房地產工程管理工作方法研究

鄭長健

0 引言

伴隨著市場需求的增長，我國的房地產行業一直處于高速發展狀態，我國居民的住房需求得到了極大的滿足。但是與房地產項目管理相關的問題也層出不窮，這在一定程度上阻礙了我國市場經濟的可持續發展。為此，研究房地產企業的管理問題具有十分重要的現實意義。20 世紀70 年代，英美等國家的工程建設項目管理出現。近年來，隨著工程建設項目規模的日趨擴大，對項目綜合管理的要求也日益提高。在《工程建設項目管理》中[1]，闡述了一種以甲方為代表的工程項目管理的“新”理念：對一個建設工程項目從開始到結束所進行的全方位的計劃、控制和協調，以滿足甲方的切身需求。經過三十多年的實踐，代表甲方的項目管理方式在整個工程建設項目過程管理的規范化、甲方利益的保障性方面得到了較好的實際效果，使得這種管理方式越來越受到重視。在目前的建設項目管理過程中，甲方管理要著重提升自身建設的質量、加強自身的管理水準，提升管理效益，創建更為高效的管理機制，從而為企業帶來更高的效益。本文從甲方在房地產工程管理入手，分析在管理過程中發現的問題和制約因素，對改善房地產過程管理提出相關建優化方案。

1 房地產工程管理中甲方職能

1.1 成本管理

在房地產項目的開發建設過程中，甲方的成本管理要在保證工期和質量要求的情況下，采取相應管理措施將成本控制在目標成本范圍內，并進一步尋求最大程度的成本優化及節約，為公司創造利潤。甲方應確保前期項目設計能夠有效落地，結合同類相關項目的施工經驗，保證施工設計既能夠滿足規范要求，又便于項目的施工組織管理，并通過合理、科學的施工組織設計，在較大程度上縮短建設工程工期，節省人材機的不必要投入，進一步減少工程投入，大大提高項目收益。甲方還應該加強施工現場的管理，工程預結算的準確性與了解現場的施工條件、施工方法、施工機械、有關設計變更、簽證項目等有密切的關聯，要準確計量計價，必須深入施工現場如實獲得相關資料。

1.2 進度控制

建筑工程項目的進度直接影響到工程的質量和利潤。通過進度控制可以實現項目工程建設的進度目標。為了實現進度目標，第一，從設計層面出發，嚴格控制各設計階段設計圖紙的出圖計劃，與施工和招標采購等工作進度相協調；第二，從施工方層面出發，根據施工合同對施工進度的規定控制施工進度，施工方應根據合同，編制富有控制性、指導性和實施性的施工進度計劃；第三，從供貨方層面出發，根據項目施工進度對供貨的要求編制供貨進度計劃，包括采購、加工、運輸、安裝等所有環節；除此之外，還可以按照動態管理的原則，科學有效地管理項目建設的進度。最后，甲方管理者應按時組織召開項目會，讓各參與方參會，剖析匯總工程施工過程中存在的問題，并快速有效的出具合理的解決對策。

1.3 安全與質量管理

工程施工管理不善，施工現場沒有按照相關標準施工，工程質量會下降，甚至不符合國家要求，不但會影響整體工程進度，還會使已經確定的施工方案面臨調整，導致一定的經濟損失。因此，項目安全和質量管理方法尤其關鍵，必須引起相關工作人員的高度重視。甲方管理者要想提升建設項目的質量安全管理水平，應經常開展安全教育，不斷提升所有工作人員的質量安全觀念。在實際工程施工中，應認真核查各工程施工環節的質量安全措施，保證現場每一處施工安全措施都按照標準，將“安全無小事”的理念貫徹到每一步施工工序中。在質量安全體系管理的方案策劃過程中，甲方管理者應嚴格按照房地產項目的具體情況和要求開展設計，對工程施工中存在的問題做好科學有效的應對策略，并保持與相關管理部門的有效溝通，為項目質量和安全管理奠定優良的基礎[2]。

1.4 工程資料方面的嚴格管控

因房地產項目在開發建設過程中有大量資料需要存檔備份，甲方必須對這些信息進行有效分配，要求設計、工程施工、工程監理企業對信息開展梳理、歸納，最后開展存檔管理。施工資料管理的職責主要包括了崗位設置、書寫規范、移交試驗、存檔辦法、歸檔職責、資料內容以及資料管理的流程等。資料必須按照建筑工程進度進行及時收集、整理，并堅持真實記錄，杜絕對原始記錄采用“后補”造假的做法，實現施工資料對建筑工程質量的有效體現功能。準確性是做好工程技術資料的核心，分項工程評定等工作的填寫必須規范化，保證填寫內容詳細具體，同時技術資料的整理編制必須完整，保證施工資料的系統性和完整性。

