以政府為監管主體探索存量房交易政策的新發展與新變革
——以柳州市為例

文｜廣西壯族自治區柳州市房產交易所 李楊秋

存量房交易是一項手續辦理復雜、交易流程繁多、資金量大、信息量大、交易風險系數高的高價值特殊商品交易活動，為保證交易過程的安全，使買賣雙方都得到信息的快速反饋和交易安全的保障，規范存量房交易市場秩序，加強存量房交易資金監管成為政府需執行的重大舉措。存量房資金監管是指在存量房交易過程中買方和賣方為了保證交易資金的安全，在簽訂房屋買賣合同后簽訂資金監管協議，約定將交易資金委托銀行進行第三方監管，由買方在銀行開立存量房交易資金監管賬戶，按協議約定將購房資金存入其中，待買賣雙方完成不動產轉移登記后，共同到資金監管銀行辦理資金劃轉，資金監管銀行受理，將買方存入的購房資金按照協議約定劃轉到賣方指定的個人結算賬戶，促使存量房交易過程得以安全保障完成的行為。

1.存量房交易資金監管背景和存在問題

1.1 存量房過去交易狀況及缺陷

在2002年至2005年間，我國存量房交易市場變得活躍起來，但由于缺乏資金監管，頻頻出現交易資金被不法經紀機構占據并無法歸還的案例，如2003年北京堅石案、2004年合肥桃園案等，對交易者造成了十分不好的影響。近幾年來，我國存量房交易狀況呈現波動變化狀態，15 個主要城市的存量房與新房交易量比值呈遞增趨勢，一、二線城市的存量房交易量持續上漲，三、四線城市也具備很大的發展空間，但存量房交易的周期性更加明顯，表現為強市與弱市交替出現的現象。未來，三、四線城市的存量房交易市場擴張比例將比一、二線城市更大。在新的存量房交易政策出臺之前，我國存量房交易的流程較為復雜，整個交易的完成需要耗費大量的時間和精力，資金監管未得到足夠重視。在存量房交易形勢向好的背景下，對存量房交易資金監管是十分重要且必要的。

1.1.1 交易流程

以柳州市交易案例來看，在買賣雙方達成買賣意向后，存量房交易流程具體如下：（1）賣方委托房產中介出售房屋，房產中介促成交易，與買賣雙方簽署三方協議；（2）賣方到不動產檔案管理部門查詢房產檔案；（3）經紀成交或買賣雙方自行成交的，由買方自行找評估機構評估房價；（4）持評估報告找銀行申請按揭貸款，得知可貸款額度；（5）買賣雙方到房產中介委托申請房源核驗、網簽合同，自行成交的自行向房產交易所申請存量房交易房源核驗、網簽合同；（6）買賣雙方自行選擇交易資金監管（按揭貸款首付、經紀成交資金須監管），如辦理資金監管，買賣雙方到房產交易所辦理監管簽訂監管協議；（7）托管銀行接收信息給買賣雙方辦理首付款存入，首付款存入監管賬戶時網簽合同備案；如交易資金自行交割，網簽合同簽訂即備案；（8）到按揭銀行申請貸款，簽署借款合同，銀行審核按揭貸款；（9）按揭銀行通知，貸款審核通過，買賣雙方申報繳稅，到登記部門辦理轉移登記，如需補交土地出讓金的，先完成補交手續；（10）轉移登記完成，買方領取新權屬證，賣方得到監管首付款；（11）買方預約按揭銀行辦理抵押登記，待抵押登記完成，揭銀行根據貸款規模情況計劃放款，賣方得到買方按揭貸款資金。

在此交易流程下，存量房總的交易時間狀況如下：買方一次性付款的，交易全過程大約需要5-10 個工作日；買方通過按揭貸款支付房款的，交易全過程大約需要2-4 個月，甚至更久。

1.1.2 存在缺陷

（1）辦理環節多

業主辦理房產交易需要多次向各部門遞交資料，如房產、個人、相關證明文書資料需多次反復提供；且需多次領取各部門業務辦結結果。

（2）交易風險大

當買方按揭貸款買房時，權屬轉移登記與抵押登記之間有空當時間，轉移登記完成，房產已登記到買方名下，而辦理抵押登記取決于按揭銀行及買方，如沒有及時辦理抵押登記，賣方不知何時得到買方的按揭貸款資金，甚至買方根本沒有向銀行申請按揭貸款，賣方售房資金無法得到保障。當買賣雙方自行交割房款時，如房產因受司法、行政等限制無法正常轉移登記，買方已支付的定金及購房款無法保障安全退回。

