理，難以控制過程中的成本因素，說明企業成本控制能力不足，可能會導致成本不可逆的增大。

3.項目管理優化策略

3.1提高工期規劃精細度，合理規劃工期

首先在項目進度的工期管理中，企業必須要求相關人員提高工期規劃的精細度，具體要求為：相關工作人員應當先將施工計劃細分，針對細分后每個施工單元進行工程量計算，后根據實際工程量進行工期分配，再將各單元工期相加得到總工期，這樣可以每個施工單元在工期方面都有據可依，企業對工期進度的控制力增強。其次為了避免工期過短，無法消化實際工期的變化，企業不能提出太過苛刻的要求，相反應當要求相關工作人員在工期規劃中增加工期“盈余”，這一部分工期雖然會犧牲一部分經濟利益，但能夠提高工期穩定性，即使實際工期發生變化，也能消化影響，不會讓企業承受經濟損失。

3.2優化質量管理模式，強化過程管理意識

目前，企業在項目質量管理中確實無法完全脫離人工，因此人工能力的上限依舊會對管理工作造成限制，但企業可以采用更加先進的人工模式來應對人力上限，諸如相互監管模式，即以往企業項目質量管理模式將所有管理任務就集中在專管人員個人上，因此管理工作受限嚴重，但相互監管模式將管理任務分攤給了所有施工人員，讓他們相互監督，配合專管人員實施管理，這樣借助更多人力來弱化限制，至少能夠同時兼顧所有質量管理板塊，能夠大幅降低質量問題、提高質量問題治理效率，故該模式能夠起到項目管理優化作用。

3.3加強預算管理意識，提高成本管理認知專業性

企業應當清楚的認識到預算管理對項目成本管理的重要性，因此應當加強自身預算管理意識，積極使用預算管理方法進行項目成本管理，即預算管理中，企業需要統籌所有與項目成本有關的因素，諸如總人力資源及人力資源分配、總設備數量及設備分配、材料市場單價波動等，同時將這些成本因素進行分類，通常可分為可控類、不可控類，總人力資源及人力資源分配屬于可控類，而材料市場單價波動屬于不可控類。而后針對可控類，通過預算管理依照施工所需設定因素量化指標與預算成本，針對不可控類則要做好市場調查，依照材料單價的變化幅度，取中間值作為成本標準。

4.結語

著眼于房地產開發企業項目管理的相關要點，根據現狀可知部分企業在各要點管理上依舊存在問題，整體亟待優化，因此企業應當分析問題成因，再針對性的進行優化改革。改革后能夠保障項目進度順利推進、質量代表、成本合理，利于企業健康發展。

參考文獻：

[1]李亦農.房地產開發全過程項目管理研究[J].建材與裝飾，2016（29）：152-153.

[2]佟風華.房地產開發企業項目管理與成本控制研究[J].中小企業管理與科技，2018（11）：45-47.

作者簡介：張炳旭，1982.2，男，漢族，江西智藍科技有限公司，董事長。