1.5 項目會議的組織

為了保證項目建設順利且快速開展，甲方管理者必須安排有效的溝通交流平臺（最好的方式是每周舉行項目會議）。在項目會上就項目建設進度以及項目存在的問題提出改造或提升方案，將存在的問題快速交圈閉環，推動項目井然有序的開發建設。

2 房地產工程建設管理中存在的問題

2.1 設計進度控制、質量控制不夠科學

設計既是輸入方也是輸出方。項目設計是將政府部門出具的規劃文件作為前端外部輸入條件，依據公司內部的投資測算、項目產品定位、目標成本、營銷需求等內部輸入條件展開設計。一個新拿地項目的成功運營，設計的產品力起到了相當大的作用，概念方案設計與施工圖設計階段是項目前期工作的重點，該階段的項目定位選型及圖紙深度和廣度等基本上決定了項目的利潤。房地產企業為了資金快速回籠，強調“高土地流轉+高債務密度”模式，這種高周轉模式下，企業給一個新項目的設計時間非常有限，設計人員在設計期間要忙于地產內部各種層級的匯報，并且受限于工規證、施工許可證的內部考核，導致設計周期不足，設計人員考慮深度不足，各專業圖紙沒有疊圖，后期造成大量的項目設計變更，給項目造成不必要的時間和成本浪費。

2.2 成本管理意識薄弱

高質量的成本管理方法對建筑工程的成功完成是十分關鍵的。甲方成本組織管理者應負責建設周期內整個項目成本管理的決策，確定項目的成本控制重點、難點以及項目成本目標，并以此對過程和結果進行考核。在房地產現階段的成本管理過程中，管理層把絕大部分注意力投入到生產要素的合理配置和產品的設計成本上，忽視了建設后的成本管理。較多房企在制定目標成本時缺乏制度性和規范性，沒有因地因時，直接利用過往項目開發經驗進行成本概算。在財務成本管理方面缺乏合理科學的成本管理。如：（1）營銷費用占項目總成本的比例較高，有的甚至占項目總成本4%～5%；（2）設計構造選材等方面，沒有根據拿地成本、項目實際售價及周邊競品建造標準等情況，盲目提高配置，只為營銷好賣，給項目運營成本造成很大壓力。因而，在項目建設過程中，應與設計、投資、工程、成本、財務、營銷、物業等部門交圈，按照項目整體運營、整體規劃、整體設計、整體質量等要求，執行最合理的成本優化管理方法，使項目利潤空間最大化[3]。

2.3 項目現場管理意識薄弱

為了保證工程建設滿足項目經營的要求，應提高工程項目管理水平。利用合理的管理方法對開發項目進行整體管理，對資源做到充分配置，避免在建造過程中因為設備或者技術原因影響項目現場進度。在房地產開發過程中存在：（1）項目驗收機制不完善，如隱蔽工程，包括防水工程、隱蔽管線等關鍵節點，在施工后沒有及時驗收把關；（2）項目工程管理人員流動性大、專業素質參差不齊、人員配置失衡，對于設計施工圖紙理解不夠透徹，缺乏主動發現問題的能力。對于現場存在的問題，不是想如何解決而是先推卸責任，增加了解決問題的難度，耽誤了項目的進度。

2.4 與其他部門溝通存在問題

甲方和施工方之間缺乏溝通交流，造成工程施工效率降低，項目動工前彼此職責不清晰，工作任務分解粗，項目管理流程及制度等沒有進行確定，發生了反復性的管理或沒有人管理的問題。項目前期階段，甲方和施工方對于工程存在的問題沒有進行深入分析，施工過程中發現細節性問題很多且時間非常急迫，導致施工環節錯亂，設計變更的概率擴大，造成很多不必要的資源和資金浪費，嚴重增加了建設成本，給企業帶來負擔，降低了經濟收益，制約項目的使用壽命。

3 房地產工程中甲方管理優化方案

3.1 建筑工程施工安全管理

安全施工是工程施工現場管理的關鍵層面。在工程施工過程中，甲方項目現場管理者應重視工程施工作業的安全管理，包含施工場地的安全管理和工作人員的安全作業，并激勵工程施工企業在實際工程施工期間把安全隱患放到第一位。甲方單位不能盲目地擴大生產施工規模，而為了減縮成本故意回避對現場的安全管理，缺少對工人與技術人員的專項安全教育。甲方單位不能一味追趕工程進度，不按照預期的進度與原則開展施工，導致施工方缺少安全意識，甚至有一部分工人在施工現場沒有配備安全帽、安全防護設備而直接上崗。甲方單位應該督促施工企業必須對工程施工人員開展按時的安全教育和培訓，保證全部職工了解安全化和規范化工作的必要性，并在今后的工作中主動遵循規范化步驟，保證現場工程施工的安全[4]。