（3）交易資金最終結算到賬時間久

按揭貸款資金的發放由按揭銀行決定，沒有承諾放款時限，因此賣方得到買方銀行貸款資金時間無法掌握，時期超長。

可見，過去的存量房交易狀況并不理想，過戶時間長且存在著應先付款還是先過戶（權屬轉移登記）的爭議，在缺乏交易監管時，交易帶有一定的主觀色彩和隨意性，不利于交易順利進行，資金安全存在風險。

1.2 不動產登記與交易管理背景及缺陷

1.2.1 不動產登記與交易管理背景

一些地方以提高工作效率為由，將不動產登記部門和交易管理部門合為一體，共同實行交易事項、數據的登記和管理工作。早在2002年，在由住房和城鄉建設部出臺的相關規定中，就已經開始推行不動產登記與交易管理一體化的措施，且持續了很久的時間。借著不動產登記整合的大勢下，住房和城鄉建設部有了可喜的轉變，正在由原來房屋登記機構剩余人員重新組建房地產交易管理機構，并逐步在落實對房地產市場的監管工作。在2019年時，國土部曾提出，加快一體化建設進度，將交易管理機構的監督管理職能合并到不動產登記機構一并實行，這么做的主要目的是提高工作效率，加速不動產登記程序運作。

1.2.2 存在缺陷

在房產交易活動中，買賣雙方關注的是房產是否可以買賣、交易資金是否落實，在房產轉移登記后買方能得到權屬證、賣方得到全部售房款等問題。交易與登記機構職能合并雖然在很大程度上提高了工作效率，達到了住房和城鄉建設部和國土部的提速目標，但如交易管理工作并入不動產登記機構，弱化了交易管理的原有監管職能，房產交易鏈條中的資金監管缺位、中介市場行業監管缺失，容易使交易狀態發生動蕩。

2.存量房交易政策改進

本文以全國性政策改進和柳州市采取的存量房交易新措施為例。

2.1 政府機構規范購房融資和加強反洗錢工作

為促進房地產市場平穩、健康地運行，住房城鄉建設部出臺相關文件，讓各地住房城鄉建設部門、銀監會、人民銀行等遵守新規定，做好監督管理工作，貫徹落實黨中央決策部署。如嚴禁某些機構違規提供“首付貸”等購房融資，政府機構要加大監管力度，做好對為獲利而向購房者提供融資業務、貸款服務的機構監督、約束、規范工作，這里主要指房地產中介機構和互聯網金融從業機構，降低資金安全風險，為“炒房”行為降溫。除約束提供服務的機構外，也要約束好接受服務的個人。要查明購房者首付資金的具體來源以制止通過融資貸款購房的行為，嚴禁個人將綜合消費貸款的資金用來購買房屋，銀行金融機構要做好審查個人貸款業務的工作，加大對借款人收入證明真實性的審核力度。同時還要暢通信息查詢渠道，建立信息互通查詢機制，強化抵押合同等備案管理，規定銀行業金融機構在辦理存量房買賣抵押貸款以及其他形式的房屋抵押貸款業務時，要以在房產管理部門完成備案的抵押合同作為放款依據之一。通過部門聯動加大對違規購房融資行為的查處、懲處力度。加強房地產交易反洗錢工作的監督管理，規范購房付款交付方式。

2.2 優化房屋網簽備案工作

如今我們已進入科技化時代，合理、高效地利用好互聯網能夠幫助政府機構更好地進行房屋交易資金監管工作，提高工作效率，也能為群眾提供更優質的服務。為此，政府開啟優化網簽備案服務通道。

首先，推進網上業務辦理，提高辦理速度，減少辦理環節。綜合使用人臉識別、電子簽名大數據技術，簽訂互聯網電子交易合同，推進“互聯網+網簽”，實現房屋網簽備案掌上辦理。提高窗口辦事效率，提升窗口“使用價值”，爭取做到一窗辦理多項業務。使用就近原則，市、縣住房和城鄉建設部門應當打造“一網通辦、全城通辦”，將房屋網簽備案端口延伸至房地產開發企業、房地產經紀機構、金融機構、公積金管理部門等，現場登錄網簽備案系統辦理網簽備案，便于房屋交易主體就近辦理、即時辦結。存量房買賣經房地產經紀機構撮合交易的，由房地產經紀機構在當事人簽訂買賣合同時代為申請網簽備案[1]；交易資金通過銀行按揭貸款支付的，可由按揭銀行代為申請房屋買賣合同、抵押合同網簽備案。存量房網簽備案，買賣雙方當事人可提交身份證明，也可利用大數據技術進行身份認證申請辦理。