3.2 建筑工程質量管理

房地產項目在開發建設過程中，涉及多方質量責任主體，各方主體承擔著不同的質量責任和義務。為了全面的質量控制，甲方項目現場管理者、施工單位管理者及監理單位應承擔起檢測和監管建筑工程項目整體質量的責任。在實際工程施工期間：（1）甲方應選擇有經驗的管理人員做工程負責人，嚴格監督施工方按圖施工，嚴格對進場材料進行抽查，嚴格材料代用和變更審核；（2）在施工過程中，可以鼓勵現場管理人員發現施工圖中存在的設計錯誤或提出優化意見，可適當設立合理的建議獎。甲方項目現場管理者應關心每個環節的實際施工狀況，充分掌握工作關鍵點，嚴格按照項目的質量目標要求施工方開展施工作業，并嚴格按照規范化步驟開展實際操作，提升項目的總體質量[5]。

3.3 建筑工程施工技術管理

隨著時代的轉變，技術隨著經濟和高新科技的迅速發展而持續提升，建筑工程技術也得到提升。因而，在管理和實際操作建筑工程施工技術時，房地產項目公司可以引進優秀的建筑工程施工技術，更好的助力項目施工建設，如鋁膜工藝對比傳統木模工藝具有板面大、拼縫少、模板易裝拆、剛度強度好、耐久性、適用范圍廣、施工效率高、低碳減排、綠色環保等優點。

3.4 合理設計管理

土地成本優勢是項目成功之本，科學合理的設計對工程造價起到了至關重要的作用。故在項目取地后，可以在設計階段實行設計方案招投標，優化設計，同時聯合各部門加強對設計圖紙的聯合圖審，把問題消滅在圖紙上，減少后期施工中不必要的變更量。對于國內房地產市場，高精度的整合設計、標準化的模塊設計將是產品開發的必然階段。房地產產品在進行設計之前，應將客戶體驗當做一個整體，從產品研發階段考慮全周期的客戶體驗，從結構到戶型、室內設計、家裝配套、營銷策劃等，都需要有更精準、人性化的考慮，可進行靈活的變更和調整，適應不同的居住習慣和生活群體，同時應在產品研發階段增加新材料的推廣應用，開發新品、精品，應用科技成果等實現技術創新，形成產品力，形成自己企業的產品IP，為營銷形成助力，加快產品去化速度，為公司創造利潤。

3.5 做好協調與溝通工作

有效的溝通是項目往前推進的前提條件。項目在開發建設推廣過程中不可避免存在分歧，項目越大，工程施工過程越繁雜，施工場地越容易因為不同班組施工界面問題引起錯亂。此時，甲方項目現場管理者應在堅持公平和客觀的前提下，完成多方的溝通協調工作。在施工現場遇到各種問題時，立即溝通交流，并一同制定緊急計劃，減少安全事故產生的概率，維護各方的權益。

3.6 對工程合同的嚴格把控

一個建設工程項目的實施，涉及很多建設任務，往往需要許多單位共同參與，這些參與單位應與甲方通過合同明確其承擔的任務和責任以及擁有的權利。在簽訂合同時，甲方管理者應重視項目合同的全部內容，在簽訂時雙方約定應細致，界面應劃分清楚。在執行中對合同偏差值要及時補充，避免因人員變動、跨越時間較長等出現不能分清責任的現象。合同簽訂后應根據合同要求，加強管理，按照合同約定時間，完成各個階段相應的工作內容，并依據完成的成果向甲方申請該節點付款。甲方工程應聯合成本、設計、營銷、客服等部門對成果進行驗收，驗收合格后，按照資金計劃對其付款。

3.7 加強甲方的統籌管理能力

甲方管理者對房地產項目管理業務的協作和控制至為關鍵，也是通過管理分配資金計劃、工作量控制和工程目標達到保證項目質量和控制效果的核心途徑。此外，綜合管理必須留意前瞻性原則，掌握市場最新動態（如最新設計語言、新型材料、施工工藝等），較直觀、全面的做好工程整體規劃，從項目科學性、合理性和可行性方面入手開展更強的管理工作，使管理更清晰，處理問題更快、更恰當，目標更為牢靠。

4 結論

在房地產項目施工管理方法中，要通過執行甲方管理者的崗位職責，開展項目設計控制、質量控制、進度控制、成本控制等，保證房地產項目全周期建設的工程施工質量。甲方管理者要不斷提升自身素質，加強自身專業技術水準，增加對設計管理、安全施工管理、工程施工質量管理、工程施工進展管理等的力度，從而推動項目的健康發展和長期發展。通過全文分析，甲方在房地產建設管理過程中，存在的設計進度與質量控制不夠、成本管理意識薄弱、現場管理經驗不足、與其他部門溝通不足等問題，給項目造成不必要的時間和成本浪費。所以甲方應該在房地產工程中，加強施工質量與安全管理，并嚴格監督施工方按圖施工，掌握各環節的實際施工狀況，全面控制質量與安全，減少安全事故產生的概率，維護各方的權益。