其次，加強交易資金監管。市、縣住房和城鄉建設部門要加強房屋交易資金監管。存量房交易資金是指存量房交易過程中的購房款、首付款、按揭貸款、預付定金、履約保證金等相關款項。加強存量房交易資金監管，除交易當事人提出明確要求外,當事人辦理房屋網簽備案應簽訂交易資金監管協議。交易資金不得挪作他用，專戶儲存，房屋完成轉移登記后應立即劃轉[2]。監管資金在存量房交易當事人簽訂買賣合同、監管協議后由買方存入監管專戶，當房屋轉移登記到買方名下，實現符合條件時劃轉到賣方名下，保證交易安全。存量房自行成交的，由交易當事人選擇辦理交易資金監管或選擇資金自行交割，方便群眾辦事。由房地產中介撮合成交的存量房買賣，傭金也應納入資金監管范圍[3]。

2.3 柳州市存量房交易管理工作開展成效

早在2009年，柳州市房屋交易所就已重視房地產交易管理建設，不斷加大信息化建設的資金和人員投入，搭建了服務信息平臺，為本市內存量房交易各方提供房源信息核驗發布、交易信息查詢、買賣合同網上簽約備案及交易資金監管等服務事項，規范交易經紀行為等。2010年整年，柳州市存量房交易量合計達到15653 套，成交面積達1647693.78m2，較2009年有很大提升。柳州市也進一步加強存量房交易管理建設，在廣西率先推行存量房買賣合同網上簽約及存量房交易結算資金監管服務，買賣雙方自行達成交易或通過房地產經紀機構達成交易的，通過經市財政部門審批的、市房產交易所開設的監管專用賬戶劃轉交易結算資金。市房產交易所作為監管主體，委托銀行辦理資金托管，監管主體實時將網簽合同交易信息、資金監管委托劃轉協議信息推送銀行辦理監管資金托管，以及獲取權屬轉移登記信息后向銀行發出資金劃轉指令。資金監管服務政府無償提供，監管資金存款有息、利隨本清。

柳州市多年來不斷優化業務辦理流程，提升房產交易服務手段，通過信息技術規范存量房交易市場秩序，取得了一定的成績和效果。由于柳州市的利好政策，2016年，柳州市存量房交易業務量劇增，3月中旬高峰期成交量達到日均120 套，為了給購房者提供良好的交易環境與服務，在2016年不動產登記機構改革后，柳州市房產交易所找準定位，著力打造房產交易安全管理體系，基于原有房產登記樓盤表管理信息數據，建立和完善交易信息樓盤表，通過樓盤表定位業務流程，將各項房屋交易業務記載入樓盤表實時更新房屋相關信息。存量房買賣交易管理所涉及的房源核驗、房屋租賃備案、政策性住房管理、住房調控管理、交易資金監管、買賣合同網簽備案、抵押合同備案等信息全部載入樓盤表信息管理。利用“互聯網+”、大數據將房屋交易合同備案信息實時推送市大數據局共享平臺、全國房地產監測系統。積極推進“互聯網大廳”模式，利用人臉識別、手機應用軟件（APP）、“e 簽寶”電子簽章等手段，實現房屋網簽備案“掌上辦理、不見面辦理”。

2.4 柳州市“存量房交易直通車”方案

為進一步適應房產交易市場快速發展的需要，整合相關單位資源，優化營商環境，打造一體化服務信息平臺，針對按揭貸款支付房款的交易方式制定了 “存量房交易直通車”實施方案。存量房交易直通車方案實施后，賣方從意向出售房屋、與買方網上簽訂交易合同、辦理交易資金監管、交易合同備案、申請按揭貸款、交易完稅、不動產轉移及抵押登記，直至接收全部售房款，而買方同時取得不動產權屬證的房屋交易的全過程，沒有空擋時間，服務不斷鏈。真正做到讓信息多跑路，群眾少走路。

柳州“存量房交易直通車”施行房屋按揭貸款資金統一結算。提升原有 “存量房交易資金監管系統”，將按揭貸款資金由按揭銀行轉入市房產交易所存量房交易結算監管資金專用賬戶，與首付款資金一樣由監管方結算給賣方，交易資金全額監管，房產交易安全得到更好保障，督促了按揭銀行根據放款承諾時限發放按揭資金，最終加快房屋交易的完結，賣方盡早的收到售房資金。

交易流程如下：①賣方委托房產中介出售房屋，委托房產中介網上申請房源核驗，房源核驗通過房屋滿足交易條件可網上發布房源；②房產中介促成交易,通過“存量房交易直通車交易服務平臺”，向評估機構、按揭銀行提交房屋價值預估及按揭貸款預申請，按揭銀行系統自動審核給出貸款預審額度后，與買賣雙方共同簽訂網簽合同（網簽合同的貸款金額系統控制在預審額度內）；③買賣雙方辦理網簽合同時系統自動生成資金監管協議，托管銀行接收信息給買賣雙方辦理首付款存入；④正式向銀行申請按揭貸款；⑤房產中介經紀人員協助買賣雙方辦理轉移登記與抵押登記；⑥轉移登記完成，交易所查收登記信息確定房產轉移登記完成即劃轉監管首付款；⑦按揭銀行辦理抵押登記完成放款直接轉入監管賬戶，由監管部門交易所劃轉給賣方。

在此交易流程下，房屋估價、按揭貸款、網簽合同可同時在系統平臺完成，總的交易過程壓縮了往返到房產中介、評估機構、按揭銀行的大量時間，更重要的是解除了房屋轉移登記完成與后期申請按揭貸款之間交易監管空檔風險期。通過存量房交易直通車，買方按揭貸款支付房款的，交易全過程縮減到15-20 個工作日，存量房交易流程從原來的11 步減少到7 步，交易過程各站點辦理進度可網上查詢，為交易者提供了便捷、安全的房屋交易服務，整個存量房交易鏈提速了40%以上，不僅促進了存量房交易市場的平穩運行，也促進了社會經濟的健康發展。

3.結論

綜上所述，將政府作為存量房資金監管主體，為存量房交易市場提供了強有力的保障，同時為市場注入了新的活力，推動存量房交易政策的發展與變革。具體可以總結為以下幾項優點：

（1）全方位掌控交易信息，保障交易資金安全性

當住房和城鄉建設部和銀監會、銀行等機構作為監督存量房交易資金流轉狀況的第三方政府主體時，能夠為資金安全提供保障。政府通過施行規范購房融資和反洗錢工作，具有一定的強制性，能夠以其威信對違規提供融資貸款服務的機構敲響警鐘，提高社會重視程度，避免監管資金挪用、資金鏈斷裂、借貸風險等狀況。通過優化房屋網簽備案服務，交易信息互聯互通，將資金監管職能貫穿在存量房交易的各個環節。通過房屋交易“互聯網+網簽”共享平臺，打造具有安全保障的數據支撐的系統性信息監測體系，時刻監管交易主體的一舉一動，成為政府進行監管工作的最強輔助。良好的交易信息監測系統和優秀的監督部門強強聯合，必然成為可信度高，受到廣大群眾推崇的存量房資金監管機構，切實地保障交易資金安全。

（2）維護買賣雙方權益，大幅提升交易效率

政府作為存量房交易資金監管主體，可以維護好買賣雙方的權益。把購房錢交給政府保管，把交易交給政府監管，為資金從買方向賣方的流動增加一道防線，抵制不良中介從中牟利，如此買賣雙方均可放心地進行存量房交易。柳州市在響應國家規定的存量房交易政策下推進“存量房交易直通車”方案的實施，簡化交易程序的同時介入政府資金監管，提高了資金安全系數，縮短了交易時間，提升交易效率，保證了房屋交易“銀證兩清”，讓買賣雙方可以少跑路，享受到高效快速優質的服務。

（3）促進市場平穩運行，助力社會健康發展

政府作為存量房交易市場的資金監管主體，能夠維護好整個房產交易市場的秩序，也能為社會平穩發展貢獻力量。優化房屋網簽備案服務和推行存量房交易直通車等措施為群眾購房提供便利，讓群眾對政府產生依賴，自覺遵守規定，按流程辦事。對違規行為的精準打擊，能夠消除擾亂房地產交易市場的“破壞因子”，使其平穩運行，使整個社會健康發展。